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A股老兵的焦虑，万科的困局

时间：2021-08-11 11:47:07 | 来源：品途商业评论

原标题：A股老兵的焦虑，万科的困局

如果在A股市场上论资排辈，万科一定算得上的是一位老兵。作为90年代最早登录A股市场的那一批企业以及房地产巨头，投资者一直对万科保持着较高的关注度。

据观察，近两年万科在沪深交易所的股价像是坐上了过山车。其股价在经历2020年的小幅上涨后，自今年3月开始，已经逐渐滑坡，甚至连续数月下跌，截止8月3日收盘，市值已不及2500亿元。要知道，其股价3月份的峰值回落至如今的20.88元，股价跌幅已逾30%。

众所周知，股价的涨跌在很大程度上是一家企业发展的风向标，半年多过去，万科的股价跌幅如此之大，给人最直观的感受就是：万科出问题了。

而这样的颓势被媒体放大后，甚至有悲观的投资者认为，属于万科的辉煌时代即将终结，清仓出逃或许才是明智的选择。

业绩表现差强人意，利润增速停滞不前

2015年轰动一时的万科与宝能股权之争，也上演了中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战。

彼时，宝能一份王石内部讲话公开挑战宝能系，万科股权之争正式进入正面肉搏阶段。期间，因为其原股东之一“华润”的多次变脸，而让整个事件极富戏剧性而又扑朔迷离。

多个股东纠葛两年多后，2017年6月9日晚，中国恒大发布公告称，其持有15.53亿股万科股份，以292亿悉数转让予深圳地铁。最终，该事件也以恒大转让14.07%万科股权打破"万宝之争"的僵局。

与此同时，中国恒大公司于当日作为转让方与受让方深圳地铁签订协议，据此将持有的共15.53亿股万科A股出售予受让方，总对价约为人民币292亿元，每股转让价格18.80元。

这也意味着，本次转让后，恒大此前所持14.07%万科股份全部出清，深铁持股由15.31%变为29.38%，超过宝能25.4%持股成万科第一大股东。

而此前的3月份，恒大已经将所持万科股份表决权、提案权及参加股东大会的权利，不可撤销地委托给地铁集团行使，期限一年。此次转让后，深圳地铁正式成为万科第一大股东，万科大股东再次易主。

针对万科股价接连下滑，万科大股东深圳地铁官方在回答投资者提问时也坦然表示，企业遇到短期困难在所难免，但是对于万科商业模式表示认可，并且会长期持有万科股票。

不过，资本市场并没有因为大股东给万科站台，而投出积极的一票。而万科的股价危机，实际上早已在其业绩报表中有所征兆。

据万科第一季度财报显示，万科实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；而实现归属于上市公司股东的净利润12.92亿元，同比仅增长3.44%，增速显然与营收不成正比。这也意味着，其毛利其实非常低。

万科对此也毫不避讳，声称高地价项目结算导致了毛利率同比下降了约11个百分点，而净利率则低至4%。

不过要知道，万科一季度的综合毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点；而税前毛利率录得20.4%，同比下降9.5个百分点，却创下1994年以来的最低值。

十分显然，这样的利润增速，对于一直以来被视为行业头部企业的万科来说，有些差强人意，投资者不买账，也不无道理。

尽管万科解释毛利率下降是难以规避的行业趋势，但是评级机构均不买帐，纷纷下调万科的评级。这无疑也是给万科股价的致命打击。

转型一波三折，房产巨头的焦虑

据「于见专栏」观察，近年的万科虽然对外宣称，已经逐渐从以开发为主的策略转向了开发与经营并重。但是其本质上，却并没有扭转其重开发、重投资、频繁并购接盘的模式。

而这种变革思路，早在2012年即已被万科提及。彼时，万科为了寻找新的增长点，先后尝试将触角伸向行业、物流、文旅、酒店、公寓、度假村等领域，从而支撑其经营策略的落地。

只不过，好事多磨。数年过去，万科的转型之路可谓一波三折，甚至收效甚微。

例如，2019年，其重金入局的租赁住宅业务因“万村计划”暂停，随后多家媒体报道，“万村计划”暂停签约新房源，且可能主动违约、打算放弃部分已签约房源。其后，万科长租公寓总经理薛峰离职，嘈杂的网络传言也宣告坐实。

2020年，万科继续在新的多元化模式上进行探索。但是其新开业商业面积增长仅15%，商业营收也不及预期，增幅不及5%。而其于当年年底成立的酒店及度假事业部，至今也没有多少起色。

值得一提的是，万科自2017年1月成立的冰雪事业部，经过了将近四年的发展，并没有得到万科集团的重用，最终也因为被该事业部兼并，而相当是半路折戟。

因此，业内也有一种声音，冰雪行业其实是一个靠天吃饭的行业，而酒店业也曾被形容为“一桩糟糕透了的生意”。

在冰雪事业部最被关注的那几年，万科集团官网甚至这样描述：万科冰雪事业部的愿景是成为中国滑雪产业的领跑者。不过，数年过去，其冰雪项目却成为了万科布局失败的反面教材。

组织架构的调整，意味着其内部业务的更迭。早在2018年下半年，万科提出要重点发展BG(事业集团)和BU(事业单元)两个业务条线。而多元化发展，“开发与经营并重。”的转型战略也是时隔数年后旧事重提。

