原标题：天誉广州凤尾村融资 一个年息5.8亿的旧改生意怎么做？ 来源：观点地产网
2020年末将广州凤尾村旧改收归囊下之后，天誉置业开始为这个项目进行第二个动作——做融资准备。
据天誉置业5月10日发布的公告显示，广州黄埔凤尾村旧改项目公司获得银团授信总额82.79亿，利率7%。
具体而言，广州市天凤有限责任公司（天誉置业间接持有的附属公司及项目公司）作为借款人，与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行、中国农业银行股份有限公司广州北秀支行及中国银行股份有限公司广东省分行作为借款人，签订银团贷款合同，为项目提供银团授信总额不超过人民币82.79亿元，年利率约7%。
较早前的2020年12月21日，天誉置业接获通知，正式成为广州市黄埔区九佛街凤尾村旧改项目合作企业。
据观点地产新媒体此前报道，凤尾旧村改造项目位于广州知识城北部，在册总人口共3589人，占地面积约45公顷，综合容积率约3.06，计规划建筑面积约160万平方米，总投资约88亿元。
天誉置业称，考虑到该项目属于地铁沿线项目，可售面积约80万平米，及项目未来预售时的价格潜力趋势，预计建成后营业总收入将破两百亿元。
据凤尾村旧改此前公示的招标公告显示，鉴于改造项目计划建设超高层建筑，申请合作企业应具有于全国范围内在建或建成的综合体项目，该项目总建筑面积不低于20万平方米，且楼高不少于300米。
看起来，对于天誉置业来说，这个项目不仅能留下一个地标式的建筑在广州知识城，还可以获得不菲的回报。
很明显，从天誉置业最新公告里的融资金额来看，约83亿元的规模就是为凤尾村旧改所需的投资金额准备的。
值得注意的是，按照公告显示的年利率7%计算，天誉置业要为这笔融资每年支付约5.8亿元的利息支出。
对于天誉置业而言，这可不是一笔小数目。
观点地产新媒体查阅其不久前发布的2020年年报显示，2020年业绩期内，天誉置业实现收益77.02亿元，同比增长16.9%；年度溢利10.03亿元，同比增长20.6%；公司拥有人应占本年度溢利9.50亿元，同比增长20%。
2020年全年，天誉置业合约销售金额为165亿元，合约建筑面积170万平方米。
换而言之，如果82.79亿元的贷款全部借出，天誉置业2020年实际赚到的9.5亿元，将有一半还多必须用来支付这笔贷款的利息。
2020年，天誉置业财务费用总计为8.69亿元，包含了债务的安排费和利息支出。
此外，于2020年，天誉置业负债总额为86.91亿元，而现金及现金等值项目计为19.69亿元。
另一方面，在年报中，天誉置业也清楚表示，预计凤尾村项目的竣工时间将会在超过三年后。按照房地产行业的会计准则，只有真正竣工交房后，该项目的收益才会入账体现出来。
因此，天誉置业需要为这个投资额巨大的项目准备好融资通路。或许值得庆幸的是，82.79亿元是获得的银行授信额度，天誉置业不必一次性将如此大额度的授信全部使用，自然不会一口气产生5.8亿元的利息需要支付。
事实上，对于旧改项目天誉置业并非没有想法，年报中亦表示，其城市更新业务均位于广州及深圳两个市场，2020年获得了广州凤尾村旧改项目转化落地，计划将其建为粤港澳大湾区最大的青创小区，同时借助广州市良好的城市更新政策环境，加快推进约470万平米其他城市更新项目的重大节点落地。
据观点地产新媒体了解，此前在广州天誉置业介入的旧改项目还有位于白云区的棠涌村，但在2020年形成有效转化的仅凤尾村一个项目。
分析认为，这或许和天誉置业在房地产方面的发展速度以及企业资金实力有关。毕竟，天誉置业主席余斌一直驰骋于资本市场，作为资本玩家的身份较房地产开发商更受人所熟知和认可。
但作为余斌手上现在唯一的房地产上市平台，天誉置业还需要保持一定的发展速度，在目前招拍挂市场已经由大牌房企几乎包揽的情况下，作为广州本土企业的天誉置业或许在旧改项目的获取上还有一定优势。
根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》，粤港澳大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷，旧改市场眼前还有非常大的空间。
