原标题：万科：房地产行业正在发生深刻变局，当前经营环境复杂严峻
8月29日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布2021年半年报。报告显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
分业务类型看，上半年万科的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的收入（含长租公寓、物流、商业等经营性业务）为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。
“三道红线”方面，上半年，万科回归并保持“绿档”。截至6月末，万科持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。
上半年斥资1126亿元新获项目95个
房地产开发业务方面，数据显示，上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%，在38个城市市场位列前三。
分区域看，上海区域销售额1322.2亿元，占集团销售总额的37.3%；北方区域销售额745.9亿元，占比21%；南方区域销售金额721.6亿元，占比20.4%；中西部区域销售额545.5亿元，占比15.4%；西部区域销售额158.5亿元，占比4.5％；其他区域的销售额占比1.4%。
上半年，万科开发业务的结算收入以及已售未结资源规模均有所上升。数据显示，上半年房地产开发业务结算面积1115.4万平方米，实现结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。
不过，数据显示，上半年万科的房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18.0%，较2020年同期下降6.02个百分点。
投资拿地方面，年报显示，集团坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，项目地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
截至6月末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平方米。其中在建项目总建筑面积约11283.3万平方米，权益建筑面积约6738.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4782.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3043.5万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平方米。
上半年泊寓营收13.2亿元，整体出租率95%
万科指出，2021年，在“房住不炒”的主基调下，行业围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标导向，持续完善政策措施，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。万科积极响应政策号召，扎实推进“租购并举”，积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力，助力提升城市安居宜居水平。
半年报显示，截至6月底，万科旗下青年公寓品牌“泊寓”保持国内集中式公寓规模全国第一，累计开业14.8万间。数据显示，今年上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
从布局城市看，泊寓已布局全国33个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。
另外，数据显示，泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，目前已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%。
行业正发生深刻变局，加速推进公司转型
半年报指出，近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。
万科表示，房地产行业正在发生深刻变局，万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，加速推进公司转型。
物业服务方面，今年上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%； 智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。
具体而言，社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国105个大中城市（含香港），服务3490个项目。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。
商业开发与运营方面，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，其中，印力管理的商业项目营业收入24.53亿元，同比增长21.6%。截至报告期末，该集团已开业项目整体出租率92.3%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率93.9%。
物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。
对于未来发展展望，万科在半年报中指出，当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年集团将坚持“行稳致远”的工作主基调，围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展，做好以下工作，一是提高资源转化效率和回款效率；二是持续保持“绿档”水平；三是坚持理性投资，提升投资质量；四是坚持开发、经营、服务并重，加强经营、服务能力建设；五是全面经营挖潜，加强精益管控。
截至前一个交易日收盘，万科A报20.9元/股，微涨0.14%。
