原标题：2021西安楼市年中盘点：上半年128个项目意向登记，融创拿下桂冠
上半年，“一房难求”成了西安楼市的常态。
据中指研究院西安分院监测数据显示，2021年1-6月西安（城六区、临潼、长安、沣东）共128个住宅项目开展意向登记，较去年同期数量略有降低。此外，今年上半年，西安楼市共计出现了11次“万人摇”，这些项目均属于“倒挂盘”，地段优越、定价低于周边二手房是共性。
从企业的层面来看，上半年，西安TOP20房企1-6月实现销售总额610亿元、销售面积388万㎡。TOP20企业间的分化十分明显，上半年，融创以114亿元的销售额成为西安唯一一家销售业绩超过百亿的房企，保利则以58.35亿元的销售额位列第二。
市场篇：82个项目登记，改善型户型成主力
中国指数研究院统计数据显示，2021年1-6月，共计82个项目登记人数大于房源数量，需摇号销售，数量较去年大幅增加。其中50个项目参与摇号家庭超过千户，11个项目参与摇号家庭超过一万户。
其中，“万人摇”的这些项目多为性价比较高的“倒挂盘”。如6月21日，中海曲江大城结束登记，登记人数达到17938个，核验通过16895个，全部准售房源共计162套，均价为20338.05元/㎡，面积区间在85-327㎡之间，成为西安第11个“万人摇”，这也是该项目年内第3次“万人摇”。占据曲江二期优越的地理位置，该项目属于明显的“倒挂盘”。贝壳找房的数据显示，5月份，中海曲江大城雍宸的二手房参考均价为33006元/平方米，环比上月上涨4.56%。此外，距其不远的阳光城·丽兹公馆二手房均价为23491元/平米、三迪枫丹的二手房均价为20956元/平米。
2021年上半年，西安楼市处于供不应求的阶段。据中指研究院西安分院监测数据，2021年1-6月西安（城六区、临潼、长安、沣东）共128个住宅项目开展意向登记，较去年数量略有降低。根据报告，入市项目户型配比方面，刚需型产品比例逐渐下降，而改善型占比有所上升，其中90㎡以下户型占比约5.6%，90-120㎡户型占比约37.66%，120-144㎡户型占比38.64%，144㎡以上18.09%。
西安楼市供不应求的状况与人口激增不无关系。根据陕西省七普数据，相比2010年，西安增加448.51万人，人口增量全国排第三，北方第一；西安人口数量成为北方“第三城”，跻身全国十强。人口增加的同时，西安在土地供应方面也一直发力，2018年—2020年，西安土地供应与成交持续维持在2500万平米左右，仅2019年有所下滑（如上图）。
然而，自2017年以后，西安楼市的供应却出现了下滑，亿翰智库的数据显示，2017年-2020年，西安住宅市场的供应面积分别为1366.9万平米、1271.02万平米、1150.78万平米及993.66万平米；成交面积则分别为1573.95万平米、1644.43万平米、1264.39万平米及1057.76万平米。一位长期观察西安市场的业内人士表示：“限价导致开发商捂盘惜售，这导致西安楼市的长期库存不断增加”。据其粗略估算，2018年-2020年的长期库存数据分别为1022.78万平米、605.28万平米、1529.02万平米，而2016年-2017年，这项数据分别为559.97万平米、555.03万平米。
而中指研究院西安分院研究总监支家骏则表示，西安市2020年出台的新规持续拉长了供货周期，导致供应减少。2020年11月，西安市住建局下发了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2020年12月1日起，开发企业新申请商品房预售许可，无论土地使用权何时取得，无论何种规划用途的房屋，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，要达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。
进入7月份之后，西安市场开始放量，推出了13个楼盘，共计5105套房源，市场大幅放量下，“万人摇”局面或将缓解。
企业篇：融创摘得桂冠、保利位居第二
据中指研究院西安分院监测数据，企业层面，从销售金额榜单上看，西安TOP20房企1-6月实现销售总额610亿元、销售面积388万㎡，其中TOP10房企1-6月实现总销售额440.24亿元，较去年同期略有下滑。
其中，融创以114亿元的业绩遥遥领先，成为西安唯一一家销售业绩超过百亿的房企。今年上半年，融创在西安相继推出了融创时代奥城、融创望江府、融创云潮府、融创宸阅和鸣、融创江山宸院、海逸长洲等6个项目，除此以外，融创在咸阳的两个大盘融创御河宸院、融创宸光壹号也在售。根据市场消息，融创于渭河畔打造的融创·西部湾项目也将于近期入市。
TOP20企业间的分化十分明显。如第一阵营中，第二名保利与融创之间的业绩差达到了近56亿元。
值得关注的是，上半年，旭辉凭借旭辉·国宸府项目冲进前10，从1月份入市销售至今，该上半年共推售了1159套房源，合计销售额约为27.27亿元，位列榜单第9。本土房企方面，天地源与紫薇地产均位列榜单前10。天地源上半年在售的项目主要有天地源·蘭樾坊与天地源·万熙天地，这两个项目均获得了市场的好评。进入7月份，天地源·云水天境迎来了入市销售。而紫薇地产上半年则主要依靠紫薇华发·CID中央首府实现了29.16亿元的销售额。
在上述房企的强势崛起之下，绿城、龙湖、金辉等企业的排名均出现了不同程度的下滑。值得一提的是，排名下滑背后既有推货节奏的安排，大部分企业也面临着拿地难的局面。
今年3月30日，为落实中央“房住不炒”的政策定位，西安升级了调控，其中一条便是：每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。这意味着西安正式加入集中供地的行列。
2021年6月29日至30日，西安首次“集中供地”落下帷幕，土地市场降温明显。在公开出让的5宗地块中，2宗宣布流拍、1宗宣布出让中止，仅有2宗成交，分别被金茂、绿城竞得，这两宗成交的土地，溢价率分别只有20%、29.73%。
调控威力初显。据中国指数研究院的报告显示，此次土地公开招拍挂竞争以国企、央企为主力，如GX3-33-9宗地参拍企业有华润、天地源、保利、万科、中海、金茂、中铁、华侨城等，HT01-5-47-1宗地参拍企业有中海、保利、万科、绿城、华润、中铁等，均为央企或实力强的国企。
面对资金实力强劲的国企及头部民企，其余企业如何在西安市场获取土地值得关注。
