原标题：惠誉下调中国奥园评级展望至“负面”：表外项目无法体现业绩
中国奥园。人民视觉 资料图6月9日，国际信贷评级机构惠誉将中国奥园（03883.HK）的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时还确认了中国奥园的高级无抵押评级，以及其未偿付高级美元债的评级为“BB”。
惠誉预计，到2024年中国奥园的按比例并表杠杆率可能保持在40%以上，触及惠誉的负面评级因素是从2020年6月底的37.9%小幅上升至2020年底的41.8%。惠誉不确定其银行现金收入的下降能否在2021年底前逆转，以及是否能在2021年减少对合资企业和关联企业的担保。如果2021年中国奥园在上述方面有所改善，展望可能会回归稳定。
中国奥园2020年的年报显示，截至2020年底公司合同销售金额1330亿元，同比增长13%；营业额677.9亿元，同比增长34%；净利润70.5亿元，同比增长35%；归母净利润59.1亿元，同比增长41%，毛利率25%，下降4.6个百分点；净利润率10.4%，归母净利润率8.7%。在土地购入方面，2020年全年中国奥园斥资450亿元，较其原先预算的350亿元高出了100多亿元，土地储备年限从2020年的上半年延长至2.8年。惠誉认为，中国奥园的土地储备和60个城市更新项目将为其提供足够的土地来维持其商业模式，不会面临以次优价格购买土地以维持合同销售的压力。
在隐含现金收入减少方面，中国奥园的隐含现金收入从2019年的740亿元降至2020年的470亿元。尽管中国奥园在2020年的权益合同销售额为980亿元，其隐含的现金回收量仅占年度内报告的权益销售额的48%，由于处置子公司造成客户存款损失75亿元，中国奥园从合资企业和联营企业那里募集了320亿元的现金。
这也就意味着，中国奥园的权益合同销售额中很大一部分来自合资企业和联营企业，其很大一部分土地是通过合资企业和联营企业获得的。惠誉认为，高比例表外项目意味着许多项目的业绩没有在该公司的财务报表中得到充分反映。
在净债务和担保方面，中国奥园的净债务+担保/调整后库存(并表后)从2019年的45.7%升至59.2%。这是由于提供给合资公司的担保从2019年的80亿元增加到2020年的240亿元，部分原因是一些子公司在2020年被改为合资公司。中国奥园参与的合资项目也从2019年的10个增加到2020年的90个。公司管理层预计担保将下降，因为公司将转向提供权益比例担保，而不是全额担保。
2020年1月至2021年4月期间，中国奥园向若干实体公司提供垫款，从而为中国奥园的若干物业发展项目提供资金，总计133.62亿元。
2021年前5个月，中国奥园集团的合同销售额累计约525.7亿元，较2020年同期增长58%。
