原标题：绿地香港下半年待结转销售额190亿元：投资拿地要慎之又慎
绿地集团境外上市房地产平台绿地香港控股有限公司（绿地香港，00337.HK）8月27日上午召开2021年中期业绩投资者及媒体会议。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军、副总裁陈增立、董事会秘书雷雨出席会议。
陈军表示，从去年下半年到今年上半年，到7月份，市场变化速度远远超出计划。今年下半年拿地要审慎之审慎，因为整体的调控思路，是会进一步深化还是随着很多企业出现承兑危机之后有所缓和，还需要观察。在银行“两条红线”的控制下，“对下半年投资不为完成计划而完成。过去，对投资的考量简单的以城市以区经济结构为支撑，现在的量化考核则要考虑50多个子项，包括监管资金、预售条件、贷款信贷额度的投放、空间的一些综合性，不是简单看这个市场接受多少价格，有多少盈利空间。”
在回答澎湃新闻记者提问时，陈军对于是否调整年度销售目标称，“不为目标论，更重要的是让公司有合理的经营效益”。绿地管理层表示了相同的看法，“市场有压力，但会全力以赴”。根据绿地香港今年初披露的信息，2021年该公司销售目标为600亿元。
下半年待结转销售额约190亿元
今年上半年，绿地香港房地产合约销售188.11亿元，同比增长约42%；从销售来源看，长三角地区占比约52%，湾区占比32%，云南、广西等西南区域占比约13%。上半年合计实现营业收入134.49亿元，同比增长33%；毛利润41.28亿元，同比增长22%，毛利率达31%；该公司拥有人净利润达14.27亿元，同比增加46%。
上半年，绿地香港销售额对应合约销售面积约为140.8662万平方米，合约平均售价约为13354元/平方米。同时，绿地香港通过勾地、收并购、公开市场等方式共获取10幅土地，主要分布于长三角及大湾区区域，合计建筑面积约182万平方米。总土地储备达2600万平方米，权益比84%。
“目前已售未结的合同销售是930亿元，对应的面积大概是740万平方米，减除这部分面积后，土地储备还有1900万平方米左右，其中在下半年的结转差不多是190亿元左右。”绿地香港管理层表示。
2021年上半年，绿地香港签约回款230亿元，回款率超过120%。绿地香港对其与绿地集团的关系表示，“大湾区是由绿地香港代表集团来进行开发和建设。”
“商票全部兑付完成”
谈及近期房企商票承兑危机，绿地香港管理层表示，其目前没有商票余额，已全部兑付完成。
截至2021年6月30日，绿地香港现金短债比逾1.2倍，净有息负债率为52%，有效利息成本5.6%。绿地香港已抵押账面值约为330亿元的物业、土地使用权及定期存款，以获取银行信贷，尚未偿还有抵押的贷款结余总额约为180亿元。
针对银行按揭放款收紧对房地产市场的影响，绿地管理层进一步表示，我们看到在不同的地区项目的转化的周期是不一样的。在按揭贷款实际的争取投放的过程当中，按照当前的趋势，我们认为应该还是会向头部房企集中，越是这种局面，越是会向优势综合品牌方面投放资源。
在合作伙伴选择上，绿地香港主要考量合作是否能对经营性现金流、自有资金回报率有提升。
“长租公寓市场头部企业仍未形成能力代差，存在后发机会”
此外，绿地香港将长租公寓作为其新的业绩增长极——“菁舍”采用“租赁+互联网+X”模式，分为针对45岁以上企业高管的服务式公寓，30-45岁白领、情侣夫妻的家庭公寓，以及针对20-30岁毕业青年的青年公寓。目前，绿地香港在上海已开业间数1302间，下半年待开业间数2342间，平均出租率在97%。
绿地香港未来5年计划能在一线城市开业6万-8万间，每个城市1.5万-2万间；在杭州、南京、苏州等新一线城市，规划2万-4万间，每个城市约2000-4000间。
绿地香港认为，长租公寓市场仍然是高速增长的潜力市场，预计到2025年将保持24%复合增长率。目前，头部企业仍未形成能力代差，后发机会仍然犹在；市场机构化水平较低，长租公寓占租房市场的比例不足10%。
对于会否考虑分拆物业管理业务，管理层表示，最近大家在物业的投资越来越趋于理性，对于物业管理公司如何做好它的流量出口、经营性收益，给股东带来更好的投资回报，是物业管理公司核心的核心。
目前绿地香港的物业版图管理面积是1000多万平方米，还有已签约的面积900万平方米，这900万平方米未来会转化成管理面积。绿地香港非常期待未来有机会树立自己的服务品牌、登陆资本市场，不排除分拆上市的可能。
截至午间收盘，绿地香港报4.39港元。
