地铁+商业：“组合拳”下的“华润式”TOD造城新思路

原标题：地铁+商业：“组合拳”下的“华润式”TOD造城新思路

当交通越来越成为现代城市生活的决定性因素，一种以公共交通为导向的城市空间规划方式——TOD逐渐成为被越来越多的城市和项目所接受和采用的规划方式。

而随着这一理念的普及，TOD也在不同城市决策者与共建者的探索与实践中，发展出更多内涵丰富且思路各异的各类衍生模式，不同模式间的优劣势也愈发值得对比和推敲。

今天，一种全新的TOD模式正在青岛西海岸大珠山北麓落地扎根——由华润执笔的国际海洋智区项目正在有序开发中；而这个项目的到来，而或许会为我们带来一种关乎“TOD”模式的独具“华润特色”的新思路。

地铁+商业=“华润式”TOD

国际海洋智区是一个总体量达2800亩的大型综合体项目，覆盖商业、产业、教育、公园等多种功能。

但从TOD理念来看，国际海洋智区的TOD理念，与以往传统的纯交通为主导的TOD并不完全相同——

它是一种将“地铁+”概念做得更具特点的TOD模式，即“地铁+商业”。

首先地铁方面，国际海洋智区横跨13号地铁线的大珠山站和盛海路站，是目前青岛市唯一横跨一线两口的TOD城市综合体项目，其中项目东北侧住宅部分与盛海路地铁站直线距离不足百米，这个水平在目前整个西海岸几乎鲜有敌手。

今天，地铁对城市生活的影响力已毋庸赘述。作为一种拥有城市独立运用轨道的、几乎无延迟的、不受天气状况影响的交通方式，它已经成为当下几乎全球所有一线城市实现高效生活节奏的必需。

更值得注意的是地铁对区域楼市发展的影响。以青岛主城作参考，青岛最先通车的首条地铁3号线，其沿线的房价早已随着地铁的开通而水涨船高；而且更值得注意的是，从楼盘与各地铁站之间的直线距离，相差百米即可造城上千元甚至数千元的价格差。

从这个角度看，国际海洋智区作为高含金量的标准地铁盘项目，其成长前景完全值得期待。

其次则为商业方面。国际海洋智区紧邻一座规划中的万象商业购物中心；而这座购物中心，它落地本身，就是以擎动整个区域经济质量和人居质量生长的重要引擎。

万象系。这是华润旗下早就收获了公认口碑的央企商业品牌，万象商业在全国每一座城市的落子都必然意味着新商业中心的崛起：

例如华润在青岛市南区近40万方体量的万象城，它今天常被称为青岛“第一商业体”，凭借超大的体量、爆满的客流及丰富的品牌，以万象城为圆心的周边地段目前已经培育出了当下青岛几乎规模最大、规格最高的商圈之一；

而城阳的万象汇也是华润“万象”系列商业的青岛代表作，这座大型商场虽然与市南区万象城相比年轻一些，但它在开业当天就实现了店铺100%全部营业，目前也是城阳区客流最多的商业体之一。

而根据规划，位于国际海洋智区内的这座规划中的万象商业购物中心，未来建成后也将成为区域内规模最大、品牌最全、品质最高的商业，它将不仅能一站式满足业主们的日常购物、休闲、聚餐、娱乐、商务等多方面需求，而且还将成为重要的商业引擎，驱动整个区域实现蝶变式的成长。

丰富人居配套构成大城“组合拳”

除了以“地铁+商业”为核心的TOD主框架，国际海洋智区的TOD架构中还有更多的产业元素在进行着多维度的有机的赋能。

国际海洋智区项目规划用地面积约2800亩，规划总建筑面积约207万平方米，总投资约300亿元。作为西海岸首个TOD产城综合体项目，在“地铁+商业”的主框架之上，园区内还特别进行了智慧产业和优质教育的综合布局。

产业是擎动区域经济发展的关键引擎。基于这样的出发点，项目特别配备了约有22.8万㎡的配备产业办公区，将重点发展的海洋电子，智慧城市，是整个海洋活力区的核心产业，预计容纳1万左右的高新技术人才。

