原标题：开发商与中介的渠道之争，是成本浪费还是在打破依赖？
4月23日凌晨，知名房产服务品牌“到家了”的老板王凯在朋友圈发布了一篇长文：”直击开发商干中介”，认为开发商自建房产销售渠道存在成本浪费、房源销售效率底下的双重风险。
但随着在当前渠道资源逐渐集中到少数中介企业手中，开发商们也同样面临利润被渠道费用侵蚀的问题。
在此市场背景下，开发商们通过自建渠道为渠道市场提供另一种竞争模式，到底是在浪费成本，还是在打破依赖？
图片来源：王凯朋友圈截图开发商为何不惜巨资搞渠道？
说起让开发商不惜支出巨额成本坚持尝试渠道和开发双通道并行的原因，不得不说到“贝壳找房涨价“事件。
今年2月-3月，链家将深圳、广州、成都、郑州、重庆等城市的中介费都逐个上调到3%。
据广州日报4月13日报道，贝壳找房有明显的新房渠道业务针对B 端开发商的提价行为。据贝壳的财务报表数据显示，过去这项业务贝壳收取的佣金率在2.77%左右。
以北京为例，从2017到2019年，贝壳找房的新房渠道费率普遍上涨了4%-7%，甚至部分项目达到了10%以上的涨幅，该项数据已经大大高于一些地方政府所规定的指导线。此外，在对C端购房客户的佣金方面，贝壳、链家的佣金也普遍偏高，甚至还在逐渐提价。
据《财经国家周刊》统计，今年2月18日起，重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方1%、买方2%，此前则为卖方0%，买方2%。
中原地产首席分析师张大伟说，贝壳最大的问题是拥有了“定价权”。
在逐步上涨的平台费和佣金费压力下，开发商为了寻求出路，建立直营直销的渠道销售模式无疑是一种正常的尝试。
图片来源：图虫创意排斥中介真会降低房屋去化率？
自建渠道必然要投入大量成本，不仅如此，王凯在文章还认为，开发商目前选择自建渠道而排斥中介的介入，会大大降低房屋的去化率，影响最终房产资源的周转效率。
事实果真如此？
据新华网4月21日报道，为了摆脱既有渠道依赖，国内的龙头开发商都在筹谋自建销售体系，他们通过全民经纪人、线上直投等方式努力拓展自身获客能力，也有一些试图通过并购整合线下的小型经纪公司，发展自己的中介平台。例如2020年恒大联袂152家中介机构推出房车宝，全面对标贝壳；2021年初龙湖推出C5租售航道，提供房产经纪一站式服务。
可以看出对头部开发商们来说，宁愿增加成本自建渠道，也要“去中介“，只能说明目前由头部中介商掌握的渠道市场所带来的定价压力，已经超出了其预算成本。
对龙湖、恒大等龙头开发商而言，自建渠道的最终目的是延展B2B模式的闭环产业链，从而减少通过中介进行渠道销售这一过程中的成本浪费和效率低下的问题，而非是对“房屋去化率”的担忧——因为其拥有的庞大品牌竞争力已经足够让它在渠道市场掌握一定话语权。
但对于小开发商来说，除了无力投入巨大的成本自建渠道外，依托有影响力的渠道无疑对其“房屋去化率”是有帮助的。
图片来源：图虫创意渠道建设需多主体公平参与
那么，开发商和中介之间这场渠道之争该如何进行？
新华网统计数据显示，贝壳所在的住房交易市场规模在2020年达到32万亿至35万亿元；2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%。2020年大概达到了12%-13%。”虽然从数据上很难判定贝壳作为中介是否在渠道市场中达到了超额的份额，但其逐步上涨的市场占有率让中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖曾表示：“从行业的良性发展来看，贝壳需要一个强有力的竞争对手。”
一个健康、公平的渠道市场应该是稳定连接B端开发商以及C端购房者双方需求的高效率媒介，而当前频繁上涨的佣金和平台入驻费用却让这一行业失去了原本纯粹的服务价值，虽然鼓励开发商自建渠道还为时过早，但当前这样的渠道竞争的占有额比例明显存在一定的不公平性。
图片来源：图虫创意作为开发商来讲，针对自身特色自建渠道，掌握线下房源优势，实现线上与线下低成本、高效率的交易闭环是当前非常值得投入的创新型项目。
参考互联网B2B模式扩展产业链的解决方案应该会是日后持续经营完善自建渠道服务航道的核心方向，而如何借鉴互联网渠道销售巨头已经相对成熟的模式，并将其融合至自身运营，是开发商将品牌影响力转化为渠道竞争力的关键思考方向。
作为中介来讲，现有的渠道资源和成熟的线上线下互联体系已经成为了最大的竞争优势。同时，能力越大责任就越大，如何在掌握高优势的前提下自身作则，维护渠道市场的公平竞争，将会是市场各主体对其共同的期待。
