雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海
2020年5月份，意气风发的建业集团董事长胡葆森对媒体称，建业有信心、有能力在中原文旅事业发展中扮演应有的角色，到2022年建业文化小镇将达到20个，总投资超过200亿元。
然而，仅仅两年时间，建业就将旗下两大文旅项目的大股东之位交了出去。
天眼查显示，近期河南老家文化旅游发展有限公司（下称“河南老家文旅”）成为河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司90％股权持有方；此外，建业方面还出售河南建业实景演出文化发展有限公司51％股权，该股权同样由河南老家文旅接手。
据悉，建业·华谊兄弟电影小镇（下称“电影小镇”）归属于河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司，建业实景持有“只有河南·戏剧幻城”（下称“只有河南”）项目。
有市场人士认为，这两处承载胡葆森文旅野心的项目，尽管运营时间不长，分别在2019年9月和2021年6月才正式开业，且在河南省内拥有较高知名度，但对仍处于瘦身自救中的建业而言，却是不得不甩掉的“包袱”。
建业两大文旅项目易主
2021年6月5日，由建业出品、王潮歌导演的“只有河南·戏剧幻城”开城仪式在河南郑州举行。
据介绍，“只有河南·戏剧幻城”占地622亩，总投资60亿，属于河南省A类重点项目。这座拥有21个剧场的戏剧幻城，也是目前世界上规模最大的戏剧聚落群。
观看开城仪式的除了胡葆森自己，还有万科集团创始人王石、著名作家刘震云等著名河南人。
自称河南人的王石说：“里面的内容，让我非常惊讶，非常感动。我青少年是在郑州度过的，今天我们看到，我们不回避过去的苦难，表现出为了生存的光芒。”
活动主人公胡葆森回忆了过去，“在我很小的时候，濮阳每天都有要饭的人。没有粮食就不知道河南人做出的贡献，没有苦难，就不知道人性的光辉。”
“只有河南·戏剧幻城”仅是胡葆森文旅梦的一部分。早在2012年，以地产业务发家的建业，开始涉足文旅行业。相继打造了开封建业东京梦华、建业电影小镇、濮阳建业大集古镇、樱桃沟建业足球小镇等特色文旅项目。
其中本次易主的电影小镇，被视为是建业集团转型之年进军文化旅游产业的开篇之作，项目总体规模约2000亩，起步于2015年建业与华谊兄弟达成的合作协议。
2019年8月29日，建业电影小镇产品发布会召开，胡葆森曾在2019年电影小镇产品发布会时透露，电影小镇已投入了20亿元。下一步，还要再有20亿元的投入。
2020年5月份，接受河南日报采访时，胡葆森描绘了自己的文旅“野心”，建业打造中原文化小镇的初衷是要建成向全国和世界展示中原美食、建筑、戏曲、杂技等文化元素的窗口。“到2022年建业文化小镇将达到20个，总投资超过200亿元。”
如果疫情很快过去，如果郑州没有发生“720”特大暴雨，胡葆森的文旅情怀或许能够坚持下去。
据了解，电影小镇开业第二年就遇上2020年初疫情暴发。官方提供的数据显示，当年除夕电影小镇选择了闭园，直至3月28日重新开园，整整63天没有营业。根据建业地产2021年年报，2021年电影小镇项目接待游客约160万人次，实现营业收入约1.8亿元。
洪水也让建业损失惨重。开业当年的9月9日，网络上流传出一封建业的“求助信”，信中提到在水灾、疫情等多重因素影响下，建业累计各种经济损失逾50亿元。
业内人士分析，文旅项目因资金投入大、开发周期长，沉淀大量资金却几乎不可能在短期内实现盈利，常常给项目开发方带来很大的资金压力。
而疫情等因素的干扰，进一步拉长了项目投资回报周期。建业年报显示，戏剧幻城项目2021年全年仅营业140天，实现营业收入约1亿元。
在此情况下，建业选择收缩文旅战线。
据“旅界”，有消息人士透露，在河南老家文旅入股前，胡葆森已经为只有河南和电影小镇寻求买家长达近3个月时间。
天眼查显示，河南老家文旅成立于2016年3月10日，注册资本为1亿元，由河南省文化产业投资有限责任公司100%控股，股权穿透后实控人为河南省财政厅。
有市场人士认为，建业文旅业务的盈亏情况不为外界所知，本次交易细节和金额尚未对外公布，如果建业只保留小部分股权做轻资产运营，放弃控股权回笼资金，可以为当下的紧张流动性“补血”。
胡葆森获王健林驰援
在向国资出售文旅资产之前，建业集团曾向“白衣骑士”王健林求救。
据公开消息，今年4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，将旗下商业项目整体出租给珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”），交由其来运营。
按照协议，建业地产将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责这些商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。
有知情人士对界面新闻透露，在这次合作中，建业集团可能获得7亿元，代价是交出旗下商业项目10年左右的运营权。
