原标题：法拍房也“下架”！上海祭出一套楼市政策“组合拳”
因城施策。1月21日晚间，上海房管局官网挂出了由上海住建委、市房管局等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》），《意见》从需求端、购房成本、土地供给等方面祭出“组合拳”，且没有缓冲期，从1月22日开始执行。
《意见》明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；《意见》规定，调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收增值税；新建商品住房价格公正摇号选房制度，有限公司满足无房家庭自住购房需求；《意见》还要求严格执行差别化住房信贷政策，严格商品住房销售管理，严格规范房地产市场经营秩序等等。
新政一出台，当晚最忙碌的莫过于中介门店的工作人员。张林（化名）发了一条朋友圈：“尊敬的各位业主和客户，关于今天上海市新出房地产政策，请不要过于恐慌，明天一早我们会跟各个交易中心确认政策的细则，请耐心等待我们的回复。有任何疑问欢迎明天私聊我”。
从事一手房代理的王璐（化名）也发了一条朋友圈：“今晚正在研究新政策并排摸所有已购房客户的风险，有问题请留言”。
上海链家与中原地产先后发布客户告知书，解释了新政执行的细则、界定时间等：初步与交易中心及税务确认，对于离婚3年内套数计算及增值税2变5年的执行，都是以网签时间来认定，也就是说，1月21日以前（含）网签的业务，适用老政策，不受新政影响，各区在落地执行上，可能会有所差异。
与此同时，上海法院也有下架法拍房的举动：1月22日上午，一名客户收到信息，称其参拍的上海市青浦区某套房产已被法院暂缓。在京东拍卖页面，上海的法拍房均显示”已结束“状态；但在阿里法拍房页面，上海房源仍然显示“进行中”。
二手房市场降温
上海中原市场分析师卢文曦指出，近期上海楼市持续高温，如打新热、房东连续跳价等，对楼市稳健运行造成影响。尤其是即将迎来3、4月份的小阳春行情，及时出台政策可以阻止市场中的乱象并且稳定市场情绪和预期。
上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如表示，上海楼市此次调控新政，归纳起来主要有4个重点：增加供应、调控需求、稳定预期、强化监管。
从住房供应来看，住宅用地供应与商品住房上市都会加大量，重点在于郊区交通轨道节点以及五大新城。链家研究院数据表明，从2020年的新增供应来看，郊环以外新增供应量占比达到33%，为近6年来最高，通过增加郊环以外的供应进而增加成交占比，将有效降低全市新房的成交均价。
调控需求方面，严格执行上海限购、限贷以及差别化的税收政策，增加了“离婚买房满三年，否则按照离婚前计算套数”；稳定预期则要从坚持完善房价地价的联动措施，引导企业理性拿地，稳定土地价格，加强对商品住房的价格监管；强化监管里面主要是完善公正摇号选房制度，要向无房户倾斜，通过两次摇号选房的方式，第一次摇号由无房户家庭集中选房，第二次摇号针对非无房户家庭。显然，这与此前中介业内流传的模仿杭州的摇号模式不一样。
多名中介行业的从业人员反馈，调控主要从减少房源供应或者增加购房成本的角度来给前段时间火热的楼市降温。信栋地产创始人徐栋认为，新政会导致二手房市场后市短期量缩价平，长期涨幅放缓，上海市政府出台政策的时间力度细节都非常到位。
1月22日上午，普陀房产交易中心门口出现排队过户的情况。张林举例称，”这部分买家是已经网签了的，虽然没有受到新政影响，但他们也怕夜长梦多”。对此，卢文曦指出，此前二手房涨幅高的以学区房和次新房为主，次新房中有大量的满2年未满5年的房源，新政出台后，由于不可抗力，这批房源的购买合同就要重新签订，有的客户甚至选择了退房；那些还没卖出去的满2未满5年房源，则可能面临降价压力。换言之，二手房成交大概率会降速。
