原标题：千亿业绩之下，美的置业仍需打磨“硬实力”
地产行业已经进入下半场，回归理性、回归制造业。这似乎是近两三年我们听到最多的关于这个行业的判断。而提起制造业，又很容易想到许多概念：管理好、JIT也好，这似乎都是制造业中永恒的话题。
这些理念的确最早都源于制造业，而非其他任何一个同样存在已久的传统行业，原因在于：制造业是一个充分竞争的、低毛利的行业，在这个行业中想要保持生存，就必须关注成本，并且持续、极致地关注成本。只有这样，才可能不辜负所有的辛苦与劳作，维持那来之不易几个点的盈利率。
回看地产业：过去20年间，地产更像是一个资源型行业：得资源者的行业，利润似乎从来不是这个行业担心的问题。就算拿错地、产品还不行，先放个几年，地价与房价的上涨都会帮你弥补那些失误。然而，随着各种政策面的调整，随着稳字当头的大势来临，曾经的保护伞正在消失。放眼未来，谁还想在这个低容错、低利润的行业中继续前行？就必须得拼硬实力了。
作为一家知名制造业企业旗下的地产公司，美的置业（03990.HK）的发展规模在一众类似企业中可以算得上“还不错”。超千亿销售规模、已经完成全国化布局、持续而稳定的增长，一系列成绩表面看来似乎和其制造业底蕴类似，也很像一家能够穿越周期的地产公司的样子。
然而，千亿业绩之下，美的置业的“烦恼”也是繁多的。其是否具备硬实力，也是外界更为关注的核心问题。
销售与毛利的鲜明对比
2021上半年，在销售额及营收方面，美的置业表现得还不错。数据显示，美的置业上半年实现合同销售金额约826亿元，同比增长71%；合约销售面积687万平米，同比增长57%；合约销售均价12028元/平米，同比增长9.3%。超过30%的同比增速在整个房企行业中算得上高了。
但是，与凶猛的销售增速产生强烈对比的是美的置业惨淡的毛利率。2021年上半年，美的置业毛利率继续行业中低位徘徊。中报显示，上半年其毛利率为20.68%，同比下降5.7%，比2015年以后的所有年份都低。
与此同时，美的置业的毛利增速相对弱。2021上半年美的置业毛利68.38亿元，2020年同期这一数据为55.24亿元，同比增速23.79%。
那么为何美的置业的营收增速和毛利增速差距这么大？《每日财报》发现，其症结点或在销售成本。数据显示，2021上半年，美的置业的销售成本为262.00亿元，比2020年同期的154.13亿元多了100多个亿，同比增长71.08%。
也可见，美的置业背靠制造业起家的美的集团，在成本、毛利方面其实似乎也没有太明显的“基因优势”。
月销量与拿地成本“背道而驰”
的确值得承认的是，美的置业上半年销售表现优异，可步入下半年后，其销售业绩就开始一降再降。
数据显示，截至2021年7月31日，美的置业合同销售金额约人民币930.8亿元，而相应的已售建筑面积约768万平方米。7月单月美的置业实现合约销售104.9亿元，较上月环比下降达22.1%，相应已售建筑面积约81.4万平方米，平均销售价每平米12887元，环比上涨3.8个百分点。
经《每日财报》计算，8月份单月美的置业实现合约销售81.5亿元，较上月环比下降22.31%，相应已售建筑面积约74.1万平方米，平均销售价每平米10998元，较上月环比下降14.7%。值得注意的是，美的置业的单月销量自5月份以来下跌49.3%，销量接近腰斩。
此外，美的置业的拿地金额同比增加超三成、拿地成本上涨六成。据中指研究院《2021年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》显示，美的置业拿地花费291亿元，排名18，拿地面积284万平米，平均拿地价每平米10247元。
值得一提的是，据中指研究院《2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜》显示，美的置业拿地花费215亿元，排名32，拿地面积341万平米，平均拿地价每平米6305元。由此计算，今年前8月美的置业拿地价金额较上年同期增加35.3%，平均拿地价每平米上涨3942元，涨幅为62.5%。
至此，不禁要问：在如今大环境下，继续为拿地成本“加码”，当真能顶得住压力？
背靠大树好融资，但踩一条红线
融资方面，9月16日美的置业完成发行10亿元公司债。其中，品种一发行规模为8.4亿元，最终票面利率为4.40%；品种二发行规模为1.6亿元，最终票面利率为3.99%。不得不说，作为一个销售规模刚过千亿的房企，如果不是背后有美的集团的背书和支持，这样的融资成本的确是很难获得的。
事实上，在2020年海外债券票面利率能在4.0%以下的房企有龙湖、绿城，而头部房企有如万科、保利、中海等，它们发行公司债票面利率甚至能在3.6%以下。
另一方面，《每日财报》发现，或许是因为越来越低的融资成本，亦或许是为了有足够资金满足快速发展的需要，美的置业的融资规模出现了明显上升。数据显示，美的置业负债总额由2017年的1008.14亿元上升至2020年中期的2213.48亿元，两年半内总负债增长119.56个百分点、净增长1205.34亿元。
在具体债务结构上，截至2021年6月底，银行借款占比超过六成。其实不难发现的是，美的置业融资主要还是依赖国内渠道。而在境外融资方面，其2019年6月落地首笔29亿港元银团贷款，期限为 3年，执行利率 Hibor+2.73%；2020年7月，第二笔3年期银团贷，金额为10.5 亿港币及0.6亿美元，设置总额不超过11.7亿港币或等值美元的绿鞋期权，执行利率Hibor+2.6%。
可尽管如此，截至6月末，美的置业剔除预收款后的资产负债率为74.7%，净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，其中，剔除预收款后的资产负债率略超过70%的监管要求，仍属于“黄档”房企。
综上可见，美的置业的成本、利润控制方面与其销售规模不在一个水平上，这样的不匹配难说其具备较强的穿越周期的能力。而对于降负债方面，美的置业又能否实现“预计最快在2022年底达标”的计划，还仍是个未知数。相比真正的头部房企，美的置业谈硬实力还为时较早。
