原标题：高力国际袁晓超： 继续看好上海楼市，外资投资占比今年会有很大提升
政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。
细分到上海市场，进入2021年，上海房地产市场频发新政，对楼市产生了不小的影响。佳节刚过，2021年楼市是否会延续2020年的热度？未来走势如何？本期，界面对话高力国际华东区研究部董事袁晓超，探索楼市市场行情，预测2021年上海楼市走向。
高力国际袁晓超
界面楼市：春节前，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？还会持续的看好上海市场吗？为什么？
袁晓超：去年下半年开始，因为市场大环境，虽然当时采取了一些宏观的调控政策。从市场层面来说，我们觉得购房的热情还是比较高的。
虽然上海年前也有一些零星的疫情，但是对于疫情的管控，上海其实是相当到位的。其次经过此次疫情之后上海的吸引力其实是更加提高了。
从我们自己的观点来看，整个房地产上涨的速度过快这其实是不大正常的。政府一方面要刺激经济，一方面货币不能够定向的流到某一区域里面。但是我们也看到了这种摇号的超高比例，在这些需求里面，我们觉得很多的还是包含着投资或者说投机成分的。
所以我们也非常认同，政府这些政策应该及早的实施，政府的调控是非常有必要的。不要到过热的时候再转出来，不然就会像车子刹车停不住了，而现在已经出现这种苗头。
比如说整个货币比较宽松，你管控住了金融，比如说贷款，之前的贷款周期可能是一到两周。现在因为窗口指导或者调控之后，变成了一个月两个月或者更长周期。的确实放缓了交易的速度周期，但其实从总体上来看，投资者或者买房预期是拦不住的。
所以我们总体的观点是住房肯定是会涨，但是如何控制在一个能够接受的合理的幅度范围内，或者说略微高于收入的增长我觉得都是可以的。但是像有些区域就是不正常的，这种情况的确是需要控制的，不能够任由市场去发展。
界面楼市：去年比较热门的板块是前滩、徐汇滨江等黄浦江沿岸地区，您预测今年哪个区域将崛起？看好哪个区域？为什么？
袁晓超：前滩，如果从住宅角度讲，前滩规划其实是非常不错的。整个地理位置非常好，有卢浦大桥、龙耀路隧道、打浦桥隧道、东方体育中心、六号线八号线等，是我觉得为数不多比较有投资价值的一个地方。
然而前滩唯一有一些不足的地方，发展商没有长远的一些规划，相对来说他们可能都是一些小小的楼盘，类似于九宫格，大家外立面、风格、品质很难去统一，这个就我觉得是略微有一些不足的地方。
除了大型的配套以外，商业方面配套只能到铁狮门那个项目，其他也没有太多。虽然太古汇马上会出来，这样一个项目也是考虑到众多的，比如周边的一些交通，一些购买的人群，如果太古汇也要成为浦东世纪公园那边的嘉里城，辐射能力是非常强大的，几乎能覆盖到普通收入到高收入的人群，这还需要一定时间。
界面楼市：今年上海将着力打造嘉定、松江、青浦、奉贤和南汇等五个新城，这会对上海的整体格局产生影响吗？
袁晓超：近期提出的对一些五大新城的规划，我们个人觉得，这些规划主要还是起到一个又要留住人才，又不能房价过高不能控制这种情况。
从现在的趋势来看，在五大新城里边，其实上海到周边都是一体化的，很难去进行物理的分割，都是连在一起。我们也可以看到很多人。就是像之前我在北京的话，天津的高铁南站坐到北京上班。以前觉得好像比较疯狂的一件事情，其实现在随着基础设施和交通的改善，这也是很正常。所以也有一些人是愿意接受这样的长时间的往返的。
交通比较方便，因为房价毕竟有一个巨大的差价。我们认为在这些地区采取一些比较宽松的一些土地政策，对一些比如说高资质的人群或者现在两会提出的一些青年人群特别要关注。因为他们往往是大学毕业，目前来说其实收入并不高。要在大城市工作，就业、生活其实压力是非常大的。
其实每个地方的政府都会有自己的想法，也是为了应对周边一些城市对人才的一个争夺。比如说你是大学毕业，或者到这里来工作，我就直接给户口。上海可能没这么开放，力度没有这么大，但是上海也是需要去人才去支持的。
之前也有一些投资机构来问我们，上海或者北京不都是要求人口在减少嘛，那你们为什么说办公楼或者商业的需求还会增大？其实这个人口数量可能是保持不变或者减少，但是质量是不一样。对这些其他行业还是有需求，可能每个行业的需求他都不一样。
其实因为无论是上海也好，北京也好，最大的问题就是在一些地区，还没有形成很有吸引力的产业。我个人认为产生结合是最好的，比如说嘉定的一些汽车产业，但是就能不能以这种产业支撑，作为留住人才的方式，是否有相对合理的配套措施，比如说刚刚落户时候官方可能会有一些短期居住的政策，像张江的话是在两到三年里，有一个很低的租金，给予人一个过度缓冲的空间。
而其他地方我相信都要有这些产业的配套，但是这个导入不是一时半会的，需要一个比较长远的一些政策。还是那句话，就是产业的发展，最忌讳的就是一拥而上，同时竞争，最后导致大量供给打价格战，这个就是需要相当长的一段时间去发展，也需要政府有一定的定力和一定的韧性去做的。
界面楼市：去年外资在上海的投资额度大概是多少？今年有没有可能超越这个数字？为什么？
袁晓超：去年总的投资额是1369亿，外资大概在270亿左右，不是特别多。那我觉得可能是之前已经聚起来的。嘉里建设与GIC浦东拿地，瑞安收购了的南京地标国际金融中心，是今年是比较大的。
同时，今年成交量应该会有所恢复，去年一年因为疫情关系大部分时间停滞，导致外地资金流进不来。因为今年无论是在经济面、宏观面上的还是比较看好，预计会起码能比去年有很大一波的提升，具体的数额估计能占到三成到四成左右，是比较合理范围。
界面楼市：2021年上海楼市，你怎么看？
袁晓超：我们对于商业市场领域有几个判断。
在商业方面今年需求端会有比较大复苏，因为去年情况比较差，去年从第四季度开始，整个需求量可能就超过前三季度的总量。我觉得这是一个很好趋势，比如说物流，其实仅仅受到了大概一个季度影响，商业楼宇可能是两个季度，最严重的是商业零售，写字楼和产业园区内受到的影响比较小。
还有一点，我们预计在一些数字经济方面，今年会成为这些新的能量主导。TMT的一些产业，包括一些高科技的互联网在线教育、在线医疗这方面的扩张速度还是比较快的。
此外，在投资市场上来看，去年主要是以内资机构进行购物会比较多，占到八成左右。今年随着我们疫情缓解，预估外资的比重会占大。
我们预计产业园区、写字楼方面未来还是会成为投资市场主流，零售商业方面的目前来说，还是会有一定比例的攀升。
