原标题：30亿委身珠海国资委，万达商管换成轻资产模式上市
图片来源：万达集团以轻资产全新面貌转换IPO赛道万达商管，传来一个利好消息，拉来30亿战投委身珠海国资委。
3月末，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
这次通过股权融资为万达提供一笔还不错的营运资金，但重组轻资产公司最直接的目的，则是为了上市，打通更多融资渠道。如果说，万达商业将地产剥离，是受限A股对房地产严格的准入门槛，那么万达商管现又将持有的重资产购物中心剥离，则是为了在港股获得更高估值。
在资本市场，房地产领域内有两个重要板块。一个是以地产开发为主的重资产模式型开发商，诸如万科、恒大、碧桂园、龙湖都是这一板块内佼佼者。但由于这一板块增量市场触碰天花板，又深受调控政策的波动，整体估值呈现式微趋势。
幸运的是，由重资产板块衍生出来的轻资产板块，却正好有着与之相反的优势——不用圈地、融资，不受调控波动，没有行业天花板，更易受到资产市场认可。2017年开始，物业管理行业诞生了如碧桂园、雅居乐、绿城等高估值企业，中介行业也跑出了贝壳找房这类轻资产型公司，轻资产模式开始资本市场备受追捧。
与此同时，政府对房地产行业资金管控逐渐严格和精细化，行业资金流动性偏紧。利用可获得高估值板块打通上市渠道，成为房企融资解渴途径之一。
“类似恒大房车宝上市逻辑，万达商管上市最关键诉求就是重新找到一条融资的渠道，只不过换了操盘手法——将轻资产部分摘出登陆资本市场，万达地产板块及商业地产板块继续开发。” 一位商业地产专业人士分析认为，以轻资产模式上市显然更容易获得高估值。
在商业地产领域，以轻资产模式上市已有先例，宝龙商管、星盛商管已先后登陆资本市场。但和物管行业一样，高估值取决于模式，也取决于公司的规模和盈利能力。目前物管行业已有估值泡沫，规模小，赚钱能弱的也未能享受到轻资产模式高估值待遇。反之，如碧桂园服务等物管公司，凭借规模优势，估值和市值逐步走高。
在规模上，万达无疑具备其它企业无法比拟的优势。万达集团称，这一轻资产运营管理公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。
而在盈利能力上，则取决于，日后万达轻资产商管公司如何与万达商业分账。
以宝龙商管为例，其年报称，公司从业主处获得收入分为三类：一，收取项目开业前咨询顾问收入；二，项目运营阶段租金管理费，即一定比例的租金。三，抽成品牌使用费（仅限于非宝龙地产开发的项目）。
最主要的来源则是项目运营阶段租金管理费，能收取多少比例抽成直接关系企业赚钱能力。 根据年报，宝龙商业地产租金收入约15.62亿元，比例相当高。因为根据年报，宝龙商管商业运营服务分部收入达到15.63亿元。星盛商业来自母公司租金收入和停车场收入的抽成则达到60%。
2019年，万达商管租金收入达到384.8亿元，若轻资产商管公司能获得高抽成，收入十分可观。
除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，万达集团还称，万达轻资产商管公司将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。万达轻资产商管公司今年将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。
万达集团称，在这次合作中，除了获得一定税收，分享上市及发展红利，珠海国资还将协同万达商管轻资产进行战略投资和并购，孵化和吸引更多科技和现代服务业企业落户珠海。在横琴设立万达广场合资持股平台，开展商业广场等类型资产投资及管理、试点开展REITs等创新业务。
