原标题：突然卖掉重庆、成都首入项目，大发地产怎么了
成都集中供地，一些外地中小房企，也按捺不住拿地热情。
6月10日竞拍的7宗地块中，位于长流河公园附近的青白江区1号地块，由上海房企大发地产以4300元/平方米+自持4%斩获，溢价率10.26%，计容建面为90814.07平方米。
留意成都地产市场的朋友，对大发地产应该有所耳闻。自2018年入蓉以来，大发在成都的动静越来越大，这次集中供地，大发出手在意料之中。
不过令人费解的是，就在成都拿地的前一天，大发地产发布公告，与成都坤发房地产开发有限公司订立股权转让协议：
两个公司对应的项目，分别是重庆大发熙悦书山境和成都邛崃大发融悦和府项目。并且，它们正是大发地产入渝、入蓉的首作。
一边在成渝积极拿地，一边又卖掉首入作品，立志深耕成渝的大发地产，到底怎么了？
01
官网信息显示，大发地产1996年在上海成立，2003年首进南京，2008年布局安徽，作为上市房企，其业务重心基本上集中在长三角区域。
据年报，2020年大发地产的合同销售额约303亿元，同比增长44%。
分地区看，销售额10亿元以上的城市为温州、宁波、杭州、合肥、常州、无锡、徐州和金华，全位于长三角。
土储方面，到2020年年底，共拥有总土地储备约670万平方米，总货值约1000亿元，其中长三角占到了80%。
考虑到区域布局集中的风险，近两年大发地产开始加速外拓。2018年8月，大发地产连下两城，同一日在重庆巴南、成都邛崃拍下两宗土地，正式进军成渝。这便是前述两个项目。
对有升值潜力的成渝地区，大发地产很快展现出了很强的兴趣，2018年的在重庆和成都的同频落子，只是拓土成渝的开始。
一个重要参照是，今年，大发地产将公司战略从“1+5+X”的策略转变为“1+1+X”，其中两个“1”分别是长三角和成渝地区。
而在今年年初的业绩会上，董事长葛一暘提到：
业务层面，大发地产在成渝加仓的力度，很直观地反馈到了年报中。
到2020年，大发地产进入短短两年时间，在成渝的项目数就增加到了8个。
另外，2020年22块新增土储中，成都、重庆和绵阳等西南区域城市的占比达到了26%左右，明显上升。
其中，仅在成都一城，2020年新增土储便占到了新增总面积的18%，仅次于已经深耕多年的温州。
02
那么，既然大发地产要继续加码成渝，为何又矛盾地卖掉了在重庆和成都的首进作品？
对房企来说，首作的标杆意义毋庸置疑，它是房企外拓过程中，在本地站稳脚跟的第一步。
西部菌查询大发地产官网发现，成都邛崃大发融悦和府项目在2019年5月开盘，参考价在9500元每平米左右，目前已经是处于尾盘状态。
而重庆熙悦书山境项目在2019年4月开盘，包括高层、洋房、叠拼别墅等形态，目前是在售状态，也是重庆在售的两个楼盘之一。
对于此次出售举动，大发地产在公告中解释为，“改善本集团的资产周转率并产生额外现金流入”，“提升集团收购或投资其他地块或物业项目的能力”。
这一公告的潜台词已相当明显。结合大发的战略调整，以及集中土拍拿地的细节看，作价出售以优化整合资源，多少能反映出大发地产在当前的现金流紧缺现状。
毕竟，如果资金足够充裕，大发地产没有必要卖掉已经成型的项目。而且，本来就规模有限的大发地产，在之前就曾多次卖卖卖。
据不完全统计，去年下半年，大发地产就接连卖掉了4家子公司股权，而被转让股权的子公司分别位于上海、宁波、芜湖等长三角城市。
对于出售资产，大发地产此前曾对媒体表示，“就是项目公司的正常运营操作，跟资金也没有什么关系”。
但值得注意的是，去年上半年，大发地产现金短债比为0.58，净负债率为113%，扣除预收款后的资产负债率为71%，债务情况已经算处于行业高位。
去年下半年，三道红线出炉，大发地产到年底全面降为绿档——经营资产负债比率为61%，扣除预售款项后的资产负债率69%，总现金短债比为1.4倍。
从全面踩线到全面过关，大发地产在降杠杆、降负债上的奇效，下半年连续变卖资产项目的举动，无疑起到了重要作用。而大发地产对政策的敏感背后，可谓实实在在的债务压力。
而此次一边卖一边买，也再次折射出作为中小型房企的大发地产，在全新的监管融资环境下开疆拓土所面临的生存压力。
03
抛开产品能力不谈，大发地产在成渝的辗转腾挪，确实让人对它的市场作为产生怀疑。
一方面，不管是重庆，还是成都，几乎都是大型房企扎堆的地方，竞争异常激烈，这从两地的首次集中土拍的竞拍企业就能看得很清楚。
另一方面，随着政策收紧，在融资、拿地等环节，中小型房企的生存压力逐渐加大。
而大发地产不仅进入成渝时间晚，自身的规模体量也严重不足，缺少足够的市场竞争力。
2020年大发地产的销售额为303亿元，同比增长达到可观的44%，而2021年360亿元的目标销售额，也排在2020年百强榜的80名开外。
其他几项指标中，营业收入约91.88亿元，同比增长24%；实现净利润约7.15亿元，同比增长19%；实现毛利润19.18亿元，同比增长13%。
这次边买边卖的调整，也说明“小而美”的大发地产，在降杠杆的政策要求下，储备的资源有限，外拓能力不足。
其实，此前大发地产在成渝的一些项目，并不都独立操盘。比如去年10月，大发地产在成都高新区拿地，该项目就是和华宇集团合作。
另外，去年的3月，大发地产还和领地集团正式签署战略合作协议，双方正式结为战略合作伙伴，全面开放项目合作，建立资源共享、高层互访机制。
和熟悉本地市场的房企合作，当然有利于快速站稳脚跟，快速做大规模，但它同样意味着要适当牺牲利润。对大发地产来说，这无疑是一把双刃剑。
当然，大发地产并没有太多的选择余地。
作为一个已经有25年历史的房企，论资历，大发地产不比那些头部房企更年轻，但论销售规模和市场竞争力，却有着天壤之别。
错过了扩张的黄金年代，又面临着前所未有的监管环境，大发地产想要走出长三角，打造成渝第二主场，真正实现“大发”，似乎没那么容易。