根据规划，项目产业部分以海洋与智慧产业的研发与应用为主导，将智慧城市、生态城市理念贯穿整个项目，实现产业功能与城市功能的有机结合。这里将聚焦海洋设备、海洋能源、海洋生物制药、智慧医疗、智慧交通五大高新产业，意向引入中国移动·物联网、英特尔、中国船级社、思特奇等国内外知名企业。

从小范围看，未来这里会成为如整个园区“指挥中枢”一般的大型智慧型产业集群；而着眼更大的格局，后期这里将集聚大量的人口、资本，提供丰富的就业机会以及生活配套支持，将成为西海岸的首个海洋智慧产业之城，带动西海岸的经济发展。

而教育是区域人居品质的重要度量标准。所以华润在国际海洋智区项目的大架构中，还着重规划了以教育为主题的板块。项目内规划了3所幼儿园、一所36班小学、一所18班中学，且各所规划学校全部为公办性质。

除此之外，项目周边还有多所中小学，青草河小学、滨海中学、海军小学、海军中学。而项目东南方向即为青岛唯一的大学城——古镇口大学城，大学城中规划的哈尔滨工程大学、海洋大学、中科院大学、石油大学等9所大学已陆续开建，未来将会为整个片区带来更多元的高精尖人才。

国际海洋智区这样丰富的全链条教育配套，可以说在整个青岛西海岸几乎鲜有敌手。可以预见的是，未来在这些优质学校的合围下，国际海洋智区终将因优质的全龄教育资源配置，而成为西海岸乃至整个青岛的新教育高地。

更具人本情怀的TOD住区

但国际海洋智区的“TOD”还远不止于此。

除了以产业引导项目的大框架，华润 在国际海洋智区的设计中还关注到了项目内部的人居质量。毕竟，任何一种产城设计方式，其最终的落脚点都是人居，它最终的目标都是要为区域的人居品质带来升阶式的发展。

首先，国际海洋智区为区域带来了一种更科学、更宜居的“公园式生活”。

一方面，项目西侧规划有一所总面积达300亩的滨水体育公园。这所公园内设计有休闲绿地、水系景观桥等观景区以及儿童活动空间、慢性跑道、球场、健身活动区等活动功能区，为业主们提供一站式满足娱乐，休闲，健身等在多种需求的新型生态公园；

另一方面，项目北侧有一条贯穿整个项目的青草河，河流全长2200米，东向入海，与西海岸中央公园直接串联。未来河道两侧的绿化带与木栈道修建完成后，它将如一条玉带，为国际海洋智区的自然景观“画龙点睛”。

其次，从产品设计中，我们也可清晰地看到国际海洋智区以人为本的设计思路。

国际海洋智区的住宅区只占项目50%不到的比例，主要以洋房、小高层和高层等为主，不同类型的产品各有其独到的亮点。例如项目中的洋房产品就是区域内相对很有竞争力的产品，一方面它仅有约15%左右的公摊，飘窗、阳台等赠送面积也相对很高；另一方面该产品还拥有4.5米超大南向面宽以及挑高达5.2-5.4米的地下室，空间宜居度和利用率都很高。

最后是物业服务。国际海洋智区采用的是华润的自持物业，而华润物业早在2005年就已获得国家建设部一级物业管理资质。据了解，截至到目前，华润置地旗下各物业公司已进入全国50余个城市，已接管150个项目，管理面积约3000万平米，物业员工超过18000人，为全国近15万户业主提供服务，丰富的实践经验和成熟的物业服务和管理体系让华润物业愈发值得信任。

以“地铁+商业”为核心框架，以产业和教育进行全维度赋能，加之更具人本情怀的产品设计与物业服务，一种独具华润特色的TOD造城思路已经在青岛西海岸的版图上扎根，一座综合实力强劲的、宜居的、前景可观的大城已跃然“纸”上。我们有理由相信，随着这座大城中各项规划的逐步落地和成熟，国际海洋智区项目的所在地必将成为未来西海岸的品质人居新高地。