记者|俞瑶 刘谧 编辑|任志江
5月5日，贝壳找房控股有限公司（NYSE：BEKE，以下简称“贝壳”）发布公告称，将以介绍方式在港交所主板上市，预计于5月11日上市交易，股票代码为“2423.HK”。
而就在不久前，贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入“预摘牌名单”中。选择在此时回港交所上市，或许也是贝壳的无奈之举。
但贝壳的“无奈”远不止此。
图据IC photo在过去的2021年，贝壳可谓是祸不单行。就连CEO彭永东在2021年全年业绩说明会上也直言，2021年为贝壳“空前艰难”的一年。
2021年5月，贝壳创始人左晖离世；7月，网传贝壳中介费下调；10月，贝壳传出裁员消息；12月，贝壳遭浑水机构做空……再叠加全年一系列的调控政策，贝壳仿佛走入寒冬。
财报显示，贝壳2021年全年净亏损达5.25亿元，虽然调整后净利润为正，达22.94亿元，但是同比下降近60%。
此外，截至2021年12月31日，贝壳活跃代理同比减少8.7%，移动端月活（MAU）同比下滑22.4%。
这些数据无不诉说着贝壳当下的困境。
重压之下，贝壳的股价也一路走低。截至2022年5月9日收盘，贝壳报11.37美元/股，总市值136.11亿美元。相比于去年2月的高点，贝壳市值已缩水超过80%。
贝壳股价走势图（周K线）空前艰难的2021年
2001年初，左晖在北京创办了链家房地产经纪有限公司。3年之后，链家逐步发展至30家门店。
2018年4月，左晖选择将链家升级为贝壳找房。这一升级主要体现在将自身的定位变成平台：既保留链家作为自营业务，也以平台模式推出加盟品牌“德佑”，吸引各地中介机构品牌入驻。链家体系内的三个品牌分工因此初步形成：贝壳找房做线上平台，线下链家主攻一线城市、德佑主攻二三线等较低线市场，而两者都作为商户入驻贝壳找房。
换句话说，链家和贝壳找房平台的关系，其实类似于京东自营和京东。
从目前贝壳的营收结构来看，收入主要由三部分构成：二手房交易、新房交易、新兴服务和其他服务。据2021年财报，三项收入占总营收之比分别为39.6%、57.5%、2.9%。
也就是说，二手房交易与新房交易是贝壳的主要营收来源，营收贡献超过97%。
而贝壳的空前艰难，也体现在其2021年的财报中。
1.营收与GTV大滑坡
从2018年起，贝壳构建的线上、线下双渠道网络布局以及经纪人合作网络（ACN网络）机制，开始初见成效。
财报显示，2018年贝壳营收为286.46亿元，同比增速为12.3%；随后贝壳进入高速增长期，2019年和2020年营收增速分别达60.6%和53.2%。
而到了2021年，贝壳总营收为807.52亿元，同比增长14.6%。公司营收增速已经出现明显放缓。
来源：公司财报、红星资本局从2021年单季度来看，财报显示，贝壳在2021年第一季度到第四季度的单季营收分别为206.97亿元、241.74亿元、180.96亿元、177.86亿元；营收增速分别为190.7%、20%、-12%、-21.6%。
2021年第三季度和第四季度，贝壳连续两个季度的单季营收出现负增长。而2021年下半年的营收大滑坡，也拖垮了贝壳全年业绩。
再看市场同样关注的GTV（成交额）指标表现。
财报显示，2021年贝壳GTV为3.85万亿，同比增长10.1%。与之相比，贝壳在2019年、2020年GTV增速分别为84.5%、64.5%。
显然，贝壳GTV数据在2021年全年表现同样令人失望。
分季度来看，尤其是2021年第三季度和第四季度，贝壳的单季GTV同样连续两个季度出现负增长。也就是说，2021年贝壳GTV的较差表现，同样是受到下半年数据所拖累。
来源：公司财报、红星资本局客观来说，2021年下半年，贝壳营收和GTV出现大滑坡与行业大环境有关，但这也为贝壳未来的市场空间拉响了警报。
2.毛利率进一步下滑
财报显示，贝壳2021年净亏损5.25亿元，相比2020年净利润约27.8亿元“由盈转亏”；经调整后净利润近23亿元，相比2020年净利润57.2亿元下滑近60%。
从单季数据来看，2021年四个季度中，2021年第三季度和第四季度，贝壳分别出现17.65亿元和9.3亿元的亏损。
这也体现在公司的毛利率上。财报显示，2021年贝壳的毛利率为19.6%，和2020年相比下降了4.3个百分点。
从2021年各季度表现来看，除了第一季度之外，其余三个季度贝壳毛利率同比2020年都出现下滑。其中，2021年第三季度和第四季度，贝壳毛利率分别为15.2%和16.4%。
来源：公司财报、红星资本局对于公司毛利率下滑，贝壳的解释为：
1
收入结构持续向贡献率较低的新房交易服务转变；
2
在二手房交易中，链家代理的固定成本及销售佣金成本高；
3
在新房交易中，涉及关联方代理及分销渠道完成的新房交易比例增加，以及自身扩大销售团队增加成本。
概括起来，就是新房二手房业务都不好做，同时各项成本上升，最终导致贝壳赚钱能力不断下降。
3.门店、经纪人数量开始下降
寒冬之下，贝壳找房的门店数量和经纪人数量也开始减少。
