原标题：单价超24万/平，深圳豪宅“天花板”房源被司法拍卖
最近，深圳引起关注的法拍房有点多。
福田百花的国城花园，比2月的成交价低了662万元；沙井一栋300多平方米的小产权房，竟拍出了1652万元的高价，折合楼面价4.9万元/平方米，比深圳部分新房的价格还要高。
最近，一套恒裕滨城二期的豪宅，也被挂上了京东司法拍卖平台上。
01.起拍价24.6万/㎡
从拍卖平台上可以看到，这是恒裕滨城二期3栋A单元的房子，起拍价5617.5万元，户型为228.72平方米。起拍单价居然达到了24.6万元/平方米！
图片来源：京东司法拍卖这套房子坐北朝南，也是高层，基础条件还是不错的。但这个价格依然有些耐人寻味。
图片来源：京东司法拍卖要知道，恒裕滨城二期的二手房指导价格为13.2万元/平方米，比起拍单价便宜了足足10万元/平方米。
不过，如果从市场价格来看，24.6万元/平方米也确实算较低的价格。
根据“豪宅面对面”统计数据，2021年1月，恒裕滨城二期约227平方米的房源，成交总价7280万元，单价高达惊人的32万元/平方米。
虽然自从中介平台不公布成交数据后，很难验证这些成交信息的真假，但早在2018年，这个小区就诞生了20万元/平方米的成交价。
到今年1月，成交均价达到了28.7万元/平方米。
所以，只要被拍卖的这套房源没有欠下巨额费用、留有其他大坑，起拍价还是比较诱人的。
02.深圳“妖盘”，也要面临降价？
房源所在的楼盘恒裕滨城二期，因为价格昂贵、涨价厉害，被外界称为“深圳住宅天花板”“妖盘”。
小区位于深圳均价最高的片区深圳湾，东面和南面为深圳湾海域，直线距离1.2公里，高层可以看到海景。
2号线湾夏站就在恒裕滨城二期小区楼下，北面200米处是宝能太古城购物中心，周边500米内还有育才第四小学、育才三中、深圳湾学校等教育配套。
图片来源：界面楼谈从这些配套就可以看出，恒裕滨城二期的居住环境的确非常好。
不过，它的价格比周边都要高的另一个原因，就是赠送面积多。
如今不少楼盘的实用率只有70%-85%，但由于恒裕滨城二期是早年所建，开发商赠送面积多，套内实用率都是超过100%的。
据统计，恒裕滨城二期的套内实用率在104%-145%之间。
比如，屡次刷新深圳住宅单价记录的88平方米户型，实用面积就达到了145%，也就是实际套内面积127平方米。
而这次被拍卖的229平方米户型，套内实际面积达到了265平方米。
图片来源：豪宅面对面这次的实际起拍单价是21.2万元/平方米，也不算特别离谱。
不过，随着价格的上涨，恒裕滨城二期的成交量也在逐年下降。
据统计，2018年、2019年，分别成交40套；2020年，成交33套；2021年第一季度，仅成交9套。
据贝壳找房APP显示，恒裕滨城二期只有4套房源在售，多是80平方米段的户型，90天内无成交记录。
图片来源：贝壳找房业内认为，恒裕滨城二期的业主心态比较高，在市场不友好的情况下，业主比较惜售。
其实，放大到整个深圳湾，目前的市场情况也都是比较一般。
据自媒体“豪宅故事”信息，深圳湾今年2-4月内的成交套数只有12套，和1月单月的成交套数不相上下。
图片来源：豪宅故事而同时，深圳湾也有业主开始降价出售。
图片来源：网络因为二手房参考价格机制的出台，人们普遍可贷款的额度更少，购房者的首付资金会更多。
而深圳湾的房子，单价几乎都在20万元/平方米上下，所以需要一次性交付的资金就更加高了。
以恒裕滨城二期这次拍卖的房子为例。
按政府指导价13.2万元/平方米，参考总价是3022.8万元，买家首付三成是906.8万元，银行贷款则是2116万元左右。
但按照实际的5618万元来看，因为银行贷款只有2116万元，剩下的3502万元就要由买家承担。
而如果没有参考价格机制，买家首付三成大概是1685万元。
所以，除了价格本就已经很高之外，估计首付的大幅增加，也是深圳湾成交量减少的一大原因。
