来源：中国企业家公众号
曾经“三道红线”全部踩线的融创中国，2020年底火速达标两项。孙宏斌称“我是支持调控的”，地产商的发展逻辑完全变了，要按新的逻辑来制定发展战略。
文｜《中国企业家》记者 李艳艳
编辑｜米娜
头图摄影｜史小兵
“‘三道红线’（政策出台）以后，（你们）就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢。”
3月12日，在融创中国2020年度业绩会上，面对一众投资者，融创中国董事会主席孙宏斌这样表示。对于投资者提出的“楼市调控”问题，孙宏斌态度乐观，“我是支持调控的。”
他还拿汽车行业做类比，“现在全球汽车市场规模达2万亿美元，但这几年没怎么增长，也做不出增量。如果地产行业不调控，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性。不调控，这个行业没办法干了。”
当日早间，融创中国（01918.HK）披露了2020年全年业绩报告。财报显示，2020年融创中国负债降幅明显。其中，净负债率与非受限制现金短债比水平，已达到“三道红线”的政策要求标准。目前仅剩资产负债率这一项，还未降至红线以下。
2019年下半年，一场以“降杠杆、优化资本结构”为目标的变革在融创组织内部全面展开。2020年3月，孙宏斌对投资者强调，融创2020年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些资产；拿地要拿对地方、拿对时间。
“两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加，销售增加那么多，负债率肯定降下来了。”孙宏斌对投资者说，要正确理解调控，“调控让这个行业安全了。”
根据最新财报，截至2020年底，融创在手现金达1326亿元。
融创某区域负责融资的高管对《中国企业家》坦言，过去一年多时间内，融创通过主动“下沉”，大幅降低了负债，也减缓了扩张节奏。2020年中“三道红线”政策出台，给全行业敲响了警钟，也加快了融创去杠杆的步伐。“现在公司千亿现金在手，很有底气。但今年的发展节奏还需再平衡。”
刚刚过去的2020年，房地产市场可谓遭遇“重创”，这一年，融创卖了5753亿元，未完成此前设定的6000亿元销售目标。不过，与2019年比，依然有3.4%的增长。据克而瑞统计，2020年，全国商品房销售总额是17.36万亿元。融创位居行业规模第四，排在前面的是碧桂园、中国恒大和万科。
开局不利，
最后一个指标能否顺利达标？
曾经“三道红线”全部踩线，融创如何应对，外界尤其投资者非常关注。
“三道红线”是指，监管部门将对房企按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
2020年融创中期报告的投资人会议上，融创行政总裁汪孟德表示，"年底时要将净负债率降至120%，进而在2021年降至100%以下，三年内达到监管层的要求。”
此次业绩会上，融创中国首席财务官高曦解释称，融创在政策出台前也是按照这个方向去做的，有了这个政策，就有了更明确的时间表。融创加大了销售，快速调整了资本结构，降低了杠杆率。
汪孟德表示，2020年公司的三个指标得到大幅度优化，其中有两个指标已经达标。到2023年，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。
财报显示，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内降至“黄档”。
值得注意的是，3月5日，融创中国披露最新销售情况：截至2021年2月底，融创累计实现合同销售金额约684.2亿元，同比增长122%。与销售并进的，是融创在土地上的投资金额。据统计，今年2月，融创在公开市场拿地的成交额将近180亿元，远高于去年同期。
而根据碧桂园、万科、恒大三家披露的2021年前两个月的业绩：碧桂园权益销售额达868.7亿元，而在第三方机构统计的TOP100榜单中，碧桂园全口径销售额达1218亿元；万科实现销售达1166.3亿元，恒大则为883.5亿元。三家企业分别领先融创533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。
在这样的开局下，2021年融创的财务指标能持续向好吗？
“我们必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构、包括负债指标的持续优化，这是一个非常明确的事。”汪孟德说，“公司（发展）到这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体的综合竞争力。”
融创中国2020年财报显示，公司实现收入2305.9亿元，同比增长36.2%；毛利约为484亿元，同比增长16.9%；毛利率约21%，较2019年的24.5%有所下降；股东所占利润为356.4亿元，同比增长36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长11.8%。
土地储备方面，财报显示，2020年融创中国新增土储约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创中国的土储约2.58亿平方米，其中权益土储面积约1.61亿平方米，土储货值预计3.1万亿元。
孙宏斌曾将文化和文旅定义为融创的“诗和远方”，不过，从目前来看，集团大多数收入来自销售住宅及商业物业业务，只有小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他业务。
“盛世年华”属不属于融创？