财报显示，截至2021年末，贝壳门店数量为51038家，同比增长8.7%。但若是将这一数据对比2021年上半年的情况，截至6月末，贝壳门店数量为52868家。
也就是说，仅是2021年下半年，贝壳就关掉了1830家门店。
此外，截至2021年末，贝壳联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%；活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。
市场遇冷，逆势提佣需慎重
一直以来，二手房业务与新房业务就是贝壳的基本盘，但在2021年，这两项业务尤其是二手房业务遭到巨大冲击。
2021年全年，贝壳二手房交易额从上年1.94万亿元增至2.06万亿元，同比增幅只有6.1%，大大低于上年同期49.5%的同比增幅。
拆分到各个季度，财报显示，2021年下半年，贝壳二手房业务的GTV和营收均出现大幅下降。
究其原因，与政策调控相关。自2021年以来，多个城市推出了二手房成交指导价，更为关键的是信贷收紧，二手房出现了审核周期长、放款慢的现象，二手房刚需只能延时满足，与新房之间呈现出“跷跷板效应”。
大环境之下，二手房成交量也开始逐渐疲软。
据房天下数据，2021年7月-11月，代表城市二手住宅月均成交面积为774万平方米，同比下降37.3%，较2019年同期下降12.8%。
眼看二手房市场遇冷，贝壳也想出了“自救”措施。
用二手房业务收入金额除以总交易金额，会得出二手房业务的货币化率，贝壳这个数据在2021年在悄悄发生了变化。
2021年下半年，贝壳在总交易金额下降的同时，二手房交易货币化率却在不断提升，从2021年第二季度的1.47%，一路上涨至2021年第四季度的1.69%。
也就是说，二手房不好卖，贝壳选择增加中介费用。
来源：公司财报、红星资本局这或许也证实了去年多家媒体报道的贝壳提高佣金率这一消息。
不过值得一提的是，在2021年7月，一张关于调整中介费的截图在网上传播开来，主要内容是房产交易中介费不得超过当地社会平均工资的3倍。
虽然很快几家中介公司回应没有接到相关通知，相关消息也不了了之，但政策对于中介机构的佣金率是否会调整，贝壳的这种恐慌情绪依旧蔓延到资本市场。
再从新房业务来看，2021年全年，贝壳新房业务交易额小幅增长16.31%至1.61万亿元，对应收入464.72亿元，同比增长了22.5%。
除此之外，和二手房业务上调服务费率的逻辑相似，贝壳的新房业务中介费用也在增加。
财报显示，贝壳新房交易货币化率也在提升。从2017年的2.54%，提升至2021年前三季的2.81%，而到2021年第四季度，新房交易货币化率已经达到3.17%。
在行业不景气大背景下，有着渠道优势的贝壳选择逆势提佣，或许这也是“美化”财报的方式之一，但这同样为贝壳埋下诸多隐患。
况且，即便是房产交易佣金率提升了，在2021年贝壳财报依旧是“由盈转亏”的表现。
一边是逐渐走向存量市场的房地产行业，一边是与对手、消费者、房地产商之间的博弈升级，贝壳这两项业务的天花板或许也正逐渐显现。
新业务有未来吗？
被动处境下，贝壳也尝试着想要讲出一些新故事。
2021年底，贝壳找房发布“一体两翼”战略。“一体”即二手和新房交易服务赛道；“两翼”分别为整装大家居事业群（也就是家居装修和家具产品）与普惠居住事业群。
也就是说，贝壳将触角伸向家装与长租房赛道上。那么这两项业务真的好做吗？
首先看家装业务。
这是一个市场集中度低、标准化难度大、区域属性强、市场鱼龙混杂的赛道。行业发展数十年，也难有企业可以称为“行业霸主”。
此外，与房产交易业务主打平台化服务不同，贝壳想要把家装业务做大，在装修设计、采购、售后等各个环节，都更为考验企业的供应链实力与管理能力。背后的挑战与压力可想而知。
其次看长租业务。
2021年，贝壳成立普惠居住事业群，包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三类别，叠加增值居住服务。
2022年，贝壳计划通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给。
但是，长租业务往往需要企业在前期投入巨额资金，启动高杠杆也意味着高风险、整体回报周期较长。
因此，在长租赛道上“暴雷”的事件也不少。
比如，成立于2015年的蛋壳公寓，公开资料显示，截至2019年1月，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间。很快在2020年，中新网等多家媒体报道了蛋壳公寓拖欠房东房租与租客退款的消息，蛋壳公寓资金链断裂开始浮出水面。同年12月25日，蛋壳公寓App房源信息已经全部下架。
此外，被称为“长租公寓第一股”的青客公寓，也是同样的命运。2020年5月29日，青客公寓在其公众号发文承认资金困难，后来在巨亏后破产清算。
小结
空前艰难的2021年已经过去，贝壳却没能真正“转危为安”。
毕竟“一体”（二手、新房交易）将长期面临着政策调控、行业竞争等诸多挑战；“两翼”（家装、长租）目前仍处于雏形阶段，后期如何发展，对于贝壳来说也并不轻松。
