原标题：查懋成：生长不息，城市更新关键在于恒新
香港兴业国际执行主席查懋成“长远”是香港兴业国际的关键词。可持续的理念贯穿在增量开发与存量更新的历程中，从历经40余年时光依然勃勃生长的香港愉景湾，到倾尽15载岁月焕新城市的上海兴业太古汇，兴业国际将“尊人”、“重土”写入一块块土地。
上海兴业太古汇“长期持有，用心经营，对得起这片土地。”香港兴业国际执行主席查懋成认为，城市更新应从传承出发，不仅是传承既有的历史与文化，更要以传承百年甚至更久的理念去打造新建筑、新项目，使其历久弥新。“首先，要追求在外面‘看不见’的内在，譬如供水、空调、物业管理等，内在健康，才能调理出好看的外在，呈现‘看得见’的美好；其次，在设计时要为将来的科技发展、城市发展留出改造的空间。”
有机更新要求企业变开发为运营
从香港中环搭乘专线渡轮，不过20几分钟，便驶入亚洲综合环保住宅发展模范项目——愉景湾。这个占地650公顷的度假式社区，有着许多不同于繁华市区的属性。
27洞的高尔夫球场、148个泊位并可停泊百米超级游艇的游艇会、两个购物广场、多家国际学校起伏在碧海蓝天的交界，可持续发展的理念，被镌刻在这个香港的“特色小镇”典范。
查懋成介绍，从1979年3月启动前期平整地基和建造第一期住宅，愉景湾已经推出了18期作品,“从建设之初，我们便为愉景湾定下了发展的DNA和远景蓝图。每开发一期，集团都会做全盘的考量和规划，顾全大局，确保不同时期的建筑能充分配合原有的自然、生态、建筑环境，并融为一体。”
来自政府、同行的参观者到此考察、学习时，往往发现分不清哪些建筑是近期出品、哪一幢楼建造于40年前。40余年斗转星移，当众多同龄项目步入城市更新周期，这个引领地产界诸多先例的项目，围绕着全港最长人造沙滩与全港首间住客会所，如植物般勃郁生长。
三四十年前的房子怎么保持“恒新”？查懋成表示，最关键的是“恒心”，即数十年来一丝不苟的运营、改造、升级，“从第一天开始就要注重。所有的保养方面的、管理方面的，都做好，要修的就马上要修，要补的就马上要补。”
长期运营，不仅是增量开发的逻辑，同样也是查懋成对有机更新的理解。在他看来，城市如同生命，是密切关联、和谐共处的有机整体，因此城市更新的任何一项举措都不是孤立的，“对企业而言，有机更新要求企业变开发为运营，秉持‘尊人重土’的态度，在空间上基于对土地内涵、人文精神的深入了解，在时间上承接历史、面向未来，做出合理的发展运营规划。”
城市中心的城市更新
逢山开路，遇水架桥，从无水无电无路的离岛一隅到一个体系完善的环保小城，40多年来，开创了香港地产界若干先例的愉景湾接待了不计其数的考察团体。
2001 年，上海市静安区考察团的到访，为愉景湾的开发者——香港兴业国际打开了一扇通往上海的大门。
世纪之交的上海，正以大刀阔斧的模式向国际一流都市飞奔，延安路高架与南北高架、内环线组成的“申”字形的快速路系统在世纪末基本建成，1999年试通车的地铁 2 号线一期工程仅开放5座站点，其中就包括“南京西路站”。这几条交通动脉在城市中心构建出立体交通系统的同时，也将始建于1925年的大中里环簇为“城市心脏”般的流量中枢。
查懋成回忆，由于建设时期规格较低，石库门里弄大中里没有像同时代张园内的高级别墅那样配备马桶、浴缸等卫生设施，到在本世纪初，在“中华第一商业街”南京路旁边的城市心脏，居民们仍过着早起排队倒马桶的“原始”生活，后期铺设的煤气管线等裸露在外，存在巨大的安全隐患，“人均居住面积甚至不足 2.5 平方米，社区之间的差距极大，改善居住条件的需求极为迫切。”