资料显示，建业旗下的商业项目主要包括郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场、开封七盛角、济源建业新天地步行街、三门峡建业新天地步行街、郑州建业凯旋汇等8个项目。
年报显示，2020年建业地产商业项目的租金收入为1.38亿元，而2021年租金收入为2.03亿元，同比增长46.4%，为近3年来的最高点。
建业方面表示，通过合作引入专业商业项目运营商，将提高商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到开源节流、降本增效的财务效果。这与公司一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。
今年4月21日，作为万达集团旗下的商业物业运营管理的业务主体，万达商管在招股书失效两天后，再次向港交所递表，继续推进上市之路。
万达商业为万达商管前身。近年来，万达商管一直在谋求转型，寻求轻资产运营模式。据弗若斯特沙利文报告，按2020年在管项目数量和总在管建筑面积计算，珠海万达商管是全球最大的商业运营服务提供商。
在托管建业的商业项目前，万达还在3月底和鑫苑集团达成战略合作，知情人士透露，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管，借助万达多年的商业运营经验以实现项目增值。
表面上，万达与建业的轻资产合作，能够进一步拓展万达商管在轻资产方面的布局。实际上，据传两位大佬私交甚笃，除了都对足球有深厚的情谊，胡葆森还曾公开力挺“落难”时的王健林。
2017年，万达大肆甩卖旗下酒店的做法引发了外界不少质疑，胡葆森却在公开场合对此表示，“他（指王健林）积极甩这些资产也是为了执行转型战略”。在胡葆森眼中，在中国房地产界，论战略执行力和战术纪律，王健林当之无愧是排在第一位的。
而建业如今甩卖文旅资产，也颇有当年王健林的气势。5年前，万达出售给融创的资产包除了76间酒店，还有13个文旅项目的91%也转给了孙宏斌名下，后者代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。
当时很多人认为孙宏斌捡了便宜，但回过头来看，这次“大甩卖”是万达集团得以从债务危机中走出来的关键。如今资金充裕的万达再拉老友一把，让王健林赢轻松得了“白衣骑士”的名头。
外界普遍认为，尽管建业的商业项目能够贡献不错的收入，但在托管给万达，可以拿到一笔关键资金，帮助公司尽快从目前的困境中走出来。
“河南王”依旧艰难
成立于1992年的建业地产，至今已经走过了30个年头。
作为“92派”企业家，建业掌舵人胡葆森一度是中国房地产业“带头大哥”式的存在，他与冯仑、王石并称为“中国房地产三君子”。
不同的是，在房地产的黄金年代里，当其他房企们大搞全国化扩张运动之时，胡葆森和他的建业却深耕河南，不断从省城到地级市再到县级市下沉。
按照胡葆森的说法，“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命。尽管这一点被外界诟病“困于”河南，但不妨碍建业的规模发展壮大。
受益于棚改红利，2017年至2019年，建业地产销售金额三年复合增长率达65.9%，并在2019年首次销售额破千亿，完成了河南122个县市的全覆盖。2020年，建业地产实现合约销售金额1026.42亿元，同比增长1.5%，勉强留在了千亿俱乐部。
然而好景不长，一方面政策调整下河南棚改套数下跌了超7成，另一方面疫情之后整个地产行业进入下行通道。
2021年下半年的一份求助信，将建业的困境暴露了出来。信中建业地产陈述了自己的困难，并恳请相关部门尽快偿还逾50亿元的拖欠款项。如果过不去眼前这道坎，其有可能成为“下一个暴雷和倒下的企业”。建业集团也证实了该文件内容的真实性。
2022年初，为适应新的市场环境，建业集团进行了深入的组织架构调整，并提出了“做少、做小、做好”的发展理念，“瘦身”成为当务之急。
此外，为了节俭开支，当时有媒体报道称这次组织架构调整过程中，建业集团裁员达到了60%
建业地产2021年年报数据显示，公司现金、现金等价物及受限制银行存款总值为98.48亿元，减去受限银行存款39.46亿元，可用现金为59.02亿元。
而其负债总额达1330.63亿元，短期有息负债合计为67.6亿元，可用资金无法覆盖短期债务。
业内判断，从目前的市场形势来看，建业集团自去年下半年以来的资金紧张状况并未得到好转。
4月4日，穆迪将建业地产的家族评级从“B1”下调至“B3”，展望为负面。
穆迪表示，"评级下调反映出建业地产的流动性减弱，再融资风险增加，因为其现金头寸大量减少，资本市场融资渠道减弱。负面展望反映出该公司筹集新资金以支持其商业计划、恢复其流动性和满足其再融资需求的能力存在不确定性。鉴于展望负面，建业地产的评级在未来12个月内不太可能获得上调"。
建业能否走出困局？雷达财经将继续关注。
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