原标题：新力控股融资成本高，过往销售额不透明，业绩大幅放缓或有疑点
7月8日，一封《新力地产老板张园林求救信》在网上传播。信中称，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团，欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
次日，新力控股官方回应，“近日，公司关注到‘新力地产老板求救信’及类似相关言论在网络传播。该信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤。对于以上严重损害公司形象和权益的行为，公司已向公安机关报案，追究造谣者法律责任并通过其他法律途径，维护自身合法权益。”
这件事将新力控股这家黑马房企推到了台前。新力控股上市前销售额不透明，上市一年后业绩显著放缓，少数股东权益突然激增，或许值得外界注意。
千亿规模权益占比低
新力控股是一家历史较短的房企，2010年，33岁的张园林在江西南昌创办新力控股，距今11年。2019年11月，新力控股在中国香港上市，不仅是第一只成功上市的赣系房企，也让张园林成为当时最年轻的上市房企创始人。
张园林是比较有野心的，他曾说，“有追求、有理想就要大胆坚持去做。当然，这种坚持需要基于准确的价值判断。”
张园林的野心从新力控股规模上可以看出一二。2018年初，张园林为公司定下来了“保800亿元争1000亿元”的销售目标，这时新力才是一家成立8年的房企。根据第三方克而瑞数据，2015年的新力还是一家销售额只有45亿的mini房企。随后3年实现了三级跳，2016到2018年，销售额分别为161.3亿、428亿、887亿。
但第三方数据终究会有出入，根据新力2019年年报，公司2018年的真实销售额只有710.8亿，当年并没有完成张园林保底800亿的目标。此外，新力2019年上市时提交的招股书，也没有给出过往3年的销售额数据，这家公司的销售额在上市后才变的透明。2020年，新力合约销售额1137亿，跨过千亿大关，较2019年的914亿增长24.4%。
新力能在短短10年内做到千亿规模的诀窍在于合作开发。2020年，新力权益销售额只有540亿，同比增长11.8%，权益销售占比47%，低于行业75%左右的均值。
2021年初，新力CFO许进业表示：“2020年新力控股的去化率大概是60%，回款率大概85%左右。预计今年的去化率和回款率与去年水平差不多。”副总裁刘翔称，“公司2021年的权益推货量约为850亿元，只要实现65%的去化率，就可以完成销售目标。”按此推算，2021年新力权益销售额约为552亿，只比2020年增长2%。
此外，2020年新力的权益销售同比下降了2个百分点。针对权益占比低的问题，新力方面的回应是，2019年新增土地项目的合作增加，并表示公司2020年新增土地项目权益率达到60%，预期今后权益比会逐年提升。
新力过去的扩张中，其自身的实力很难撬动千亿规模，通过与其他房企合作开发，降低权益占比，才成为千亿房企中的一员，但冲规模也给新力埋了不少隐患。
上市一年后业绩增长显著放缓
新力上市前后明显的变化是：业绩增长大幅放缓。
2016年到2019年，新力收入分别为22.23亿、52.41亿、84.16亿、269.85亿，年复合增长率130%；同期，归母净利润分别为0.62亿、0.95亿、4.14亿、19.58亿，年复合增长率216%。而且可以明显看出上市当年，即2019年收入和净利润放量大涨。
但2020年，新力收入280.69亿，同比增长4%；归母净利润19.60亿，同比增长1%。2020年，新力的业绩几乎是在原地踏步。
新力上一年的收入增速，与碧桂园、万科、保利等头部房企相当，但像阳光城、中梁地产、中骏地产等16年到18年，规模从百亿扩张到千亿、两千亿的房企，收入仍有20%，甚至超50%的增长速度。
房企2020年结转的收入，主要以2018年销售的房子为主，那正是新力快速扩张的阶段。或许，新力不仅过往的销售数据成谜，收入也有疑点。
2020年8月中期业绩发布会上，已经离任的新力控股前联席董事长陈凯，曾说过这么一句话：“这半年报表业绩更扎实了！”2020年上半年，新力收入增速24%，归母净利润增速83%，2020年下半年，新力收入和净利润同比均略有下滑。
陈凯是地产圈一位很成功的职业经理人，曾先后在华润置地、龙湖、阳光城、中南置地等公司有过筹划上市和业绩翻倍冲刺千亿的成功经验。陈凯在中南置地担任董事长期间，中南的规模从500亿冲到1960亿。2020年3月，陈凯与新力控股签了3年合同，年薪120万，以及根据当年业绩发放奖金。结果陈凯只在新力待了189天，就主动离职。
对于陈凯来说，120万的年薪并不高。现任阳光城总裁朱荣斌年薪600万，在碧桂园时甚至超过了2000万。当时有市场消息称，陈凯与张园林之间有个对赌：如果新力在2022年之前进入销售额榜15强，且不许业绩造假，陈凯将获得上市公司10%股份。新力对外表示，双方未曾签订对赌协议。
促使陈凯离职的原因，应该也与年薪无关。2020年下半年，“三道红线”出台后，前些年高杠杆扩张的房企，有降负债压力，也让房企放缓了扩张的步伐，新力想在销售额上再上一个台阶是有难度的，这或许是陈凯离开的原因之一。
少数股东权益激增成谜
2020年末，新力控股剔除预收款项后资产负债率73.2%，净负债率43.6%，现金短债比1.2倍，后两项符合监管要求。
新力上市前，2016年末到2018年末的净负债率分别高达190%、270%、240%。上市两年内，将净负债率控制在如此低的水平，与少数股东权益有关。
2016年末到2018年末，新力少数股东权益分别为2.27亿、6.71亿、8.17亿，期末的归母股东权益分别为25.74亿、39.24亿、42.44亿，两者间的差距较大。但2019年末及2020年末，公司少数股东权益分别为67.29亿、91.98亿，归母股东权益分别为81.67亿、98.65亿，两者间的差距显著缩小，且少数股东权益明显激增。
2018年到2020年，新力的权益销售占比都在50%以下，至少这3年新力都是以合作拿地开发为主，因此，2019年少数股东权益的激增似乎就显得不太合理了。
少数股东权益也是明股实债的温床，2019年和2020年，新力少数股东净利润分别只有0.57以和0.78亿，而2016年到2018年分别为0.68亿、1.83亿、1.42亿，少数股东权益增长后，利润反而不如从前。
新力负债端的另一个问题是，融资成本较高。公司上市前，时任财务管理中心副总经理林育成表示，“此前公司因为规模的原因，对于融资成本比较放开。”2018年，新力融资成本9.3%，有息负债中51.6%来自信托等非标融资。
新力上市之后，随着融资渠道增多，以及来自银行的借款占比增长，信托融资占比下降。但融资成本的降幅却不明显，2020年仍有9.1%，高于6%左右的行业均值。
新力对此表示，“集团2019年11月上市，上市之后打开了境内外融资渠道，新增美元债刚开始需要有新发行溢价”。2020年，新力发行过三次发美元债，总额7.4亿美元，利率均超过10%。
或许对新力来说，扩大规模并非首要的事情，降低杠杆率，减少融资成本，活下去更重要。