不管变革的背后，既有外部环境变化的催化效应，也有来自万科内部的生存焦虑。看起来光鲜亮丽的万科，不仅自己焦虑无比，而且善于制造焦虑。

万科公开喊着“狼来了”，已经不止一两次。例如，2017年3月，万科提出：万科已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。2018年9月底，万科又喊出“活下去”的口号。

在当时秋季会议的会场上，万科把红底白字的三个大字，贴满了会场的四周——“活下去”。

外行看热闹，内行看门道。万科花样的“卖惨”，让很多网友表示看不懂。但是业内人士都深知，深谙房产发展之道的万科，不会不知道，属于房地产的春天已经结束，冬天已经来临。

而且，万科的危机感，在王石交棒郁亮后，有过之而无不及。2020年10月，郁亮又提出中国房地产行业经历了土地红利、金融红利时代之后，目前已经进入管理红利时代。用郁亮的话说：万科以后赚钱，只能从手缝里抠出来，暴利是不可能暴利的。

万科的焦虑，通过其对于万科员工“打鸡血”一般的精神激励，对年轻用户“灌鸡汤”一般的营销，就可以窥见一斑。虎嗅APP上曾发表了一篇文章，将万科郁亮比喻为焦虑贩子。

「于见专栏」认为，这样的形容恰如其分，也正符合万科目前的状态。

「于见专栏」注意到，这篇文章中提到在深圳南头古镇商业街的入口处，有一栋被万科改造的长租公寓项目泊寓，前面空地上矗立着一个红色展板，上面写着“VANKE 筋厂”“南墙”“你曾为了什么一根筋到底？”等字样，上面还有来访者密密麻麻的签名：“长期主义”“不服输就不会输！”“大招开启，一刚到底”。

图片来源：虎嗅APP，拍摄：虎嗅/周超臣

不过，各种体现万科硬刚精神的文案，据说只不过是万科“讨好”年轻用户的一种方式。

甚至当万科一把手郁亮被媒体问及，其做过的最讨好年轻人的一件事是什么，郁亮说：“我有文身算吗？”由此可见，万科的焦虑，不只是来自其商业模式转型，更是这个市场悄无声息的变化。

只是，转型一波三折的万科，即便有着引领年轻人新型生活方式的情怀，却难敌残酷的商业化现实。无论是万科“万村计划”的搁浅，还是其冰雪项目的折戟，都在反复印证着这一点。

而因为理想与现实之间的鸿沟宛如天堑，万科的危机感也如山雨欲来，焦虑感更是如影随形。

潜伏的信任危机，万科的坐立不安

如果说不断开发新项目，是万科的缓解焦虑、寻找安全感的一种方式，虽然不那么奏效，但是也能看出其寻找安全感的激进状态。那么，其频繁暴露的项目安全问题，则让其信任大厦危若累卵。

「于见专栏」认为，万科的发展除了发展靠融资，资金靠通胀等弊端外，其房产品质隐患，才是致命伤。2020年底，多家媒体报道，万科在福州包括在建住宅项目楼盘总共12个，其中5处楼盘就存在品质问题，问题楼盘数接近二分之一！

此前，某自媒体大号一篇关于万科郑州的文章，投诉郑州万科：精装房成了垃圾堆。去年播出的央视财经“3·15”晚会上，万科精装房就因装修质量问题被点名了。

而早年，央视财经称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现自己的新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”，其中最先收房的201户中，竟有146户出现漏水情况。

无独有偶，今年6月下旬，万科大樟溪岸（又名万科城）的一些业主突然发现，小区里面的一座湖被填了，经过这么一填，整个房产与规划图，宣传手册不一致。曾经房产界的翘楚，经历了这么一系列的负面质量事件，其形象也直接扫地，业主的质疑之声甚至演变成了愤怒的情绪。

如果说一次两次质量问题是项目的疏忽，情有可原。那么在其被点名后短短3个月的事件，福州万科碧桂园麓园楼盘又再次因质量问题被业主曝光，则让业主有些忍无可忍。

2020年10月，有业主在交房前万科组织的验房发现楼下围墙倒塌，路面开裂，小区隔壁的盘屿中医骨科医院施工方将路面破损部位用土工布彩条布遮盖，继续开挖，想尽快施做第一道混凝土撑，结果路面继续开裂，发展为溜坡塌方事故，施工方明知道出现监测报警值，不采取停工，应急措施，只是按图施工，按专家评审的方案施工，最终造成裂缝继续扩大，裂缝发展到万科3号楼房子边，近10公分宽。

彼时，也有专业人员佐证，万科此前确实因为项目施工以及道路本身土质等原因，导致万科碧桂园翡翠里·麓园小区出现围墙倒塌，地面开裂等问题。

在粉丝群中，就有身为施工人员的粉丝表示，万科麓园小区内的道路用杂填土，不是用沙包土回填，存在为节省成本而偷工减料。原本小区道路不走重车，加上人车分离，这一问题难以发现，只是周边施工使这个豆腐渣曝光了。

如果说万科麓园的小区质量问题只是万科质量问题的个案，但是打开福州12345平台输入关键词“万科”就可以发现，截止目前，仅2020年万科就已累积了高达2552件的投诉。