未来普通住宅满5年免征增值税、非普住宅满5年征收差额的5%增值税。通过年限的调整，将进一步增加购买二手房的成本。不过链家研究院杨雨蕾指出，在几百万的房子面前，小几十万的支出对于一些购房者来说，可能只是影响了他们的心情；另一种可能是购房者考虑到成本的增加，会更青睐新房，参与新房的认筹摇号。
以一套1000万元总价、满2未满5年的房源为例，原来只收差额增值税，即（1000万元-卖家买入价）*5.3%，如今要缴纳全额5.3%，按照卖家买入价格在500万元左右，也就是要多缴纳2、30万元。如果房东把购房成本转嫁给买家，那么买家会否换总价低的房源还是与房东谈判以下价格再考虑购买？市场成交速度无疑会有影响。
新政对投资性购房的打击非常大。此次上海对夫妻离婚三年内不能买房的限购升级措施引发热议，不少业内人士认为这会加速市场流动性的下滑。去年以来，深圳、南京、无锡、成都等多个城市针对夫妻离异出台或升级限购政策，如南京、无锡均为离婚2年内追溯过去家庭所有房产，而上海升级后与深圳同为3年，调控力度更为严厉。
“假离婚”买房确实引发不少社会怪相。张林有一对夫妻客户就在2020年底实施“离婚冷静期”之前办好了离婚手续，想去买一套一手房自住或投资用，目前还没摇到号。结果1月21日新政出台，这对客户顿时哭笑不得。陈真（化名）6年前与丈夫假离婚买房，目前也搬到新房子里住一起，但就是没有结婚，她的理由是怕政策变化。
中指研究院上海研究总监方颃认为，上海关于离婚年限升级的措施，定向打击上海户籍家庭利用“婚内更名+假离婚”以获取额外一套购房资格，甚至获得首房首贷资格的炒房行为。
上海此前未对离婚买房做出规定。从深圳的实施效果来看，二手房成交量下滑、价格未受到太大影响，但是假离婚乱象将得到有效遏制，有利于社会和谐。
经营贷流入房市引发信贷从严
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，房地产主要靠资金推动，上海这一轮市场异动与资金也有很大关系，尤其是经营贷、信用贷等流入房地产。他认为，此次新政对信贷资金的额度、周期、结构还有规范性都做了很细的调整。
陈杰还规劝购房者不要盲目追高，否则就变成“站岗”、“接盘”方。他的理由是，此轮市场波动并非普涨。这几年上海楼市总体运行稳定，但近几年局部地段局部类型的房子出现过热的苗头和迹象，比如有些楼盘销售火爆，有一些二手房东出现心理波动，跳价行为明显。在房地产“买涨不买跌”的市场氛围苗头出现的时候出台政策，非常及时。
综合多位业内人士的观点可见，调控增加了投资购房者交易成本和难度。比如，提高二手房交易税费，增加了投机投资性购房短期换手成本，防范房屋快买快卖的现象，同时避免误伤刚性置换需求。该政策积极落实去年“724”房地产工作座谈会精神，从税费角度实施管控。政策调整后，无论是普通住宅还是非普通住宅，未满5年均要全额征收增值税。由于不满2年的房屋交易均是全额征收，因此本次计税调整主要是针对满2年、不满5年的房屋交易，对于普通住宅由免征变为全额征收，非普通住宅由差额征收变为全额征收。上海房屋交易税费转嫁普遍存在，政策实施将因买方购房成本增大而抑制部分需求，但同时也会造成二手房市场供应量的下降。
此外，政策首提房地产“贷款集中度”管理概念，意在合理控制个人住房贷款规模，放缓居民部门杠杆率上涨速度，个人住房贷款执行上可能优先支持“无房家庭”。该措施是对2021年正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的积极落实。
同时，加大对购房人首付资金来源、债务收入情况的审查，将有效解决目前市场存在的部分违规资金套现行为。
值得一提的是，新政提到“制定住房体系和保障体系，多渠道解决住房问题，加快租赁住房的有效和稳定的供应，加快旧居改造、城中村改造、加装电梯”等。前述人士均认为，上海租赁市场也逐渐成熟，五大新城板块的配套交通也在逐渐改善，上海市民不需要局限于一种居住方式或局部区域的房源。
（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）
