原标题：鲁楼观察 | 10亿文旅小镇落户，“地产+”新军能否引爆胶州湾北岸？
当下，房地产行业多元化发展趋势愈发显著，“地产+”成为了各家房企积极探寻的转型增长路径。在“地产+文旅”领域，胶州近日又添一位“新成员”。
日前，2021服贸会“青岛日”暨招商引资推介会在北京会议中心举行。会上，胶州市人民政府与北京了凡星月影业正式签署北影智慧影视文化产业园项目，全方位助力打造特色文旅小镇。
投资10亿！特色文旅小镇落户胶州
日前，2021年中国国际服务贸易交易会在北京举行。作为获批刚满一年的全面深化服务贸易创新发展试点城市，青岛通过“青岛日”主题推介进行全面的展示推介。
在推介会上，胶州市政府与北京了凡星月影业正式签约，总投资额10亿元的北影智慧影视文化产业园项目将落户胶州市洋河镇，助力洋河镇深度打造特色文旅小镇，扮靓“山水洋河 四季有约”旅游品牌。
据悉，北京了凡星月影业为了凡星月集团全资子公司，拥有多年影视产业园的经营经验、丰富的资金供应链、广泛的人脉圈、专业的运营理念、稀缺的项目资源，并导入甲方的北上广优质产业联盟与国家级支持单位专项项目扶持立项资源。
公司以运营影视产业园为主，提供影视配套全系服务，并逐步开展影视剧孵化、出品、宣发等业务，进而向影视行业和文旅产业上游延伸，形成完整的影视文化产业链。
据凤凰网青岛，胶州市招商促进中心有关负责人曾在采访中表示，此次签约项目定位影视文化、教育、旅游全产业链发展，构筑“一园六区”，“一园”是“影视文化产业园”，“六区”分别是“创新型旅游拍摄区、民俗特色实景拍摄街区、青少年艺术教育拓展区、影视专业人才孵化区、影视文化和旅游融合示范区、综合旅游观光区”。
近年来，胶州特色小镇行业发展方兴未艾。包括新城环湾艾山田园综合体项目、胶州湾乡村驿站项目、云筑康养文旅项目等多个文旅项目在洋河镇多点开花。洋河镇逐渐从单纯的蔬果采摘，发展到集乡村慢生活体验、田园嘉年华、研学旅游等于一体的乡村旅游综合体；从一个村起步，逐步打造出串联全域的“48公里生态慢行环线”，构建起“全镇是公园 村村是景点”的全域旅游发展格局。
此次北影智慧影视文化产业园项目的落户胶州，在丰富了洋河镇的文旅产业业态的同时，也是推动了胶州市“地产+”产业的崛起。
青岛与“地产+”
实际上，近些年单一住宅类的项目“遍地开花”，各家开发建设的产品也不尽相同，对购房者的吸引力越来越弱，配套的教育、商业资源也不再稀缺。
于是，全国众多龙头房企开始“摸索”发展更综合型的地产项目。在摸索的过程中，开发商发现了文旅领域的魅力，一时间全国各地各种“地产+文旅”的项目“拔地而起”，一场基于文旅产业的无声之战正式打响。
山东作为文旅大省，且正处于行业飞速发展的阶段。据山东省统计局发布的2019国民经济和社会发展统计公报，2019年全省旅游业蓬勃发展，旅游总收入11087.3亿元，比上年增长12.1%。山东经济总量在全国处于第3位，人口居于第2位，而旅游业发展的总体规模居于全国第四位。
而青岛本就是山东著名的旅游城市，拥有文旅产业的成长沃土；同时随着大量头部房企逐渐脱离纯开发商角色，开始向“地产+”方向转型，文旅地产蓬勃发展。各类优势加持，为接下来青岛更多文旅项目的进一步集中落地提供了良好的条件，而落户青岛的“地产+”产业更是极具成长空间。
而在主城区用地相对稀缺的情况下，环主城范围的近郊区域或将更加成为青岛大型文旅项目落地的首选区域，这场基于青岛城市次中心片区的文旅产业大战更是“一触即发”。
在这些着力打造文旅产业的片区中，以西海岸新区最为典型。
2019年的十一黄金周，青岛西海岸新区曾以183万人、同比增长28.3%的成绩，再次刷新接待国内外游客人数记录。据西海岸新区文化和旅游局统计数据，黄金周期间该区实现旅游业总收入17.3亿元，同比增长30.5%。
