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转自：中国经营网
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
2023年，各地纷纷明确将支持和提振住房消费作为稳经济的一项重要举措，需求端优化政策加速落地。
自年初以来，不少城市在居民信贷政策的调整上积极行动，下调首套房贷利率下限正在成为各地支持购房需求的发力点。
《中国经营报》记者近期了解到，自2023年1月初中国人民银行明确“房贷利率下限允许下调”以来，全国各地开启了房贷利率的密集调整。
据机构不完全统计，2023年新调整房贷利率下限的城市已接近20个。业内人士认为，降低住房贷款成本有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度，后续将有更多城市跟进。
多城调整首套房贷利率下限
近日，记者从郑州市场人士处了解到，多家国有大行及股份行已确认，郑州首套房按揭贷款年利率自2023年1月29日起下调，工行、建行、中原银行等银行首套房按揭贷款利率已下调至3.8%。而在此前，郑州首套房按揭贷款年利率普遍执行4.1%的标准。此外，外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。
据了解，早在2022年3月份，郑州市就率先发布力度较大的一揽子楼市政策，通过优化调整限购、限贷，重启货币化安置等方式激发市场需求。不过，据克而瑞统计，2022年郑州楼市成交量依然未有明显回升。2022年，郑州全年商品住宅成交面积同比下降43%至542万平方米，且成交规模连续三年下滑。截至目前，郑州新建商品住宅销售价格环比和同比已连续5个月均下降。
除了郑州之外，近期，已有多个城市开启了首套房贷利率调整。比如中国人民银行天津分行近日宣布自2023年1月起，天津市首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”（按照当前5年期LPR计算，即为3.9%)。同样，石家庄目前执行的首套房贷利率最低为3.8%。甚至，部分城市如珠海，部分国有银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。
根据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市已接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低为3.9%；唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低为3.8%；南宁、珠海最低为3.7%。另外，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等地阶段性取消首套房贷利率下限。业内认为，这些城市对首套房贷利率下限进行调整之举，是对中国人民银行、银保监会此前政策的落实。
实际上，自2022年以来，信贷政策支持力度不断深化。LPR报价已分别于当年1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。
2022年9月29日，中国人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。当时针对于2022年6~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。据克而瑞统计，彼时70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。
据融360数字科技研究院统计，LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年全国首套房贷利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。
2023年1月5日，中国人民银行、银保监会再发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。其中，有38个城市满足这一条件。该政策发布以后，包括唐山、太原、丽水、珠海、江门等10余个城市跟进调整首套房贷利率。
未来或将有更多城市跟进
实际上，自2022年11月以来，房地产供需两端政策支持力度就在不断加大，2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。与此同时，金融支持房地产的四大政策方向也更加明晰，需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。
据了解，近一个月以来，已有多个省市发布了稳经济发展相关措施，其中，支持合理住房消费成为各地的共识。各地的支持手段包括对住房消费提供信贷支持、降低税费、发放购房补贴等。以湖南为例，1月31日，《长沙晚报》报道，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至两成，二套三成；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限为首套三成，二套降至四成。对此前住建部提及的“对于购买首套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来”积极落实，调整力度较大，对其他省市形成示范作用。
在诸多促进住房消费的方式中，信贷政策调整目前正在成为各地积极落实的一项重要举措。早在2023年1月初宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制之时，中国人民银行、银保监会就指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
根据克而瑞对2022年全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅数据的统计，其中有70个城市2022年住宅成交均价同比涨幅不超过5%，由此其指出百城中有七成城市房价疲软。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此类城市是接下来房贷利率下调概率最大的城市。
具体来看，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，此类城市多为北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。严跃进认为这类城市是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。而天津、郑州、石家庄等二线或重点城市率先调整，将会对省内其他城市带来启发。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市。而一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。
实际上，过去三年，居民房贷成本已明显降低。克而瑞相关报告对过去三年房贷的主流利率进行了统计测算，2020年初时全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，经过三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。以“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的房贷为例，2020年初时其月供额为5553元，而在目前3.8%的贷款利率下则为4660元。
从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。不过，陈文静指出，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。
陈文静认为，随着供需两端政策继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在少数城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。若政策执行到位，全国市场最早或将于二季度企稳。
