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房地产市场再度迎来融资的利好消息。11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
有业内人士认为，此次表态或意味着支持房企融资的“第三支箭”政策即将出炉。近期雅居乐、碧桂园两家房企在港披露配股计划，被部分市场人士解读为“第三支箭”在境内市场落地的先兆。
早在2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资，解决民营企业融资难题。近期，央行已加力信贷及债券两支箭，为民营房企疏通融资渠道。
“对与当前房企纾困而言，适时引入第三支箭十分必要。”有业内人士预计，第三支箭将与信贷和债券两支箭形成了支持房企融资的三个渠道，前两支箭的稳步推进与显著成效将为第三支箭快速落地的推进器，这三支箭支持力度递进、支持面互补，“三箭齐发”将促进民营房企融资加快恢复，支持房企健康发展。
疏通房企融资渠道成关键 信贷、债券“两支箭”持续发力
今年以来，房地产市场迎来了政策密集期。尤其是进入11月份，央行扩大民营企业债券融资支持工具（简称“第二支箭”），牵头发布房地产“金融16条”，近期还联合银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，要求稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。
“房地产纾困的问题根源在于融资不畅，因此为优质房企疏通融资渠道是关键。”植信研究院首席经济学家连平表示，而当前已推出的政策组合拳效果正在显现。
“第一支箭”是支持房企信贷融资。央行对商业银行的宏观审慎评估（MPA）中阶段性新增专项指标，鼓励金融机构增加民营企业信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。
就资金成本而言，今年央行层多次下调贷款市场报价利率（LPR），相较于去年末，1年期LPR利率已调降15个基点，而5年期以上LPR利率已调降35个基点。另有数据显示，截至9月末，民营企业贷款余额59.7万亿元，同比增长12.4%。
作为房企融资的主要战场，债券市场的支持力度亦不断加码。在央行扩容“第二支箭”之后两天，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债信用增进公司同步受理企业增信业务意向。中债信用增进公司表示，将继续加大对民营房地产企业发债的支持力度。目前，正在推进10余家房地产企业的增信发债，涉及金额约200亿元。
上海金融与发展实验室主任曾刚认为，这一轮民营企业融资的困难主要体现在民营的房地产企业中，“第二支箭”将主要是满足民营房地产企业合理的融资需求，保持其融资渠道的畅通，助力其平稳运行和风险化解。
适时引入“第三支箭” 并购融资、含房占比成关注重点
“解决房企融资问题不能仅依靠贷款、债券方式，还要充分利用资本市场。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，通过股权融资的方式能够在一定程度上分散风险，缓解集中压力，同时股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，因此“第三支箭”在支持房企稳健发展过程中将发挥较大的积极作用，是稳妥且必要的完善工具。
实际上，市场此前对适时引入“第三支箭”已有预期。而从此次监管层表态来看，市场预计“第三支箭”或即将落地。
“第三支箭”为民营企业股权融资支持工具，由人民银行提供引导资金，带动金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供阶段性的股权融资支持。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新表示，利用资本市场、通过股权融资来解决房地产开发商和服务商融资需求，有利于分散风险，无疑是更为稳妥之策。
董登新认为，资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，可以帮助濒临破产、希望退出的民营房地产企业进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业整合加速。
“目前中国房地产市场确实需要洗牌，部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场，而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强，这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。”董登新还指出，未来支持民营房企融资应该是贷款、债券、股权“三箭齐发”促进民营房企融资恢复，支持房企健康发展。
此次监管层还提及，将支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。招联金融首席研究员董希淼告诉新京报贝壳财经记者，当前金融监管层对于涉房业务的占比的规定依然略低，仅允许少量涉房业务的企业在境内首次公开募股（IPO），未来涉房业务占比能否有所提升是该政策显效的关键。
此外，董希淼预计，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显著成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。
政策组合拳效果持续显现 “稳楼市”需持续发力销售端
金融监管层对于“稳楼市”的政策不仅局限于疏通房企融资渠道，还在于“保交楼”、促进楼市销售端增长等方面。今年下半年以来，保交楼专项贷款政策出炉，同时因城施策的房贷政策调整亦持续发力。
9月29日，央行出台的政策是针对 2022 年 6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。 2022年10月1日起，人民银行下调了首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5 年以上利率分别调整为 2.6%和3.1%，同步支持居民刚性住房需求。
而在随着监管政策密集出台和效果显现，市场信心已有所恢复。根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。
不过，市场预计，未来针对房地产市场的政策力度仍将持续加大。
光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，在房地产从高杠杆、资金池模式过渡到提升自身造血能力、良性循环的背景下，能够根治房地产市场风险的落脚点还是在于需求侧，销售恢复才是最根本抓手。他预计，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，以日前北京通州两地取消“双限”为代表，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间。
东方金诚首席宏观分析师王青亦认为，当前而言，推动房地产市场尽快实现软着陆的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他适度放松限购、放宽住房公积金贷款条件、减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。
王青预计，在前期银行存款利率较大幅度下行背景下，5年期以上LPR利率仍存在一定下调空间。若各项政策调整到位，2023年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头，即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。
新京报贝壳财经记者 姜樊
编辑岳彩周