经过多年来的发展布局，目前西海岸已经形成了以融创东方影都为支撑的影视文化旅游，以金沙滩啤酒城为支撑的啤酒文化旅游，以凤凰岛旅游度假区、灵山湾旅游度假区、唐岛湾景区、琅琊台风景区、珠山国家森林公园、大珠山景区为支撑的自然风光旅游等资源的全域旅格局。
如今，青岛融创东方影都已经跻身国内四大“影视基地”，每年百亿票房从这里产出，已成为联合国授予青岛“电影之都”这一文化名片的重要承载地。另外，青岛融创阿朵小镇作为融创首个文旅小镇，围绕藏马山风景区布局了旅游度假、医疗养生、影视文化、休闲运动相关产业。
同时，西海岸新区还在不断引进新的大型文旅项目。2018年5月4日，华侨城大型文旅综合开发项目签约落户青岛西海岸新区，总投资约300亿。该项目由华侨城集团与青岛西海岸旅游投资集团合作打造，围绕西海岸新区小珠山风景区-灵山卫城-月亮湾海岸线约55平方公里范围区域，按照“文化+旅游+城镇化”发展模式，打造集滨海旅游、都市娱乐、主题酒店、购物中心、文化休闲、国际社区于一体的国际旅游度假区。
开发到经营 关键步骤“缺一不可”
随着社会发展不断进步、产业结构不断优化升级，文旅行业已经成为城市发展的重要引擎和全新增长极。
但通往成功的道路从来都不是一帆风顺的。
从时间节点上看，2020年应该是整个文旅行业、特别是青岛文旅行业的上升之年，但突如其来的疫情对这个站在产业末端的行业带来了巨大的冲击。
但与此同时，由于前期整个行业巨大的前期投入，大多数文旅小镇都已经到了箭在弦上不得不发的地步。
除了受到疫情的影响之外，这个行业整体的“青涩”也是一大阻碍。“地产+”行业的起步时间相对较晚，虽然众多龙头房企都已经陆续开发了类似项目，但与纯住宅产业数十年的履历相比，特色小镇行业短短几年的发展历程显得几乎不值一提；当下大多数参与特色小镇开发的开发商们也都在处于“探索”阶段，这一部分的市场经验缺失、不够成熟，存在众多未知数。
在青岛的许多项目身上，我们已经能够看到以上问题所给项目推进造成的困难，例如位于青岛高新区的东方伊甸园。
青岛东方伊甸园项目位于高新区火炬路以南，祥茂河、墨水河及防潮坝围合处，规划建占地1200亩，这是伊甸园项目除英国本土外的第一个项目。
这个项目在落地之初，曾是整个市场备受关注的焦点。
2015年5月20日，青岛东方伊甸园规划手绘图首次亮相，这座规划占地1200亩的大型主题公园第一次在青岛揭开了面纱。2015年9月，青岛高新区、中国金茂、青岛城投、英国伊甸园在英国驻华官邸举行青岛伊甸园项目正式落地签约仪式。
在2018年间，该项目还登上了CNN，被媒体称为中国城市绿洲“最大室内雨林”之家。
但值得注意的是，与宏大规划相对应的，却是其规划出炉后就进入长达数年的“沉寂期”，迟迟未能“尘埃落定”。
2015年时，中国金茂（原方兴地产）曾对外发布消息，表示伊甸园项目将投资超百亿元。但2018年9月，在青岛市发改委向社会介绍的100个需要贷款融资的项目中，伊甸园项目赫然在列，并且据当时消息项目总投资缩水至15亿，其中6亿需要社会融资。
好在2020年，这一大型文旅综合体建设进程终于有了一些新的眉目。2020年5月，青岛东方伊甸园项目正式举行奠基仪式。它被定位为一座集生态环保、海洋文明、文化娱乐、科研教育等内容于一体的世界级生态文化旅游目的地，计划2023年对外开放。
“声名”早已远扬，但园区迟迟没有建成，东方伊甸园这些年所遇到的问题或许是在为成长中的“地产+”产业探行。
另外，在全国范围内不乏一些曾经光鲜的小镇，最终沦为造价不菲的“鬼镇”“鬼街”。例如投资3.5亿的陕西白鹿原民俗文化村，开业后人气一路下滑，最后不得不拆除。
所以，诚然在“地产+”产业集中建设热潮过后，时隔数月胶州市新添一座特色文旅小镇，这对区域楼市及文旅产业发展的好处“不言而喻”。但如何能将项目建设好且维护好，发展成为区域特色？或许是对开发商一场实力与智慧的考验。