2002年，香港兴业国际与静安区政府签订整体开发协议，拿下了大中里地块的土地使用权。为了不辜负上海繁华之心的位置，发挥地块的最大价值，查懋成与核心团队走访了世界知名的地标建筑，拜访了包括贝聿铭在内的多位享誉国际的建筑设计师，贯彻了公司“尊人重土”的核心价值观。
“我们和上海建工一建集团和上海基础工程集团一起就地铁共建、施工扰民问题进行了研讨，和同济大学建筑设计研究院地下工程设计院院长贾坚教授团队就地铁上盖建筑问题进行了咨询，和上海章明建筑设计事务所就历史建筑保育工作问题进行了合作等等。”
作为上海市中心罕见的超大体量工程，大中里项目的建设是一部繁复又鲜活的城市更新挑战史——居民安置、基坑建设、地铁影响、区域联动、交叉作业、绿色施工，置身被各种高端住宅、医院、酒店、电视台等“高密度、严要求”的邻居们团团围绕的繁华正心，香港兴业国际广邀各个领域的专家团队共绘一张蓝图，共同迎接层出不穷的难题。
查懋成回忆，贝聿铭曾安排下属到项目现场考察，用电脑计算出日照角度，启发香港兴业国际的团队确定了250米主楼的位置，“但这又正好在民立中学原先所处的位置，我们都认为不应把民立中学这座历史优秀建筑藏在项目深处，应该让它展现在人们面前，所以就带出我们将整栋建筑平移的想法。”
除了历史建筑的难题，位于三线会集的南京西路交通枢纽，大中里项目刚好与地铁13号线的建设同步，这就意味着两组施工单位需在同一个区域内进行大规模开掘。为解决交叉作业的各种难题，公司聘请了同济大学建筑设计研究院地下工程设计院院长贾坚教授团队为地基施工方案出谋献策，上海市重大项目办公室牵头，按照时间节点“一步一动”联动管理，并就大中里地基工程与13号线地下维护工程制订“同步设计、同步施工、同步竣工”的“三同步”方案。
这个占地超过 62800 平方米的地铁上盖项目，在坐享流量的同时亦投入巨大代价，真正做到与城市发展同步，令“城市心脏”破茧重生。
从传承出发的城市更新
查懋成出身海宁查氏，这是一个“写在课本上的家族”。
“眼看祖先们的血汗化成了轻烟，铁鸟击碎了故去英雄们的笑脸！”1935年，原名查良铮的穆旦在日军炮火中写下《哀国难》时，比他年长几岁却高了几个辈分的査济民正在烽火连天中护送棉纺机；他的族弟，笔名金庸的查良镛在辗转求学。
1977年，查济民从外资手中拿下香港最大一幅私人土地，以企业家的方式履行“守土”责任。作为查济民的儿子，查懋成认为，“源远流长”的家族传承，正是香港兴业国际可持续发展的底蕴，“中国人讲究‘耕读传家’，造房子时想的是留给儿子、孙子，这就是‘尊人’、‘重土’。从传承出发，造一幢房子不能说千秋万代，但是我的目标是至少传承百年。”
2017年，历经15年更新之路，集商业、办公、酒店于一体的兴业太古汇于原大中里地块揭幕，查懋成孜孜以求的“传承”，首先体现在建筑的可持续：“香港兴业中心是静安区首家获得绿色环保 LEED铂金级预认证的写字楼，通过设计、建筑、空气质量控制、能源和水的品质管理，成就绿色环保办公楼的领先标准。”
2017年底，查懋成曾在接受澎湃新闻记者采访时提到“看不见”的美好，他表示，香港兴业国际集团一直对一些不太能为外人看见的小细节格外重视，比如项目的供水、物业、保养等等诸多方面，“每次来上海，都会要求项目管理团队带我去看整个项目的后勤区域、中央控制室、冷冻机房等等，甚至是酒店的后勤厨房，员工的临时休息区。”
在他看来，正是这一个个看不见，赋予项目活力与永无止境的生命力，成全了那些看得见的焕丽、簇新，永不过时。
