原标题：深圳南山首付70+万的刚需盘，能热卖吗？
14372套住宅、3506套公寓，共计36个项目，供应房源面积达161.14万平方米……这是深圳住建局不久前公布的今年第三季度计划入市项目总数。
在这36个项目中，住宅占30个，分区来看：
坪山计划入市5个住宅，共3428套；光明计划入市3个住宅，共2750套；宝安计划入市3个住宅，共1449套；
深汕计划入市3个住宅，共1248套；罗湖计划入市2个住宅，共1210套；龙岗计划入市3个住宅，共921套；
福田计划入市3个住宅，共683套房；前海计划入市1个住宅，共291套；大鹏计划入市1个住宅，共804套；
龙华计划入市2个住宅，共749套；盐田计划入市2个住宅，共544套；南山计划入市2个住宅，共295套。
图片来源：深圳住建局官网而这批待入名单中，既有福田拖了半年的加福华尔登府邸和海德园B区、南山正天龙雅居，也有光明此前日光的金地峰境瑞府的二期产品等等。
就在大家猜测哪些盘会先入、哪些会一拖再拖的时候，位于南山的正天龙雅居（现更名为弘基南城小筑）率先引起了关注。
独栋小户型，优缺点并存
近日，一份南城小筑的户型图在家在论坛上疯传，并称项目已经南山某酒店开放临时展厅。
图片来源：家在论坛作为在二季度就榜上有名的住宅，正天龙雅居的87套房源虽然鸽了几个月，但一直都被人惦记着。
从在家在论坛的发帖里可知，项目已改名叫南城小筑。
网友【蛇口李S】发帖称：“开临时展厅了，但没想到是小面积的31-55平，1-3房，55平能做三房，很想去感受一下是什么样子的。”
户型建面仅有31-55平方米的独栋住宅，位置又在南山，这两个关键的信息点引起了不少人的关注。
虽然项目目前还未定价，但有人猜测在8字头，入市后或将受到刚需的关注。
那么正天龙雅居到底值不值得上车呢？
先看看它的基础条件。
该项目位于南山深南大道与红龙街的交汇，周边多为住宅小区，与英达钰龙园和宏毕宛小区更是只有仅一墙之隔，对面即为红花园区委宿舍。
正天龙雅居占地面积为1940.61平方米，总建筑面积为1.91万平方米，容积率6.7。
项目总高度51.3米，地上14层，地下2层，共设置50个车位，为小面积的独栋建筑。
不过，项目虽小，周边却“五脏俱全”。
从交通来看，项目周边目前在运营的轨道交通为地铁1号线，距离1号线的桃园站的直线距离约812米。
此外，项目附近还有地铁12线正在修建中，其距离12号线的南头古城站只要200米，算得上是地铁口物业。
图片来源：百度地图
图片来源：百度地图除了地铁通勤较为便利，项目还在深南大道与南山大道交汇处，未来自驾也很便捷。
除了交通利好，项目周边的生活配套也十分成熟，一公里内有华润欢乐颂和天虹两个购物中心，周围还分布了不少商贸中心和临街店铺，购物非常方便。
教育和文体方面，周边有南头镇大新学校、南山实验学校南头小学、南山区荔香学校、北大附中南山学校，教育资源较为密集，未来孩子上学很方便。
项目旁边还有图书馆、博物馆、文体中心以及荔香公园，居住环境舒适。
但是买房光看利好的一面还是不够的，缺点也要尽数悉知。
1、正天龙雅居为独栋小户型，容积率较高，而且四周都被楼盘包围，这意味着在通风采光方面有弊端。
2、项目的用地T202-0053是于1993年出让给广东省建设发展公司深圳公司，后续易手给深圳中侨物业发展有限公司；
后来因为纠纷，到2006年，宗地由法院判给深圳市正天龙房屋科技开发有限公司，但直至2015年，才正式明确了宗地的归属权问题；
2016年，项目旁边的英达钰龙园、邮电住宅楼的业主对项目进行投诉，原因是地块与小区相距太近，认为日后会对小区造成影响；
2020年5月，市规划和自然资源局对项目的规划设计要点变更进行公示，此后，正天龙雅居才真正得以投入建设。
在土地产权的问题上，若从1993年开始算起，到2021年，项目的使用年限只剩42年。
3、项目规划的停车位只有50个，未来停车会有一定的不便。
2梯9户，暗房没阳台
看完周边配套，再回到项目本身。据“家在论坛”网友发布的户型图可知，共设有7个户型，看平层户型图，结构似乎为2梯9户。
A户型为54.51平方米的3房1卫；B户型为46.73平方米的2房1卫；C户型为50.6平方米的2房1卫；D户型为41.52平方米的2房1卫；E户型为38.02平方米的2房1卫；F户型为30.89平方米的1房1卫；G户型为51平方米的2房1卫。
从户型上看，整体实用率较高，但不少是暗房没有阳台，且如果真是2梯9户，未来入住后会十分拥挤。
图片来源：链家网据称，项目是2023年8月毛坯交房。
参考价格，周边的英达钰龙园二手房参考价为8.21万元/平方米，若按照这个价位以及最小的户型31平方米计算，上车南山只需要255万元起，首付只需月76.5万元，看起来十分心动。
但要入手，还要考虑到实际的通风、采光、实际配套等问题。
