原标题：2020年营收212亿元，首创置业持续求稳
记者|孙梅欣
首创置业近期公布的业绩显示，2020年公司营业收入212.48亿元，同比上升2.22%；净利润12.72亿元，归属母公司股东净利润9.81亿元，每股收益0.01元。
全年签约销售量708.6亿元，虽未完成预计的800亿元目标，但仍创下规模新高。其中操盘项目签约占比为564亿元，同比上升20%。
同时，公司过去一年加强对现金和流动性管理，重点抢抓销售回款，最终实现全年并表销售回款294.6亿元，回款比例接近85%，同比增长11.8%。截止期末，公司期末现金余额372.48亿元，同比上年同期超过百亿。
首创置业管理层在业绩会上坦言，2020年疫情对宏观经济带来持续性影响，叠加整体调控趋严，以及金融管控深化等因素，首创置业的运营面临挑战，使得业绩承压。部分二级开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利的一级项目也未能上市，同时奥莱业务受到冲击。
但在这一大背景下，公司仍坚持以稳为主，稳中求进、稳中求变的目标，在多衡量维度上仍有所提升。
过去一年，首创置业土地投资金额达到189.9亿元，新获得10个二级开发项目，总建筑面积达到419.6万平方米。管理层表示，通过强化非竞争性资源获取，通过产业协同、战略合作和一二级联动等方式，大幅降低招拍挂拿地比例，降低土地获取成本，平均楼面地价人民币6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢价率仅为2.6%，其中9个为底价获取。
3000亿货值储备
作为前两年首创置业重点发力的市场，京津冀、长三角和粤港澳大湾区的市场容量在去年得以释放。年报显示，2020年三大核心城市圈签约量达到563.4亿元，占总销售规模的80%。其中长三角签约额同比上升12%，粤港澳大湾区同比上升21%。
另外，单核城市发力明显，武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等强二线单核城市共计签约额145.1亿元，占比约20%，较上年同期提升约10个百分点。
签约规模的上升，有赖于开发周期的提升和营销渠道的加强。去年首创置业在疫情的大环境下，按照“快周转”策略和“369”的标准运营提速，尤其是郑州北项目，在获取项目8个月后即开盘，加快项目运营周转。同时加强建立自销平台，完善自销渠道管理流程，加强企业自身的营销能力，实现年度自销平台销售额268.9亿元，占总签约规模的38%。
在市场容量需求之下，首创置业进一步在重点城市加码土地储备，去年在津冀、长三角和粤港澳大湾区三大核心城市圈总投资额达到138.9亿元，占总投资规模的73.2%。在北京、武汉、天津、昆明等单核城市的土地储备面积占比，分别达到16%、14%、13%、13%，重点城市的储备得以提升。
与此同时，在招拍挂市场竞争日趋激烈的状态下，首创置业通过战略合作、并购、产业协同等方式，在部分热点城市拿下大体量项目，包括在郑州北新乡市平原示范区获得的总建面积152.1万平方米土地，以及通过高科技产业协同，在南京获得的32.7万平方米58产业用地项目。同时在去年年末，以文创产业协同方式，在浙江桐乡乌镇，获得规划总建面积27.7万平方米土地，为公司获得了较为充分的土地储备。
年报显示，截至去年年末，公司土地储备总建筑面积达到1683.2万平方米，其中公司权益面积1095.9万平方米，其中88%为发展物业，12%为投资性物业，总货值超过3000亿元，至少可以满足公司未来3年的业务发展需要。
改善“三条红线”尽快变“绿”
2020年对金融行业尤其是房地产金融的管控，使得房企持续将降杠杆、降负债、加强企业流动性作为首要任务。在这一市场大背景下，首创置业对降负债率、回款等资金要求进一步趋严。
年报显示，截至期末，公司总资产额达到2105.49亿元，同比上升13.64%，资产负债率维持在78%的水平，较上年同期基本维持同等水平。至2020年12月31日，货币资金达到371.78亿元，货币资金较为充足，流动比率为1.84。
首创置业副总裁、财务总监范书斌在业绩会上表示，期末公司现金短债比达到1.13，比去年中期的1.3已经有所降低。同时净资产负债率达到127%，较去年年初大幅下降34个百分点，进一步降低债务杠杆。虽然一年内到期债务的315亿元较去年的237亿元规模有所提升，但主要是由于结构性到期。目前公司370亿元的货币储备资金，足以覆盖期内债务，并会持续加强资金储备，确保公司资金稳健。
同时，国企背景为首创置业提供了更为多元通畅的融资渠道，去年发行的多笔3年期以上的公司债及定向融资工具，发行利率均低于4%，两笔非公开发行的2年期共计8亿元规模的公司债，利率均不超过5.5%，两笔美元票据也均低于5%的融资水平。截止期末，首创置业的存量债务融资成本为5.14%，在房企中属于较低成本。
首创置业总裁钟北辰表示，2021年公司还将持续降负债控风险，强抓回款，降费增效，以经营现金流覆盖土地投资，全力降低公司杠杆水平，降低负债规模，严控债务规模，持续努力改善“三条红线”的指标。
转让钜大变“更轻”
值得注意的是，就在首创置业发布业绩的同时，也公布了对首创奥莱的重组意向书，计划将全部奥特莱斯业务转让给首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业的首创钜大，以及首创置业其他的奥特莱斯项目。
公告称，重组还需获得国有资产评估、首创置业及集团董事会批准等多方面认定。未来奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业，首创钜大则在首创集团的直接管理下，继续专注综合奥特莱斯物业项目。
尽管奥莱业务近年来给首创置业带来营收和现金流，但在疫情之下，和国内大部分商业一样，客流量和经营仍然受到不小的冲击。在去年的3月的业绩会上，李松平就表示，当时除了武汉之外的奥特莱斯均已恢复。同时为了推动复工复产，减少商户压力，减免了奥莱等项目租金总额超过1亿元，对收益造成一定影响。
数据显示，到2020年末，首创奥特莱斯已开业数量13家，全年实现营业额约74亿元，客流量为3810万人次。
钟北辰表示，奥莱业务在集团内尚在培育期，首创置业将奥莱业务出让给集团，可以有效盘活存量资产，优化资产结构，提升资产质量，把回笼资金用于降低杠杆，增强公司抗风险能力。
对于首创钜大而言，归属集团有利于争取非房地产企业的认定，减少业务运营、资本运作和资金金融等方面限制，更有利于业务发展。钜大归属集团，便于首创置业进一步进行轻资产运营，明细业务线，加速公司的业务结构调整，保障业务稳健运营。
不过，首创置业的多元业务仍将持续。文创业务方面，通过园区运营、产业投资和内容生产三个板块，以园区载体和基金投资为平台，进行资源整合。同时郎园品牌效应逐步呈现，去年文创项目在4个城市落地10个园区，数娱平台金码大厦落地，并有效推动底价获取的桐乡乌镇项目。
租赁住房方面，朝阳十八里店项目持续建设，示范区计划今年下半年对外开放，并新获取的北京佑安门集体土地住房项目。和园和和寓保持70%的出租率，上海宝山项目正式运营，出租率达到95%，实现轻资产管理输出。
面对2021年的市场，钟北辰表示，坚持稳健仍然是公司今年的重要目标。同时回通过去化存量资产，推进资产盘活回笼资金，强化差异化资源获取，在资源适度向长三角、粤港澳大湾区倾斜的同时，抓住城市发展新机遇。并在这一基础上，发挥多元优势，建立综合性运营平台，轻重并举，以轻资产赋能主业，传统业务为轻资产导入资源。