在地产行业监管的新形势下，孙宏斌感觉地产商的发展逻辑已经完全变了，要按照全新的逻辑来制定公司的发展战略。至于新逻辑是什么，孙宏斌没有细说。但一个新的共识是，通过加杠杆实现快速增长和超越同行的时代过去了。
在新形势下，孙宏斌跟投资者分享了两句话：一、全新逻辑下，融创拥有了突出的优势；二、全新逻辑下，是优秀企业的盛世年华。“地产行业进入了好公司和头部公司的‘盛世年华’，好日子才开始，地产行业远不是大家想象的已无发展空间了。”孙宏斌说。
但这“盛世年华”属不属于融创，还有待观察。
受制于疫情、调控和经济环境等多方因素，2020年，房企的生存境况堪称“困难”。不过，整个地产行业的总体销售规模，依然站上了17万亿元。孙宏斌推测，2021年，地产行业的销售规模会突破18万亿元，突破20万亿元也只是时间问题。
孙宏斌认为，在如此巨大的市场空间里，行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大。接下来，地产行业将进入团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、“地产+”等综合实力的比拼年代。
过去一年，融创中国旗下各版块中，物业板块“融创服务”在港上市；融创文旅未来将继续扩大轻资产输出拓展力度；融创文化将发展超级IP长链运营模式。
值得注意的是，作为中国最大的文旅产业持有者及运营商，融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块。疫情过后，去年下半年，客流和收入均快速复苏。2020年，融创文旅收入同比增长36%，管理利润同比增长311%。
融创文化集团已完成全产业链布局，在动画领域布局7大动画工作室；IP衍生和实景运营方面已开始输出头部内容，截至3月12日，融创文化参与的春节档电影《刺杀小说家》和《熊出没：狂野大陆》票房分别达到9.89亿元、5.75亿元。
业务布局背后，一个利好头部房企的明显趋势是，房企融资持续分化，龙头房企融资优势凸显。以碧桂园为例，1月6日，碧桂园发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%，7亿美元10年期优先票据利率为3.3%，在统计数据中处于最低水平。但1月15日，上坤地产发布公告称，将发行一笔1.85亿美元1年期优先票据，票面利率高达12.75%。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，融资收紧是所有房企的“必答题”，何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看，短时间的债务压缩是不现实的，但对于资本面较好的房企而言，机遇要大于挑战，这无异于是一个扩大市场份额的机会。此消彼长，未来的市场分化会进一步加剧。
需防范集中偿债风险
2020年中央坚持“房住不炒”总基调不变，房地产金融审慎管理正式开启。2021年，房地产企业把控好拿地节奏和力度，将对企业发展产生重要影响。
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大“灰犀牛”。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速，8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
今年政府工作报告再次强调“房住不炒”的定位，并且要稳地价、稳房价、稳预期。坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招。
目前来看，针对房地产行业的“全方位监管“对策已经形成。在房住不炒的政策导向下，2021年内各地房地产调控政策次数已达97次。值得注意的是，近日天津、青岛、郑州等多地已发布土地供应政策，预计后续将在22个重点的一二线城市，全面推行“住宅用地供应两集中”政策。
孙宏斌称，集中供地政策的施行，对整个行业来说，是个好事。
“这个政策能让大家有预期，知道今年供多少地，对一些在核心城市发展的企业是有好处的。”孙宏斌表示，短期内，该政策不会造成土地供应量下降。现在热点城市供地不够，房企的竞争依然会比较激烈。等到今年下半年或明年，政策对土地的影响可能会比较大。
西南证券房地产行业分析师沈猛认为，土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中度管理的两项融资政策，共同构成了房地产供给侧改革的闭环，改变行业过去恶性加杠杆、无序拍地的不良竞争格局，行业转向更加有序的良性竞争。此外，集中供应下，地价上涨有望得到控制，行业利润率有望迎来拐点。
“融创拿地主要是三个来源：公开市场、收并购和产业项目。公开市场上，我们的优势比较大，现在由58个城市的分公司在负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会。”孙宏斌称，在收并购方面，他看到这几年行业里的公司正在快速分化，“我相信今年下半年还会有能买的公司。”
在重点城市的土储布局方面，财报显示，截至2020年底，融创土地储备约78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿元，其中超过78%位于一二线城市。
不过，需要防范的是，房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约风险。
贝壳研究院数据显示，2018-2019年这两年，房企偿债规模成倍增长，2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力继续攀升。
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