原标题：北京出台短租新规，城市民宿的“大洗牌”还是“分水岭”？
12月24日，北京市住建委、公安局以及文旅局等四部门联合印发《关于规范管理短租住房的通知》。该文件一经发出便引起了民宿短租业界的极大关注。虽然这是一份市级政府的政策文件，但其透露的政策方向和监管细则势必会成为全国各大城市的重要参考。
简单来说，这份通知为城市民宿带来“一喜一忧”，喜的是久拖不决的合法身份终于在这份文件中得到明确答复，符合标准的房源将正式洗白；“忧”的是，在取得合法身份方面，相当一部分房源面临很大不确定性，或将被洗牌出局。
灰色的起源
“城市民宿本质是日租房、钟点房等短租住房。短租住房与酒店、旅馆相比，不按照公安机构要求对房客进行信息登记；与长租住房相比，不签住房租赁合同，更不办租赁合同登记备案。短租住房价格低、位置较好、手续少，一定程度上迎合了部分旅行人员省钱短住的需求。但短租住房又存在很多问题，亟待纳入规范管理。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在谈及北京的短租新规时讲到。
事实上，在依托互联网平台的“共享经济”出现之前，城市短租房绝大多数处于非法经营的状态，主要是分布在火车站、城中村、城乡结合部等区域，靠发小广告、人拉人等方式获客，是住宿市场的边缘业态。2013年前后，共享住宿、共享出行等新业态在全世界风起云涌，政府出于鼓励新经济的考虑，对通过互联网平台获客的城市短租房这一“新业态”，并未进行实质性的打击。城市民宿、城市短租也由“非法地带”进入“灰色地带”，监管政策对其也未予以明确。
在此背景下，城市短租迎来快速发展。美团发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示，2017到2018年民宿市场增长迅猛，在线房源数增至百万规模。“低价+充足”的互联网流量也成为城市民宿快速发展的武器。
《2019城市民宿创业数据报告》显示，47.6%的用户会选择100-200元的民宿，选择300元以下民宿的用户占比超八成。这一价格远低于同区域、同档次的酒店住宿价格。爱彼迎、小猪短租、美团旗下榛果民宿、携程旗下有家美宿、途家等众多平台的入场，不仅使城市民宿的获客摆脱了发小广告、人拉人的传统方式，还为其注入了巨额的线上流量以及平台强大的品质背书。
城市民宿快速发展的同时，其引发的问题也不断暴露。其中，比较突出的是安全隐患、治安隐患和扰民投诉。相关专家认为，目前民宿经营过程中仍存在“一人预订，多人入住”、“只出租，不管理”等乱象。同时，消防安全、卫生安全也存在不少漏洞。更值得注意的是，民宿扰民已引发社区业主大量投诉。
新旅界曾在《屡遭小区业主投诉 城市民宿扰民尴尬该如何化解？》一文中有过专题报道，随着城市民宿的扩张，小区民宿经营者与小区业主的矛盾已经到了难以忽视的程度。以成都为例，仅2018年7月一个月就有116件诉求反映小区民宿扰民，全国各地接连发生小区业主举牌抗议的事件。
走向规范化
围绕以上问题，北京发布的短租新规予以明确回应。具体来说，短租新规从经营区域、经营者、互联网平台等多方面做出了约束。短租新规明确指出，首都功能核心区内禁止经营短租房。
此外，若要在首都功能核心区外经营民宿，经营者则要符合以下六点要求：
第一，出租房屋要符合小区管理规约。无管理规约，出租房租必须要取得业委会、物管会书面同意，或者征得本栋楼内业主的书面同意。第二，出租房屋要征得住房业主同意。某种意义上讲，该要求一定程度上约束了“长租签约，短租出售”的行为。第三，出租房屋要符合建筑、消防以及卫生等方面的安全条件。第四，经营者与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。第五，经营者必须书面通知小区物业服务企业或社区居委会。除此之外，经营者还应向发布信息的互联网平台提交包括业主身份证明在内的多项书面材料。第六，经营者应在住宿人员入住前，当面核实其身份。同时，经营者不得向无合法有效身份证明的人出租房屋。
