来源：第一财经
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导读：对租赁市场虚假房源泛滥、转租套利、租赁资金监管等乱象做出规范。
作者 | 第一财经孙维维
随着去年长租公寓项目连续出现暴雷，租赁市场成为各地监管重点。
2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门共同制定了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《意见》），针对虚假房源泛滥、转租套利、租赁资金监管不严等住房租赁市场的痛点、堵点做出规范。
规范中介行为
首先，《意见》严格经营范围登记管理。在上海市范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。
“《意见》加强对住房租赁市场参与主体的管理，转租10套以上需要登记，有利于减少市场上二手房东随意出租房屋的现象，对于监测整体租赁市场的动态以及租赁市场的运行的规范性有较大意义。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱称。
其次是着力加强租赁房源信息发布管理。
《意见》从真实发布房源信息、推行房源信息核验、落实网络平台责任、动态监管房源四个方面切入，其中，经纪公司以及住房租赁经营机构发布房源信息前，需通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。未取得房源核验码不得对外发布房源信息。
王小嫱认为，很多中介为了吸引租户的注意力，虚假房源的现象在市场上频出。
这一条从源头上杜绝了虚假房源的存在。对于整个租赁市场的规范性有着重要意义。
第三，强住房租赁交易服务管理。
《意见》从规范租赁服务收费、规范租金支付周期、规范机构业务合作三个方面加强住房租赁交易服务的管理，续约无需再次缴纳中介费，中介公司也不能赚取住房的出租差价，押金需在30日退还承租人。
“这一条切实维护了租户的利益，使得租户租房的安全感提升，续租无需缴纳中介费也给租户减轻了租房成本。”王小嫱表示。
《意见》还提出加强信息发布管理。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这次提出的要求非常具体，并且有操作性比如“撤销委托的房源信息应该在2个工作日内从各种渠道撤销”。信息发布是重要环节，不能误导消费者，不能传递错误信息，这次继续强调，对后续工作开展有指导作用。
加强租赁住房资金监管
在加强住房租赁交易资金监管方面，《意见》推出四项举措，分别是开立资金监管账户、签订账户监管协议、严格资金收付要求、严控租金贷款业务。
“租金贷”业务在2020年发生的长租公寓暴雷事件中成为广为诟病的焦点，也成为这次监管的重点。
《意见》提出，严控租金贷款业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
卢文曦认为，租金贷是市场矛盾最为突出的点，有关部门缺少对企业形成的资金池管控，万一遇到风险企业一走了之，风险留给其他人。该政策出台则意味着租金贷业务原则上不会有新增市场了，对存量市场而言，也需要大幅降低租金贷的比例，目前市场上不少企业声称租金贷比例达到30%~40%，这就意味着租金贷比例需要大幅降低，对市场提出很大挑战。
卢文曦认为对租金贷的要求还会反向促进租赁合同的备案。“在实际操作中，机构对租赁合同进行备案的动作不多，政府监管也存在盲区。根据《意见》，如果不备案合同，金融机构不得办租金贷业务，这也反向促使企业按照要求对租赁合同进行备案。如果没有备案的，肯定需要补做起来。”
《意见》还对资金收付提出严格要求。
具体而言，承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。
“以往租房子‘付三压一’是约定俗成，碰到优质房源或者强势房东，可能会一下要更长时期的租金。现在有了明文规定，对于房东和租客在实际操作中有政策依据，最大限度保护租客利益。”卢文曦对第一财经表示。
在保护资金安全方面，《意见》还要求住房租赁企业开立资金监管账户，提出住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付等要求。
“监管之后，账户的资金流向就很明确了，每一笔资金的来去都受到控制，租赁企业想要支取现金就很难了，基本上堵死了租赁企业擅自挪用资金的可能性，有利于资金安全。”卢文曦表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，资金进入监管账户有利于确保资金安全，但对一些长租公寓来讲，则会面临更大的资金压力。房租公寓如何保持财务上充足的流动性也是需要注意的。
