原标题：两个月4次楼市新政见效，8月上海二手房成交量同比跌四成
8月份，上海针对二手房贷款出台了“三价就低”政策，楼市调控剑指存量市场。
在楼市政策持续并且密集出台的情况下，上海中原地产数据显示，8月份，上海二手住宅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。
购房需求向外围刚需区域集中
从空间分布来看，8月份外围区域成交占比有所扩大。比如外环以外区域8月份成交占比为59.1%，比7月提升2.2个百分点。基于调控政策因素，越是市中心总价越高，对于支付能力要求也高，在预算有限的背景下，需求或进一步集中在外围刚需区域。
从板块成交排名来看，也能体现刚需聚集区域成交活跃。8月成交前五的板块分别是惠南板块、南桥新城、奉贤新城、嘉定新城和青浦新城。
中原地产分析师卢文曦认为，未来五大新城是长期热点，市场成交热点排名靠前说明很多刚需和刚改力量已经认同这些区域。
“三价就低政策最直观的影响是提高了部分客户的首付比例，近期，我们门店负责的板块影响稍微小一点，都是刚需楼盘，且总价都在400万元左右，来咨询的客户还可以，没有受政策太大的影响。”链家地产浦东惠南板块一经纪人说道。
上述提到的“三价就低”政策，即今年8月初落地的一项楼市新政。澎湃新闻（www.thepaper.cn）从沪上多家中介机构获悉，从8月6日起，申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价，以三者孰低作为贷款申请房价标准。
也就是说，网签价、评估价、涉税价，银行根据相应价格评估后看哪个最低，就按哪个价批贷款额度，具体以各银行实际执行时间为准。
举例来说，若一套房产的买卖合同价为1000万元，但交易中心核验价或银行评估价在800万元，那么贷款时，只能依照800万元及以下作为贷款依据。“等于变相增加了首付。”沪上一经纪人说道。
在业内人士看来，三价取其低作为贷款标准，有利于管控二手房市场温度，进一步挤压投资客的空间，同时有助于银行规避楼市遇到波动，抵押物价值缩水的风险。
伴随着不断细化的政策落地，上海中原地产数据显示，8月中原价格指数为680.6，环比下跌1.7%，这一指数是这轮行情以来第一次出现环比下跌。
卢文曦指出，从走势来看，第一季度上涨速度最快，伴随政策落地，第二季度房价涨幅不如一季度那么大。7月则走出“量价背离”行情，7月成交量环比减少，但价格还在上涨。很明显，这种行情不具备持续性。随着8月成交量进一步下挫，价格指数也出现拐点。
买卖双方观望气氛冒头
买卖双方观望气氛也开始冒头。中原地产指出，买家基于二手房的贷款政策，导致增加首付比例，对于支付能力不强的买家而言是一大打击，如果没有好的选项，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。
而作为房主，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降，尤其是一些总价七八百万元以上的房源，看房人数明显减少，如果房主急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能。
“我们门店今年以来受到的影响相对较大，3月份是因为教委公布的教育新政，板块内的部分学区房出现了价格波动，买家咨询的会比较多，卖起来没有之前那么顺利，价格也有一定的回落，但当时网上说的降价百万之类的还是个例。7月份出台了二手房源挂牌价核验，超过价格的不能在外网展示，但因为这边学区房之前都涨过一波，所以通过核验挂出来的就比较少。8月份的‘三价就低’，增加了一部分客户的首付预算，观望的会比较多一些。”链家地产浦东梅园板块一经纪人表示。
展望9月市场，卢文曦认为，虽然从时间节点进入传统销售旺季，但是二手房市场不会有“金九银十”。其认为，一方面，政策会持续发力。另一方面，二手房挂牌量减少，并且市场预期也发生了转变。
从中原数据显示，7月后每周新增挂牌量出现减少，8月则进一步收缩。今年周度新增高峰大约在1.2万套左右，大部分时间在1.1万套左右震荡，进入7月后出现下坠，8月则勉强站上8000套，下跌的趋势已经明朗。同时，随着大量政策出台，市场预期也在发生转变。
两个月内4次发布楼市新政
从发布的政策力度及频次看，今年下半年以来，上海在两个月内已接连出台4次新政促进房地产市场平稳健康发展。
7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议要求，7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
7月23日，为加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》。
按照新规，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。
另据上观新闻报道，从7月24日开始，上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，增加了35基点，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点。
8月6日，沪上多家中介机构收到房贷新标准：“上海自今日起，申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。”
