京外布局初见成效，但利润下滑仍是首开痛点

原标题：京外布局初见成效，但利润下滑仍是首开痛点

房地产调控日渐趋严之下，房企主要工作落在降杠杆上，利润下滑成较普遍的现象。

8月27日，首开股份 (600376.SH) 发布2021中期业绩报告。

上半年，公司营业收入333.17亿元，同比增长84.83%。主要受房屋集中交付本期房屋销售收入大幅提高，收入趋于均衡，从区域分布看京外地区增加明显，其全国性布局取得成效。

具体来看，上半年，首开销售指标完成值和计划完成率均创近年来同期新高。实现签约面积206.46万平方米，同比增长35.43%；签约金额662.63亿元，同比增长49.48%；物业经营收入4.8亿元，同比增长41%。

从区域布局看，已经形成了以北京为中心的京津冀区域、北方片区和南方片区三大区域。而其近两年布局的南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，京外业绩贡献也逐步上升。

但营收良好的同时，首开的利润率仍在下滑。上半年归属于上市公司股东的净利润8.48亿元，同比下滑33.7%，每股基本收益0.288元/股，同比下滑36.16%。

实际上，进入2020年以来，首开股份销售毛利率就在一路走低，已由2019年末的37.59%下降11.49百分点至2020年中期的26.09%。而2021年上半年公司毛利率为17.0%，较上年同期减少9.1个百分点。

同时，其降杠杆的重点任务虽已初见成效，但仍未进入绿档房企阵营。上半年，首开保持短期债务零新增，提前半年完成现金短债比大于1的目标。但剔除预收账款后的资产负债率为74.55%，净负债率为162.08%，踩中两道红线，处于橙档。

不过首开凭借国资背景，融资成本一直以来保持低位。上半年，其负债结构有所优化，充分利用了半年累计新增融资共计225亿元，但公司持有现金货币390.59亿元，融资缺口仍达383.14亿元。

意识到无法保持此前“融资输血”规模扩张的发展模式，首开拿地策略愈加保守。

上半年，通过竞拍或股权收购，首开共拿到十幅地块，京内京外五五开，京内土地均来自于首轮集中拍地，总拿地金额超127亿，其中四宗是联合其他房企拿下。

起于京内，扩向京外。首开上半年在京外的布局主要分布在福州、太原以及苏杭，相对其一直以来的重仓地北京，京外拿地成本和风险更低，且有利于改善首开区域布局尚不均衡的现状。

随着政策层面限购、限售、限贷等调控手段将深入持续落实，我国房地产市场已进入总量高位、增速低位的存量时代，除稳定拿地之外，首开也在探寻新的业务增长模式。

近年来，首开在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。

目前，公司物业租赁面积近70万平方米，商业物业管理面积13.5万平方米。报告期内，公司酒店物业经营等收入3.16亿元、成本1.91亿元。

另外，作为首都国企，首开也感受到了北京城市发展和更新的政策利好。

上半年，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。

另外，首开在通过多种方式参与老旧小区改造，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。

为了服务城市更新项目，首开推出了房地产金融业务。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，探索更多的价值回报，也在谋求更多资本运作的机会。

除此之外，在北京城市副中心的建设中，首开以通州新城项目为载体，打造了“绿建三星、产业化、全装修”与部分“被动式”相结合的副中心示范项目。

2022年北京冬奥会进入倒计时，首开也参与了部分建设任务，包括速滑馆“冰丝带”建设等相关项目。

下半年，在盘活自有存量资源，寻求新的利润增长空间时，降负债仍是首开股份的首要目标。