鲁楼观察 | 中秋楼市成交面积下降78%，青岛“金九”成色不足

原标题：鲁楼观察 | 中秋楼市成交面积下降78%，青岛“金九”成色不足

“金九银十”大幕拉开，但今年楼市传统销售旺季的表现好像并不理想。

尤其是今年中秋假期，各个城市房地产市场交易情绪普遍不高，市场延续降温态势。

据中指研究院数据显示，今年中秋假期期间，部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年中秋假期低基数相比，亦下降39%。

其中，青岛市中秋假期商品住宅累计成交3.08万平方米，较去年同期下降78%。

中秋假期楼市成交低迷

中秋小长假期间，据中指研究院数据显示，全国重点监测城市市场表现一般，商品住宅成交面积同比下降近七成，与去年“中秋”假期相比，亦下降近四成。

主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，商品住宅成交规模有所下降。

从城市能级来看，以北上广深为代表的一线城市仍算“幸运”，中秋假期，上海、北京、深圳商品住宅累计成交12.46万平方米，较去年同期下降65%，与去年中秋假期相比增长30%；二线和三四线代表城市随着楼市调控政策的不断显效，房地产市场降温明显。二线代表城市中秋期间商品住宅累计成交21.8万平方米，同比下降70%，较去年中秋假期亦下降近五成；三四线城市则直接掉入“冰窟”，三四线代表城市中秋期间商品住宅累计成交5.1万平方米，同比下降73%，较去年“中秋”假期下降近六成。

而青岛市作为二线代表城市，中秋期间（9月19日-21日）累计成交商品住宅3.08万平方米，较去年同期下降78%，市场热度明显下降，观望情绪浓厚。中秋期间，开发商为加速销售回款，低价特价房、送车位、工抵房等促销政策频现。不难看出，房企对区域的市场预期还是比较谨慎。

短期内楼市降温或调控仍将继续

作为楼市每年“金九”的一个重要“晴雨表”,中秋楼市往往反映了房地产交易市场的冷热程度，而今年中秋假期多地楼市成交同比下降的原因又是什么？

据中指研究院分析，当前政策环境偏紧，特别是信贷环境明显收紧后，部分购房者置业需求被抑制，房地产市场面临较大调整压力。

在全国坚持“房住不炒”的定位下，各地调控政策“双向”调整模式开启，市场调整压力较大的城市，或将对政策进行微调、预调，以稳定市场预期。

据中国经济网统计，今年以来，楼市调控已超过400次，月均50余次，刷新历史记录。

从目前地产行业走势来看，随着“三道红线”监管政策的发布及深入实施，地产企业面临的资金压力越来越大，下半年以价换量不可避免。

某中型房地产集团高管曾表示，受房地产调控影响，现在大多数房企都把重要的推货节点都放到了下半年，只有少数头部房企会刻意控制平滑供货，这样可以让每个季度的销售额看起来更均衡。但大多数中等规模房企会更看重下半年的销售情况。

青岛楼市“金九”成色不足

事实上，进入9月以来，全国多个城市的房地产市场表现都不如预期，“金九”成色明显不足。

青岛市9月新房成交量连续三周持续走低，购房者置业热情不及淡季。虽然各大开发商“花招”频出，但收效甚微。

据卓易数据统计，上周（9月13日-9月19日）青岛新建商品住宅成交1584套，环比跌幅达19.11%；成交面积19.14万m2，环比下跌1.8%，创下十周以来新低。

价格方面，新建商品住宅成交均价为15573元/m2，环比上周14723元/m2上涨5.4%，依然在15500元/m2左右徘徊。

目前青岛楼市的购房主力军还是刚需族，改善一族和投资客的比例较少，整体市场遇冷，大量购房者持观望态度。

另外，青岛各区域楼市的分化也比较严重，例如主城区的市场依然火爆，房源少库存去化速度快，房价虽然较高但受区域影响，主城四区的房源基本不用担心去化问题；但近郊区的情况就不是如此了，近郊区的房源更加看重配套和品质，去化速度较慢，购房者往往在精挑细选后才会决定入手；整体市场不景气，远郊区的楼市更是“难上加难”。

有业内人士认为，近期青岛网签成交数据反应的是8月底9月初的成交情况，具有滞后性，但从近期市场情况下，青岛整体的市场状态没有根本性地扭转，包括购房者的心理预期始终都处于低位状态。

“金九”开局遇冷，中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要原因在于楼市调控持续影响市场，现在大部分热点城市楼市已经全面限价化，房地产市场从某种程度上来讲已不再有淡旺季之分。

随着政策调控逐步常态化，房地产金融监管持续从严，叠加部分重点城市土地市场热度回落，预计短期内市场仍将延续降温态势，而部分城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈。另据房天下数据监控中心统计显示，10月青岛楼市预计约57盘推新或首开，较9月份持平，市场供应量充足。新房源的入市又能否激活“金九银十”？值得我们期待。