以百年建筑的标准建造新建筑的同时，在这片见证了上海风云的土地上，香港兴业国际通过不计成本的投入与缜密专业的技术，让一座百年建筑以每分钟两厘米的速度走出57.3米的平移路径。
“民立中学是始建于1920年代的上海市优秀历史建筑，殷夫、邵逸夫、周瘦鹃都曾在这里就读。为了传承历史文脉、留住城市的乡愁，集团咨询了非常多的业内专家，最终决定聘请在历史建筑修缮与保护上非常有经验的章明建筑设计事务所牵头，采用当年极新的技术，历经8个月筹备，将这幢重达3300吨的楼房平移了57米。”为了传承查氏一族“重土”、“守土”的信仰，这个以“修旧如旧”原则重生的建筑被命名为查公馆，开业4年以来，兴业太古汇一次次蜿蜒起长长的队伍，一幢幢城中热事引来全城潮人，而在查懋成看来，让他印象最深刻的场面是2018年查公馆的开幕。
2018年5月19日，查公馆揭幕展览对外开放。绵绵细雨中，白发苍苍的老者、“爱混敢嗲”的时尚达人，一起在查公馆走进历史，走进岁月深处的城市记忆与土地之上，建筑写下的无声乐章。
连缀东西，传承南京路的商业基因
南京路是上海商业地产的无字史书。
每一天，来自世界各地的人慕名涌入这上海开埠后的第一条商业街，走过曾开创亚洲百货业无数先河的百年老店永安百货，走过第一家国有百货零售商店市百一店，走过顶尖奢侈品聚集地“梅泰恒”。
2017年，拥有全国首家星巴克臻选烘焙工坊、双立人之家全球旗舰店的兴业太古汇开业，被媒体称作“南京西路最后一块商业拼图”。在这条云集了从19世纪末的老四大公司（福利、汇司、泰兴、惠罗）、20世纪初的新四大公司（先施、永安、新新、大新）的商业街，查懋成如何看待兴业太古汇的意义？
“随着上海商业的逐步发展，和消费能力的稳步提升，从最早的南京路步行街，到2000年‘拔地而起’的梅恒泰金三角，南京路的商业影响力逐步向外辐射。但在很长一段时间，曾经热闹一时的南京西路东段，却沉寂下来。兴业太古汇就要担当起焕新、赋能南京西路东段的使命，在这条百年繁华的老牌商业街上成为引领未来生活方式的新兴力量。”
受南北高架阻隔，南京东路步行街与南京西路商圈之间存在大段的商业断点，兴业太古汇的出现将南京西路的商业氛围向东蔓延，未来，他希望进一步消弭断点、连缀东西。与此同时，在对兴业太古汇进行开发运营时，查懋成的团队发现当时的南京西路商圈存在空缺，“商家都较为偏重零售部分，但是对于当时南京西路上几十万的白领而言，缺乏完整的工作、休憩、体验及文化于一体的多元空间。”
在多元业态之外，开放式的街区设计是兴业太古汇为南京路带来的又一创新，“在沿街部分辅以切分为多幢2至3层楼高、低密度的沿街小型建筑；写字楼、酒店等塔楼或立于购物中心之上、或通过连廊相通。在汇集多种业态的项目综合体中，人流可以在不同风格的建筑、街区和开放空间之间穿行，好似旧日大中里的居民在弄堂中穿梭一般，四通八达、移步换景。”
高低错落的布置为这一心脏般的交通枢纽带来开阔视野，并回应了南京西路、吴江路传统逛街购物的商业街氛围。这一打破了南京路商业体“封闭盒子”式设计的项目，将在不久之后迎来一个同样“开放”的伙伴——2021年7月，上海静安置业（集团）有限公司与太古地产签订静安张园项目管理公司合资协议。
被问及如何看待这一城市更新项目，查懋成表示，“张园素有‘海上第一名园’之称，与兴业太古汇仅一路之隔。相信张园的保护性开发对整个静安区的城市更新进程有深远的影响，能够进一步助推南京西路商圈的商业氛围，互为引流，共生共荣，形成有机的整体。正所谓‘一花独放不是春，百花齐放春满园’。”
