原标题：【特写】南京土拍，一场992亿的“拆盲盒”游戏
“中了！”王慧在南京市规划和自然资源局门前开心地喊了起来：“我们摇到地了！”
她的兴奋溢于言表。这场土拍摇号，她负责公司参拍地块的所有摇号抽签，如果抽中，她会获得一笔不小的奖励：“我的首付有着落了！”
这是5月22日下午2点30分，王慧和近百位同行，聚集在南京规划自然局门前的情景。
他们大部分是来自南京各家房企的投拓人员。而在楼上，南京今年首场“双集中”土地出让的摇号正在举行。
在之前两天的土地拍卖会上，51宗出让地块悉数出让，共计土地出让金992亿元。在热点城市中，这是一个中上的水平。
但有意思的是，到底哪些开发企业才能支付这些土地款，到了土地竞价结束那天还并未确定。根据出让规则，51宗地块中，15宗地块确认成交，另有36宗地块触及土地出让的最高限价，需要等到22日的房企参加摇号后，才能确定。
“明天看运气了。”一家南京本土房企的高管在5月21日的朋友圈里写到：“51块地，是地产公司的盛宴。拿不到烦恼，万一摇号拿多了，没钱又心烦。”
是的，运气。这是能在南京房产“游戏”里入场的必要条件，不论是买房人，还是开发商。
运气比实力更重要
在南京，和新房有关的一切，都在成为一场“拆盲盒”的游戏。
买房人不知道自己会在哪个热门项目上被摇中，开发商也不知道，究竟能“有幸”摇上哪块地去开发。
不同于北京、杭州等城市复杂的竞自持、竞政府产权份额和高标准商品住宅建设方案，南京“双集中”下的土拍规则可以说简单得多。在公布出让土地的同时，已经设定好土地拍卖的起拍价、最高限价，以及未来上市毛坯最高限价。
这意味着，在起拍价和最高土地限价之间，房企价高者得。但在土地达到限价之后，“面粉”和“面包”之间的利润空间，在挂地时就已经设定好了。至于谁能去“做面包”，在土地达到限价之后，摇号决定。
这并不是南京首次出现“双限”地块，从2020年中旬开始，南京就已经启动该规则。今年实行“双集中”出让后，市场仍然采取”双限”方式。
原本以为由于集中出让对资金占用较大，从而使得房企参与积极性降低的场面并未出现，相反，对于错失仅有的几次拿地机会的担忧，以及摇号的不确定性，让房企更加迫切地希望将胜算加大。
因此，在土拍之前的报名表上，万科报名了32宗地块、保利29宗、融信28宗。至少29家房企报名了10宗以上地块，整场土拍的参拍企业超过80家。
一家房企高管坦言，高比例地块的触顶摇号结果其实并不意外：“‘双集中’出让对于南京房企的调整影响不太大，各地城市政策不同，但南京规则相对透明直接。”
实际上，51宗的落地也颇有意思：36宗触顶成交，8宗底价成交，7宗溢价成交。
8宗底价成交的地块中，3宗是位于溧水区、高淳区，为南京的远郊地区，且被安居保障房企业获得。另外5宗底价成交地块中，有3块均含有商业用地，有较高的商业配比及建设条件，最终，华润置地拿下铁心桥G53地块、银城国际拿下浦口城南G53地块，卓越联合金地商置拿下江北核心区G12地块。
仅有的两宗底价住宅地块分别为南京颐居建设拿下的江北核心G12地块，以及龙湖拿下的浦口汤泉G55地块。南京颐居建设为南京国资委旗下南京安居建设的全资子公司，而龙湖拿下的汤泉地块，在南京传统购房板块中，是非热点的居住板块，早前区域内以开发温泉别墅为主。
剩余的溢价但未触顶地块中，同样有3宗是含较高商业配件要求的商业地块，其中包括拍了4个小时、共计158轮的新玄武G24地块，最终被招商拿下；由大悦城和新希望联合体拿下的浦口城南G52地块，以及被华宇集团拿下的江宁淳化G49地块。
而未触顶便溢价成交的住宅地块中，只有东原拿下的雨花滨江G38地块，宁浦房地产和银城国际拿下的另外两宗浦口汤泉地块，以及奥体建设拿下的六合G59地块。其中，宁浦和奥体建设的大股东，均有国资背景。
而在需要摇号的36宗触顶地块中，不仅包含了河西板块、南部新城和江北新区等大部分热点地块，一些非热点地块也进入摇号行列。
