破局？均价2字头的花都核心区，未来价值如何？

原标题：破局？均价2字头的花都核心区，未来价值如何？

提起广州楼市的热门区域，市场上鲜少出现花都区的声音。

看公开的信息，也很少人会提及到花都区的楼市，给人的印象就是花都区的楼市太低调了。

事实上，花都区的区位条件尚可，地处珠三角通往内陆的交通要道，坐拥广州北站、白云国际机场两大交通站点，区位优势明显。

但在楼市方面，关于花都区的讨论一直不热，这是为什么呢？

远离核心腹地

概念落地预期不够大

花都区楼市一直得不到太多的讨论热度，主要原因包含以下几点：

01 概念落地预期不够大

广州近年来致力于发展东进南拓战略，位于北部的花都区似乎在宣传上有所忽略，在规划上尚不能刺激楼市发展，因而不像南沙、黄埔这样主打大湾区、知识城规划的区域受购房者欢迎。

02 路程较远，可选择交通工具少

虽然花都区有规划9号线，24号线、29号线等多条线路网，但目前到达市区仅有一条地铁9号线。如果没有自驾车，通往市区需搭乘9号线再转3号线穿过白云地带，通勤时间1小时以上，置业上对比其他的区域不太占优势。

值得一提的是，9号线11个站点中，有10个站点于花都区域，1站点位于白云，侧面说明了，这条线路更多的是满足花都本地人出入需求。

03 文旅城发展不错，但想象力有限

虽然近年来花都区一直在推进文旅城的发展，但产业上的想象力对比同市其他区域较弱。通常来说，具有商务、金融功能的区域，更被重视。

所以，由于各方面的原因，花都区楼市的价格目前对比广州中心城区来说，仍然处于洼地。广州楼盘网数据显示，花都5月均价为22930元/㎡，仅跑赢增城和从化两区。

空铁联运枢纽，花都CBD中轴线

区域价值未来可期

那么，花都楼市未来的想象力如何？

众所周知，“产业”和“交通”是促进区域市场价值的最关键因素，从规划上，花都楼市未来有进一步提升的空间。

按照花都目前的趋向，花都有两大概念正在慢慢被大众熟知，就是依托于广州北站形成的空铁联运枢纽、花都CBD中轴线。

这两大概念将会赋予花都什么意义呢？

01 政策利好偏向，助力区域经济发展

广州“十四五”规划中表明，将重点发展铁路枢纽项目，其中，在建项目包括白云站、新塘站、增城站、广州北站。

花都坐拥广州北站、白云国际机场两大交通站点，将会承接这个这个风口，未来有助于开展空铁联运蓝图。

北站与机场交通联系图

而据《花都区2018年重点建设项目投资计划》显示，广州北站将建成规模为18台37线的亚太地区大型综合交通枢纽，在打造空铁联运系统上，未来花都会推动T4航站楼、空铁捷运专线、地铁18号和24号线的建设，实现北站至T1、T2航站楼“6分钟直达”。

据了解，通过空铁联运，未来泛珠三角区域覆盖人口可超过4.53亿，占全国人口的35%。

目前，已有企业看中了空铁联运的发展空间，抢先进场。

在今年4月27日的土拍大战中，中国旅游集团以总价83.95亿的价格拿下花都北站一、二期两地块。

从项目定位看，中国旅游集团打算与中国中免共同建设广州首个市内免税店、辐射整个粤港澳大湾区。

中国旅游集团土拍拿下2宗地

而花都CBD位于城市中轴线中部，规划范围约8平方公里，南临花都区政府和人民公园。

根据规划，未来这将作为核心区进行重点打造，整体看，项目包括综合商务区、休闲办公区、总部商务区、文化政务区等。其中，包含北站商务区的发展。

花都CBD中轴线

据了解，花都CBD中轴线，目前吸引了融创、恒大、保利、深圳颐盛投资、金茂、中国旅游集团、广晟地产、中国铁建等多家房企进驻开发。

其中，融创和保利进行了文旅城、商业楼的打造。

花都融创文旅城，是花都区进行“粤港澳大湾区北部生态文化旅游合作区”大棋局的关键一步。

总占地面积约220万㎡，总投资达500亿元，拥有八大业态，如融创茂、雪世界、水世界、体育世界、融创乐园、高端酒店群、秀场及滨湖酒吧街，在拉动旅游以及消费上，会有很大的优势。

而花都CBD中轴线项目C地块保利国际金融中心首期目前已顺利交付，交付后，项目涵盖的4栋甲级写字楼、政务中心、图书馆、青少年宫、花都大剧院等配建措施都即将投入使用。

一定程度上，这说明了花都CBD的价值在逐步兑现。

02 提高产业集中度，形成千亿集群

据了解，在未来产业规划上，花都区欲重点推动智能与新能源汽车全产业链研发和产业化，打造2500亿级汽车产业集群及千亿级临空经济产业集群、千亿级绿色（绿色金融）产业集群。

说实话，规划非常宏大，未来能不能实现就看花都区的实力了。

从数据上看，截至今年3月，花都区集中签约动工65个重点项目，涵盖空铁融合总部、数字经济及科技创新等领域，总投资超800亿，进程可圈可点。

均价2字头，发展空间大

如果要用一个词语表达花都区的楼市，应该是蓄力待发中。

花都区的楼市虽然有些低调，但缓慢上涨的曲线也表明了有一定的潜力。

最有潜力的板块，是跟着产业规划来。

花都CBD中轴线覆盖的范围包含了北站区域，融创文旅城区域。

目前，北站区域内的南华时代城、祈福万景峰均价2.2万/㎡、2.3万/㎡左右，距离广州北站1.1公里-1.5公里。

不过，广州北站从定位规划来看，作为综合交通枢纽的作用更大些，产业规划很多处于提出阶段。

其另一个核心打造的区域文旅城，相对来说更适合居住。

一方面，投资500亿的融创文旅城已经发展成熟，产业沉淀较佳，生活氛围较好；另一方面，住宅用地增加，意味着此后将会配套更多的居住配套设施。

比如此前广州市规划和自然资源局发布的花都区花都大道南地块（CC0107、CA0701、CA0702规划管理单元）调整方案批示，规划的亮点就是此项目的用地布局从工业用地转为住宅用地。

据了解，此项目地块位于花都区花山镇平西村、新和村、花都大道以南，属于花都CBD中轴上融创文旅城的周边区域。

而目前融创文旅城的均价为2.8万/㎡，是花都区的头部热门楼盘。

那么，此地块从工业用地改为住宅用地后，楼盘价值和融创文旅城应当差别不大。未来随着融创文旅城的发展，项目或可也会迎来进一步的溢价。

除了融创文旅城、周边还有恒大悦府，合景保利·香樾四季花园、里城樾公馆等楼盘，均价在在2.2万/㎡-2.3万/㎡之间。

对比南沙、黄埔这些外围区域核心地段的房价，花都这个价格可以说是非常“便宜”了。但也有缺点，就是出行以公交为主导，出行较为麻烦。