对互联网平台而言，短租新规也明确了其责任。简单来说，互联网平台需承担起两大责任。一方面，互联网平台要承担起核验短租住房、报送房屋信息以及审核交易订单信息的责任。另一方面，互联网平台肩负信息审核发布的责任。具体而言，互联网平台不得发布材料不齐全、设施有出入以及图片与实际不符的短租住房信息。
实现合法化
北京短租政策给了城市短租“转正”的通道，未来经营城市短租将获得合法身份，但这个“转正”门槛也将大大约束经营者的经营行为。
Sky是一位北京的民宿经营者，2016年入行至今，她已是Airbnb社区的人气房东。面对北京出台的短租新规，她认为，政府部门要求民宿市场规范化，对民宿业态的发展是好事，但是新规也给她带来了烦恼。
首先，新规明确要求首都功能核心区内不得经营短租房，这令她经营多年的，位于首都功能核心区的优质房源面临退出的难题。其次，Sky在首都功能核心区外的民宿若要继续经营，依据新规不仅要获得邻居、业委会、居委会、以及物管会的同意，还要接受他们的监督。整个过程不仅沟通存在难度，后续经营也会存在不确定性。
目前，作为房东的她仍在等待Airbnb平台的举措。她认为，目前距短租新规落地尚有一段时间，她希望平台能够为房东提供一些帮助，从而降低新规造成的影响。面对短租新规的考题和房东的期待，Airbnb向新旅界（LvJieMedia)表示：“今年，鼓励发展共享住宿首次写入政府文件。从长期看，这一新兴行业是受到政府支持的。我们正在积极研究新规内容，并将帮助受影响的房东了解这则新规。”
同时，其他民宿房东也表达了类似的担忧。能否拿到合法身份，决定权很大程度上在业委会、居委会和邻居，不确定性很大。从目前全国不断爆发的抗议小区民宿事件来看，很大一部分房源难以得到合法身份，即将面临取缔。
事实上，业主将闲置的住房用来自行，或交给他人经营短租住房无可厚非。然而，短租的前提是不能影响到其他业主的正常居住生活，对利益相关人尤其是相邻权人利益造成侵害。从法律层面讲，对相邻权人利益的保护，不仅是民法的基本制度，也是国内外法律的通行做法，而这也是北京短租新规的法理依据。
截至目前，国内除北京发布的短租新规外，《重庆市物业管理条例》与《珠海市经济特区旅游条例》也都明确指出经营民宿等住宿服务，要征得有利害关系的业主的同意。不难预见，类似北京短租新规的文件，未来仍会不断在各地出现。
诚然，短租新规的出现会影响民宿房东与互联网平台的利益，但短租住房的文件，以保障大多数人的利益为出发点，凝结着社会的法治共识。因此，探索约束下的发展路径，将成为民宿房东与互联网平台的当务之急。
值得关注的是，北京大学教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波在解读北京短租新规时指出，短租新规适用范围限定为了“国有土地上规划用途为住宅的居住小区内的房屋”，其中并不包括乡村房屋。与此同时，北京对发展“乡村民宿”也一直持鼓励态度。由此可见，乡村民宿或成为北京民宿今后发展的重点方向。
与此同时，Airbnb也向新旅界（LvJieMedia)介绍了其在乡村民宿市场的动作。“在今年的特殊背景下，我们看到了乡村游和城市周边游成为了促进旅游产业恢复活力的两大抓手。为此，Airbnb推出了“乡村民宿质量提升”远程学习系统，向全社会免费开放。未来我们将继续积极携手房东社区和行业同仁，配合地方短租房监管工作，助力共享住宿行业可持续发展。”
整体来看，这次北京出台的短租文件是一次大洗牌，也是行业发展的分水岭，大量城市民宿存量房源将面临洗牌压力，但相信短暂的阵痛过后，城市民宿将沿着规范化发展的道路再次迎来快速增长。