实际上，在20日第一天土拍产生18宗触顶地块后，不论是参拍房企还是市场观察者都认为，21日的第二场土拍，由于有高比例的江北地块，因此大概率也会触顶。
或许是接受了第一天上午一宗地拍了4个小时，以至于当天计划出让地块延期的”教训”，从20日下午到21日的土拍，整体节奏加快，仙林一宗地块3分钟便达到触顶价格，热点板块南部新城G32地块则在的第10轮直接加价5.8亿元，直接冲顶限价。
“与其一点点加价到触顶浪费时间，不如一把冲上去算了，反正结果都一样，拼运气的事情。”一位地产从业者表示。
一个还有利润的城市
“和北京、杭州的土拍规则相比，南京的出让方式，起码还能保证房企利润。”一位南京房企投拓部的工作人员坦言。
这大概是房企涌入南京市场最重要的原因之一。相比在现场举牌竞自持时，被不断压缩的利润率，南京”限地价”和“限房价”之间的利润空间，早在出让之时就已经确定了。
“比如报名摇号最多的正方新城地块，楼面地价1.33万元/平方米，上市毛坯限价2.42万元/平方米，每平方米的操作空间超过1万元，房企怎么都有利润赚，只是赚多赚少的问题。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华坦言。
事实上，正方新城不是唯一的利润地块。雨花两桥、江心洲、中央科创板生活区，大厂等多宗地块“双限”之间的每平方米价格区间，都在1万元左右。即便是热门板块河西南、南部新城、江北新区等板块的土地，这一价格区间也能达到7000-8000元。
更何况上市限价的还是毛坯价格，并不包括房企自行推出的“升级精装包”，实际房价还会包含精装修价格。特别是热点板块上，8成首付和必买的精装包，是热门项目的标配。
如果说房企在北京、上海拿地的目的已经不是为了赚钱，更多的是抗风险、品牌站位和融资等其他诉求，用于在别的项目上赚钱，那南京就是那个“别的城市”。
一位在摇号现场的房企投拓人员表示，在滨江说自己只有1%-2%的利润之后，他们在杭州项目的合作方选择退出：“还是南京好，至少有一定的利润。”
一家央企南京公司的投拓人员透露，他们公司在南京市场的利润回报率在3%-5%之间：“有些拿的早的地还能到10%，但是在北京地块，只有2%。”
明确的利润回报，也吸引了很多外来房企到南京补仓。从报名的房企来看，不乏南通瑞城、江苏富园、新沂阳光置业、长春君地等来自三四线、首次进入南京市场的房企。而从摇号结果来看，他们也获得部分地块。
吴祥华表示，某种程度上，开发商成了代建商：“一部分外地开发商抱着碰运气的心理，带着钱来参加竞拍，无形中提高了热度和舆论的关注度。”
而在进入市场端之后，南京强劲的新房购买力，也让大部分房企能够快速回笼资金。由于南京新房市场多年来的“限价”政策，大部分热点板块的二手房和新房价格长期呈现“倒挂”，因此新房上市在南京购房者看来，就是一场“稳赚”的打新。
在江北核心区的热门项目上，上市房源和报名摇号买房人之间的比例一度达接近50:1，买房人的综合中签率只有不到3%。
超低的中签率，使得购房者会尽可能多得参与项目的报名摇号。“摇上哪个买哪个”是大部分新房购房者的心声，“能摇号的项目不会亏。”
根据南京摇号规则，可以优先参与摇号的人才购房资格，由于中签率更高，使得部分买房人“铤而走险”，伪造假人才的身份。
就在5月11日，南京相关部门联合发布通告，对94名“假人才”进行处罚，对已经购房的16名购房者收回房源，启动注销购房证明程序，尚未使用购房证明的31人注销购房证明，另外47人进行依法依规处理，两家涉事中介及公司被查处，2人被采取刑事强制措施，8人被治安处罚。
截止5月22日下午5点，51宗地块全部确定买家，报名32宗地块的万科摇中其中4宗地块，成为当天大赢家。新城控股、招商获得3宗，银城、大华、龙光等房企分获2宗地块，其余大部分房企均摇中1宗地块，超过30家房企在这场“拆盲盒”的土拍中，有所斩获。
