来源：第一财经
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导读：目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。
作者 | 第一财经林小昭
今年以来，各地针对二手房房源和价格的管控频出。
8月31日晚间，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称“通知”）。根据通知，首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。
广州市住建局表示，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。
疫情后，广州房价尤其是二手房涨幅较大。根据国家统计局8月16日发布的7月份70城房价变动情况显示，7月广州二手房环比涨幅为0.6%，在70个城市中位居第五；同比涨幅为12.2%，在70个城市中位居第一。
7月70个大中城市二手房同比涨幅前十城市
▲来源：根据国家统计局数据整理不过，从城市区域板块来看，疫情以来，广州城市内部楼市走势分化明显。东部的天河、黄埔和海珠东部的涨幅较大。比如，位于东边东圃板块不少楼盘涨幅超过七成甚至接近翻倍，黄埔区的不少楼盘涨幅也超过了五成，但番禺、荔湾等区域的多数楼盘只有一两成，城市内部分化大。
首批公布的96个试点小区参考房价，也主要集中在这些涨幅较大的区域。
同时，从公布的二手房指导价来看，总体上与一年前的实际成交价较为接近。比如天河区的美林湖畔，7月份在链家上的成交价是8.7万-8.8万，此番出台的指导价为51884元/平方米，与一年前相当。黄埔区的万科金色悦府，目前在的挂牌价普遍在6.3万-7万，此番出台的指导价为45294元/平方米，与去年7月的价格相近。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，作为一线城市的广州二手房供给量大，建立二手房指导价对于楼市整体稳定将起到重要作用。通过二手房参考价格可以提供房贷参考基准，提供交易税费的参考基数，最大限度稳定市场对二手房价的预期。
广州市天河区冼村旧改关于二手住房交易参考价格的作用，广州市住建局解读称，一是引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格，不得发布价格虚高的房源；二是，二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考。
张波分析，从参考价格本身来看，目前不少小区参考价都低于现二手房的挂牌价格，引导市场降温的态势明显。从政策的表述来看，虽然没有明确说明二手房贷款会完全以二手房参考价为基准，但要求二手房交易的相关机构要以此为参考依据，结合深圳等地目前的做法，不排除广州二手房贷款下一步会参照参考价来审批，这将对市场降温产生较大影响。
根据记者统计，包括广州在内，目前全国已有12个城市发布了二手房参考价格机制。2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，它是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。
政策出台后，实际影响超出了市场预期。今年上半年，深圳二手住宅仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近三年来新低。
随后这一机制引发了东莞、无锡、成都等城市跟进。目前已建立二手房指导价机制的12个城市，包括深圳、广州这两个一线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市，以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。
12个城市中，东部沿海地区达到了9个，其中浙江有4个，广东3个，江苏和海南各1个。中西部地区共有3个，分别是合肥、成都和西安，均为近年来经济快速发展的强省会城市。
从各地建立的二手房指导价机制来看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区，其中，学区房是调控的一个重点。
8月24日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室发布《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，为切实防止以“学区房”名义炒作房价，扩大二手住房限购范围。同时建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。首批实施范围共16个双学区。
张波说，二手房的量价变化对于房地产市场整体稳定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已经占据一半的以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是对于城市房价稳定起到举足轻重作用。
