无界房探 | 新城VS保利：红岛湾的地铁盘，离主城刚需的理想住区还有多远？

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12月24日上午10时，青岛地铁M1、M8号线正式开通运营，这也意味着北城有一大批楼盘正式拥有了地铁房的铭牌。

从2016年融创、保利、新城三大开发商入驻红岛湾开始，这一片区便成为了青岛的热点板块。与火车北站只有一站之隔的地理优势，也让这一区域进入了众多刚需族的视野中。

新城·红岛湾与保利·红岛湾，值得在这个年末出手吗？观察员坐上了M8号线第一辆正式运营的列车，进行细致探访。

步行1.1公里的地铁房

如果单从坐地铁的体验而言，在青岛北站地铁M8号线与M3号线为同层换乘，与五四广场M2与M3的换乘方式相同，从便利性上大大节省了换乘时间。而且，只需乘坐1至2站便可抵达红岛湾居住区，相比1号线城阳区的地铁房乘车时间更短。

然而，观察员在红岛科技馆站下车之后，发现从地铁站到新城·红岛湾、保利红岛湾的距离并不算太近，需要1.1公里。按照当下对于地铁房的分类，步行在5分钟以内为正地铁房，10分钟以内为准地铁房，15分钟以内为近地铁房。

毫无疑问，保利·红岛湾的8栋普通商品房介于准地铁房与近地铁房之间。据置业顾问介绍，新城·红岛湾距离大洋站最近的一栋楼为700米左右，那么除了这一栋楼外，其余的楼座同样是介于准地铁房与近地铁房之间。

如果是风和日丽的天气，那么这1公里左右的路程不是问题。但是如果遇到雨雪天气，那么这1公里路程也会成为出行难题。所以楼座与地铁站的距离，需要置业者根据所选楼座认真权衡。

此外，今日从胶州北站发往青岛北站的列车间隔为16分钟，不知道未来在高峰点会不会缩减发车间隔。如果一直保持这个频率，那么上班族就要必须早早候车。

“元宝”四居契合改善所需

新城·红岛湾在售地块由小高层住宅与商墅组成。其中普通商品住宅为143平方米至235平方米的宽绰四居户型，143平方米户型主要位于71号楼，这也是距离大洋站最近的一栋楼。

从户型而言，143户型为全明通透元宝户型，符合当下改善族居住需求。而且，开发商样板间按照“所见即所得”打造，装修建材标注也十分清楚。

相比之下，保利红岛湾在售户型的面积小一些，为139平方米，不论是户型设计与室内装修标准，与保利·天汇几乎完全相同两个楼盘的价格也是相差不多。

目前两个楼盘单价都在1.53万元/平方米左右，保利洋房产品在1.7万元/平方米左右，临近年末都有折扣，新城方面折扣大约在3%左右，保利则可以在报价基础上打两个99折，据置业顾问介绍，折扣将在元旦后收回。红岛湾的楼盘车位都需额外购买，价格大约在10万至15万之间。

生活配套的X因素

从卖家秀的角度而言，红岛湾目前在售的精装住宅极具性价比。十梅庵板块精装房在2.1万元/平方米左右，通勤时间比红岛湾板块要长。东郭庄片区的保利·观堂，乘坐地铁到达北站在30分钟左右，对于主城的外溢刚需来说，通勤时间大幅度增加会降低业主的幸福指数。

然而，与十梅庵板块比较完善的生活配套相比，红岛湾板块目前的商业、教育、医疗等配套还比较薄弱。从区域规划的角度，新城地块的商业配套让人最为期待，如果能够落地一个与西海岸新城吾悦广场同等级的商业mall，那么这一片区域价值必然得到进一步提升。

但是，据中访网财经，新城今年业绩仅有2500亿目标，前三季度负债高达4700亿，负债几乎是业绩目标的两倍。在如此财务压力之下，新城商业配套能否完美兑现，观察员认为存在不小的变数。

总体而言，红岛湾在售楼盘产品符合当下改族的需求，但楼盘距离地铁有一段距离，而且配套还有待完善。购房者对于片区的优缺点要综合权衡，再做出符合家庭需求的选择。