地方新规细则相继落地 银行租金贷模式面临重整
本报记者/秦玉芳/广州报道
2021年2月份以来，深圳、北京接连出台住房租赁企业运营规范细则，以限制长租公寓机构收付租金期限错配。严控“长收短付”和租金贷拨付对象，成为监管对住房租赁运营机构监管的重中之重。
与此同时，长租公寓运营机构信用风波持续不断。蘑菇公寓近日还因拖欠业主房租被上门讨租。深圳消委会最新公布的数据显示，2020年共收到有关长租公寓的投诉2541宗，与2019年同期的1103宗相比上涨130.37%。
长租公寓运营机构频频陷入危机的同时，不少银行也因租金贷业务纠纷被波及，尽管陆续暂停新增业务，但存量贷款处置成为放款银行的烫手山芋。银行业人士表示，新规逐步落地后，住房租赁市场风险将会更加可控，下一步将基于新的监管政策要求，调整获客、风控模型，为新产品创设上线做好准备。
新规落地约束“租金贷”
连日来各地住房租赁企业运营规范细则接连出台。2月4日，上海市住建委、房管局等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《实施意见》），提出了九条规范租赁市场秩序的意见。2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），明确禁止“长收短付”，严控租金贷拨付对象。新规将于2021年3月1日起正式实施。
2月1日，深圳市住房建设局也发布了《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）（以下简称《意见稿》），对房屋租赁企业房租支付周期、资金监管等方面进行了明确规定。
从监管内容来看，严控“长收短付”和租金贷问题，成为监管对住房租赁运营机构监管的重点。
上海《实施意见》，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
北京发布的《通知》指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。《通知》还明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
深圳发布的《意见稿》也提出约束“租金贷”。根据《意见稿》，金融机构为承租人提供个人住房租金贷款业务的，应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。此外《意见稿》还明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
值得注意的是，在租金支付匹配周期上，深圳《意见稿》规定，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。
中原地产首席分析师张大伟认为，住房租赁市场群体性事件频发的核心在于租金期限错配形成的资金池问题。在他看来，长租公寓运营机构基本采用长收短付的业务模式，一次性向租户收取一年甚至更长时间的租金，向业主则是按月或按季度进行房屋租金支付，由于长收短付的时间差形成的资金池缺乏监管，如果资金被挪用甚至出现风险，就容易导致业主租金难以支付的问题。
“长租公寓的运营机构实际上已经不是传统的租赁企业，而是金融企业，利用租期错配带来的资金池开展金融业务以实现更高的综合收益。目前来看所有城市出台的政策其实都是针对这一点的，不过各地政策的力度并不一样。”张大伟表示。
租金贷是“长收短付”业务模式下金融机构与长租公寓运营机构合作的产物。租户与长租公寓或其他租房机构签订租赁协议时，会同银行签订贷款合约，由银行直接将租户租期内的租金一次性支付给公寓运营机构，租户按月向银行还款。
某银行互联网业务人士此前接受记者采访时透露，银行将长期租金一次性支付给机构，租户按月偿还银行贷款，这种模式下根本上是授信对象和受益对象分离，正常情况下问题不大。一旦市场出现波动，退租率上升，公寓运营机构资金链可能面临断裂风险，剩余贷款结清困难，银行断贷风险就转嫁给了租户。
业内普遍认为，长租公寓运营机构采用“租金贷”收取租金的情况更为普遍。
某长租公寓租房管家告诉记者，公寓公司基本都是要求客户半年或一年一次性支付租金，但这对租户来说压力太大并不现实，因此公寓公司一般都会与一家或几家银行进行合作，在租户签租房合约时办理银行贷款。“之前大部分租户会选择月付，实际上月付就是与租户与银行做的租房贷款。”
蛋壳公司最新财报显示，2017～ 2019年前9个月，其使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。
2019年12月份，住房和城乡建设部等6部门联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
业务模式亟待调整
业内人士认为，近来频繁出台的住房租赁运营规范，更多的是对此前出现的风险问题的补救政策。
2019年以来，已有数十家长租公寓运营机构出现信用风险，其中2020年爆发更为集中，包括青客、蛋壳等上市公司也因租户退房后剩余贷款无法清退等问题出现群体性投诉。
存量风险仍在持续暴露。蘑菇租房近日被曝因无法支付房东房租被数十名公寓房东聚集在其上海总部讨要租金。蘑菇租房CEO马晓军2月4日发布公告称，2019年初计划内融资未能到位，及战略上的失误、人力成本激增、资本市场急转直下等因素，公司陷入经营危机；2019年底持续至今的疫情影响，公司陷入新的困境；公司向银行贷款、股东也给予贷款支持，情况正在好转。
长租公寓运营机构屡屡遭遇信用危机的同时，占比较高的租金贷业务成为租户退租争议的焦点之一，租金贷放款银行也被波及。
深圳消委会最新公布的数据显示，2020年共收到有关长租公寓的投诉2541宗，与2019年同期的1103宗相比上涨130.37%。黑猫、聚投诉等多家互联网投诉平台投诉内容显示，退租后租金贷不能结清问题是2020年以来长租公寓投诉的最主要问题。
实际上，随着风险的暴露，办理租金贷业务的银行去年开始就已逐步暂停了新增业务开展。
某互联网银行相关业务人士向表示，由于风险上升，银行早已收紧了与公寓运营平台的租金贷业务合作，2020年上半年已经完全停止了，主要是处理已经出问题的存量贷款。
青客公寓方面还告诉记者，与银行的租金贷业务从2018年就开始逐步下降，并在2020年4月份就已全部停止了；当前存量的房租贷比例极低，完全符合国家和政府的相关政策，预计2021年上半年绝大部分就结束了。
苏宁金融研究院高级研究员黄大智认为，随着各地执行新规的逐步落地，监管对长租公寓运营机构租金收付期限、资金监管模式等问题进行了明确，银行租金贷业务风险将更加可控；不过原有租金贷业务模式也面临重新调整，尤其贷款资金要求直接给到租户后，银行租金贷业务的获客、风控等模式都需要重塑。
上述互联网银行相关业务人士也表示，住房租赁市场的信贷需求依然较大，尽管现在这块业务已经暂时不做了，但下一步监管政策明朗后还会重新布局，不过关键要做好业务模式和产品设计。
深圳市住房和建设局在《意见稿》中就明确指出，中国人民银行深圳中心支行指导辖内金融机构规范创新住房租赁融资产品，加强住房租赁信贷资金管理，防范住房租赁金融风险。
