原标题：财报的秘密 | 巧妙利用会计准则增加利润，高质量会计的高端玩法
2017年7月，财政部发布了新收入准则。
利润表是财务报表的第一大报表，收入是利润表的第一大项目。因此收入准则是关系到所有企业的最重要的会计准则，没有之一。
当时我正在写一本财务分析的书，打算植入一部分新收入准则的内容。但是，打开新收入准则指南后，我看的一脸懵逼。
第一时间找到了大学同学，某财大的会计学教授。她劝我一句，新收入准则的文章先不要写。
根据财政部的规定，同时在海外和港股上市的A股上市公司，在2018年起执行新收入准则，其余的A股上市公司在2020年起执行新收入准则。
如今，所有上市公司都已经执行新收入准则，发生了什么变化呢？
影响最大的，是房地产行业。
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变化较大的确认收入环节
房地产是最不能一手交钱一首交货的行业。
假如用买房的方式去买车，你进入4S店后，发现没有一辆实车，在沙盘上放着几辆汽车模型，给你介绍排量、油耗、尺寸和功能。
交了全款后，三、四年后才能提车。
… …
交钱买房的时候，房地产公司财务人员不能计入收入。哪怕签了合同也不行，只能计入预收款（合同负债）。
原准则下，必须等客户验房后，房地产企业才可以确认收入，实现利润。但在新准则下，房地产企业可以自行设置几个节点，比如竣工环节就可以确认部分收入。
这样带来的结果，是上市房地产公司有一定的“自主权”，可以调剂一部分收入的确认时间点。
2018年半年报发布的时候，有8家公司表示新准则对2018上半年的收入的影响在10%以上，有24家公司表示新准则对2018上半年的收入影响在1%-10%之间。
也就是说，在执行新收入准则后，上市房企的营收没有可比性，参考价值不大。分析房地产企业，还是从销售面积、现金流、资金状况等方面来看。
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几家知名地产商的会计处理
1、万科
2018年半年报中，万科称，因新收入准则变动增加营业收入26亿元。和上千亿的营收相比，26亿可能不算太多，但财务人员开始在财技上操作更大的销售额。
万科曾经推崇“轻资产重运营”，这个经营理念在王石走后发生了变化。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空所谓轻资产，就是2013年起，王石提出的，万科不再谋求联营楼盘的控制权，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。
这种模式最典型的变化就是营收增幅不明显甚至有下降趋势，但净利润增长，公司分散了经营风险。
当王石离开后，一切有回归了“正轨”。
在万科营收冲上历史新高的时候，郁亮喊出了“活下去”。这也说明报表华丽的背后，是惨淡经营和巨大的业绩压力。
2、碧桂园
碧桂园早在2017年的半年报中就提到，由于提早采纳香港财务报告准则第15号的影响，公司于2017年1月1日的权益中的留存收益期初余额增加了人民币31.52亿元。鉴于上述提到的留存收益的一次性增长，董事提议本期派发更多中期股息。
总体来说，因为会计准则的变动，营收增加了147.5亿元，净利润增加了33.3亿元。
香港的15号会计准则和内地新收入准则基本一致，碧桂园的财务处理带来的收益并非真正的经营收益，竟然被用来派发股息。
利用准则修饰的收入，本质上是透支了以前未计入收入的预收款（合同负债）。等到预收款池子枯竭的时候，还是会原形毕露。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空果不其然，碧桂园经过2017年、2018年两年逆势狂飙之后，2019年耗尽了“蓄水池”，并在2020年业绩出现下滑。
3、融创中国
和碧桂园类似，融创也是在2017年执行了香港15号准则，新准则为公司额外带来28.23亿元的营业收入和15.58亿的利润。
短短十几年，融创年销售额翻了一百倍，已经突破3000亿，营收规模也超过2300亿。
数据来源：同花顺iFind，制图：诗与星空但是，规模激增的同时，公司的风险也在累积。
我曾经分析过很多家地产公司，融创是杠杆最激进的。
2020年报显示，公司长短期借款超过3200亿。
更为惊人的是，公司利息开支289亿！或许有人问了，利润表上财务成本只有11.6亿，哪有那么多利息？
融创是上市房地产公司中，利息资本化率最高的之一。根据会计准则，符合一定条件的利息支出，可以计入成本。比如贷款盖房子，房子卖出前算存货，利息可以计入存货。
融创也借助这种会计处理，“优化”了利润表。2020年，公司资本化利息288亿。
对比公司净利润395亿，可见公司的利息支出堪比净利润。
在激进的发展过程中，公司资金危机一触即发。
如果罗列出上市房地产公司近年来的财务数据，会发现大部分都在2018年前后发生了质的飞跃。
众所周知，正是2018年提出了“房住不炒”的要求，房地产行业在2018年以后遇到了寒冬，账面的业绩其实是借助新准则等各种财技实现的修饰，真实情况是资金链紧绷，步履维艰。
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三道红线
真正让房地产的财报脱水现原形的，是房地产三大红线：
1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；
2. 净负债率不得大于100%；
3. 现金短债比不得小于1倍
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
对于房地产公司来说，如果不看营业收入来判断规模，那应该看什么呢？
主要有两点，一是看当期的销售额，因为房地产是预售制，这部分销售额不会进入营业收入，而是进入合同负债；二是看销售面积，销售面积才是硬实力。
三道红线并不是为了打击房地产行业，本质上是为了保护房地产企业的健康发展，房价的暴涨暴跌都是不健康的，全国在册登记的房地产公司9万多家，这也是不正常的。
作为传统基建行业的带头大哥，房地产行业不能倒，但房地产公司可以倒。
如何促进房地产公司优胜劣汰？
从已经公布的数据看，房地产投资的资金并没有想象中的完全断流，而是改为大池子每年基本固定，定向精准投放，防止虹吸效应影响其他行业。
把有限的资金放给有能力的优质公司，从而让高杠杆运营的中小房地产公司主动退出或者被兼并，从而确保房地产市场健康发展。
这才是红线的意义。
作为房地产行业的头部用户，为了达到三道红线，挪腾的空间比较大，大致有三个渠道：一是瘦身，大部分房企旗下参控股子公司上百家，其中不少劣质资产拖累了公司账面表现，通过股权变更，剥离一部分劣质子公司，可以优化财务数据；二是引入投资方，虽然房地产行业不再是好的投资行业，但行业龙头还是不愁嫁的，多少资本等着抄底；三是拆分优质资产单独上市，开辟新的融资渠道。
有些投资者认为房地产的发展就一定要依赖高杠杆和大量资金，其实这是一种误解，狂奔了30多年的房地产市场有经验也有教训，并不见得一些事实存在的现象就是正确的。
无论什么时候，资产负债结构优质、现金流健康的房地产公司，才是值得投资的。
