原标题：长租领域的“百亿补贴”，究竟谁赚谁赔？
2011年，时任链家副总经理的熊林，面对公司已经官宣推出的房屋租赁业务，决定玩些新花样——用一种新的标准化房屋租赁产品，为城市青年提供高品质的理想居所。于是，当年10月，自如正式成立。
2021年10月18日，自如成立10周年。
新上任董事长之位的熊林在10周年之际发了一封信，其中提到“未来，行业方向与价值没有改变。行业模式因为‘增益租’的创新，正显现出更清晰持久的价值”。
拥抱变化是熊林创立自如的方式，熊林也经常喜欢用“日增月益”来形容这种变化，这正是“增益租”这种租房模式命名的来源。
长租领域的“百亿补贴”?
今年2月，增益租模式对外亮相：一是以“无差价、80%保底收益、收益分成”的形式实现业主收益的全面透明并保障长远收益;二是依托专业设计师对每套房屋进行个性化设计，使房屋更具合理性和舒适性，来满足租客需求;三是通过管家式服务，在打理好每一套房屋的同时，专业处理出租期间的租务问题，实现对业主生活的“0打扰”。
看起来是不是很晦涩难懂，“增益租”到底是什么?
借用自如方面的解释，“长租模式像吃利息，增益租模式像合伙分红，还有8成保底。”在增益租模式中，业主出钱选择自如以成本价装修自己的住宅，装修好的房间由业主与自如根据市场商定出租价格。此后无论房屋是否出租，自如都将保底收入。市场持续向好时，超额收益部分还会与业主分成。
而玩过某宝、某多多的都知道，这就类似于长租领域的“百亿补贴”玩法，自如是“电商平台”，业主就是“商家”，租户能不能从中薅到羊毛?未必。
简言之，在增益租模式下，房屋业主从委托人变身为“合伙人”，看起来既保证了收益，还能拿到房屋增值的“溢价分红”。
据自如方面数据，截至7月底，自如“增益租”依托“收益稳、出租快、装修好、很省心”四大优势，在全国的房源持有量已达18827间，租客咨询量近30000人。同时，业主从了解到签约“增益租”，满意度高达99%，租客满意度达到93%。另据最新对外口径，从今年2月份开始启动，九个月签约房源超过4万家，委托周期仅有4.3天，业主满意度高达99%。
简单计算一下，9个月时间，增益租模式签约房源量超过4万间，平均到每月签约的房源数量约为4500间，日均签约房源数量为150间。
若这个数据真实，这样的增量在住房租赁行业里面有多恐怖?
“增益租”真实目的究竟何为?
“我们要做一家百年企业，不能‘小富即安’，正如无印良品一定程度上可以代表日本的生活方式一样，自如也要不断提升每一个产品，每一次服务，真正成长为有品质的、理想的生活方式的代表。”熊林在自如开启新十年时是这样表态的。
当然，每一种新商业模式的出现，总免不了用故事来包装讲述。
增益租不仅是一种改变行业的模式，更是自身求新求变态度的表达：在长租模式基础上，通过“合作机制”让平台服务和业主收益更透明有保障，通过专业租房服务真正实现租房对业主生活的“0打扰”。开展“增益租”的目的一方面能促进更多闲置住房投入租赁市场，缓解供需错配，另一方面也能在房价降温潮中稳定业主收益和保障租客体验。
此前，以自如为代表的分散式长租公寓企业，更像是机构性质的“二房东”。通过接受业主的房源委托，并进行房屋的装修、家具家电的配置，以更高的市场价格出租给租客，出房价(租给租客的价格)与收房价(支付给房东的价格)的价差及向租客收取的服务费，就是企业的利润所在。
而如今，这种看似能够滚动下去的运营模式，却因为行业的无序扩张、企业的“高收低租”及前期投入过大而难以为继。在此背景下，就不难理解自如推出增益租的初衷。
中原地产首席分析师张大伟就分析称，“自如等长租企业曾推高市场的租金水平，过去能这么干，是因为可以享受到未来租金上涨的红利。但如今看，接下来几年的房租价格都不会出现大涨，既有的模式已经有些行不通。新模式下，自如将资金投入、房屋改建的风险转移给了房东，也是一种尝试。”
持类似观点的还有景晖智库首席经济学家胡景晖，他也认同自如正在从重资产向轻资产调整，其核心就是要减少投入。“重资产模式下，自如既要承担房屋的装修、装配费用，又要刚性兑付房租，现在看，这两条都没了。”
而另一方面，随着近年来长租领域企业频繁暴雷，社会的不信任感需要重建，而企业最需要的房源又掌握在房东业主手中，如何维系供给侧的资源也成为自如等企业的重中之重。
这也很好解释了“无论淡季旺季，哪怕房子不好租，也会给房东80%保底收益”的原因。
毕竟，取悦房东这个甲方，才能拿到面粉做面包。
自如、房东、租客，谁赚到了?
自如研究院对外数据显示，传统普租市场房源出租周期约为45天，旺季为30余天，而自如长租房源出租周期仅为15天左右。其中，自如整租产品心舍、业主精选直租等高品质房源成交周期更短，如业主精选直租为5.6天。另外，业主端委托时采用“增益租”模式的房源，在出租时平均成交周期更是进一步缩短至4.7天。
另据自如研究院今年6月发布的《2021年10城毕业生租房报告》，北京、深圳、广州3个城市毕业生租金预算普遍突破3000元，其中北京已经接近4000元大关，与此同时，90%的毕业生愿为高品质生活调高预算，只为求得租住生活的品质和便利。据了解，新一代大学生更关注房屋设施、装修、服务，其中独立卫浴、离交通枢纽更近、带阳台、定期的维修保洁服务、智能家居配置和装修设计均是他们愿意“埋单”的选项。
为何要专门提以上两组数据呢?因为这些都是自如自身发布的数据，上文提过，任何一种新商业模式的面世，总免不了包装。
实际上，增益租存在的最大争议就在于，房东需要承担较高的装修成本，而这恰恰是很多房东不愿意做的。
算笔简单的账，若张三在北京互联网大厂聚集地——后厂村附近有一套65平米的小两居，精装费用+家电配置在7万-8万元左右。如果不进行装修和家具家电配置，当前租金约为6000元/月，5年的租金收益约为36万元。如果进行装修、配置好家电，租金提高20%后可以达到7200元/月，5年租金在43万元左右。
这就相当于在租金上涨20%的条件下，张三把装修费用平摊到了5年的时间跨度里。
而作为租房市场终端消费者——租客又会遇到怎样的情况呢?
最后，像所有平台的免责声明一样，说一句：市场有风险，选择需谨慎。
