原标题：2021年，这两个城市新房价格涨幅居前 来源：国是直通车
徐州和西安。
这是2021年全国100个主要城市中，新房价格涨幅最高的两个城市。
据中指研究院统计，2021年徐州的累计新房价格涨幅达到9.6%，居全国百城之首，其次是西安，房价上涨9.33%。
此外，金华、常州、东莞、成都、广州、佛山、济宁2021年新房累计涨幅靠前，均超过5%。
这一涨幅看似并不如过去几年，甚至房价涨幅最高的10个城市只能与首套房贷利率持平，但需要看到2021年年末以来，中国主要城市房价出现普跌态势，不少城市房价累计涨幅年末已有所收窄。
官方数据显示，11月份，70个大中城市中，约85%新房价格环比下跌，90%城市二手房价下跌。持续超过六年的楼市上行周期被划上句号。
将时间线拉长。在过去六年多的楼市上行周期中，哪些城市新房价格涨幅最高？
答案还是徐州和西安。
来源：易居房地产研究院易居房地产研究院根据国家统计局的官方数据测算出自2015年5月份以来（截至2021年11月）的各城市累计房价涨幅排行榜。其中，西安涨幅居首，上涨95%，徐州81%紧随其后。此后，是武汉和深圳。
为什么是徐州？
作为苏北地区的一个三线城市，2020年徐州GDP逾7000亿元，经济实力与苏州、南京、无锡、南通等万亿级GDP的江苏其他城市仍有较大差距。
从人口来看，第七次人口普查数据显示，2020年，徐州常住人口908万，10年间增加逾50万人，增长5.91%，年平均增长率为0.58%。与西安、深圳等10年人口增长率超过50%甚至60%的城市相比，徐州的人口流入速度并不算快。
经济实力、人口流入，往往与产业发展和就业前景直接挂钩，这些也是一个城市房地产市场是否具备上涨动力的基本条件。在这些领域“得分”并不算高的徐州，2015年以来，房价却从每平方米5000元，涨到了现在新城区部分楼盘均价接近每平方米2万元。这是为什么？
分析徐州的地理位置和购房政策，可能主要有四方面原因：
第一，作为苏北大市、淮海经济区中心城市，徐州承接了部分来自省内外的购房需求，比如：安徽宿州、淮北，江苏宿迁，河南商丘等。
第二，徐州楼市调控政策宽松，不限购不限贷。在被住建部约谈后，去年8月份徐州出台楼市新政。
第三，徐州对二手房实施2年限售，加之新房限价，价格低于二手房，这导致需求被引导向新房市场。这也是徐州新房涨幅（81%）远超二手房（43%）的重要原因。
第四，徐州此前进行过一轮大规模棚改，且货币化安置比例较高，推动了一轮楼市繁荣。
西安为何排第二？
实际上，截至去年11月份，西安的房价累计涨幅是超过徐州位居第一的。但西安12月份暴发疫情，防控隔离等要求对楼市交易带来较大影响。
年末本是楼市大面积降温的时点，业内人士认为，这波疫情会加速西安楼市的降温，影响甚至持续到今年年中。这使得2021年全年，徐州反超西安的新房价格涨幅。
在过去这些年里，西安新房价格可谓“一骑绝尘”。这种上涨很大程度上与西安楼市供需持续偏紧有关。过去几年西安“抢人”大战成效明显，2020年当地常住人口较10年前增加超过448万，增长近53%。
人口快速增长导致西安楼市供求关系紧张，甚至频频出现“一房难求”的情形。
据克而瑞研究中心分析，2015年，是西安楼市供求形势逆转之年。当年西安商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却创新高，达到1563万平方米，供求比由2014年的1.2骤降至0.8。2016年以后，供不应求形势更为严峻。此后，西安的楼市新房供应持续保持紧俏。
该机构分析称，西安部分地区房价5年间累计上涨近3倍。2017年以来，当地楼市调控数次加码，但仍难抑市场热情。2021年前9个月，西安新房市场就出现了12次“万人摇号”的情形。
深圳二手房价六年翻倍
二手房价涨幅最大的仍为深圳。据易居研究院统计，过去六年多来（自2015年4月份）深圳的二手房价格总涨幅高达116.7%，房价涨幅居70城之首。
深圳二手房价涨幅在一线城市中遥遥领先。易居研究院研究员潘竑羽指出，同能级的北京、上海、广州二手房价格总涨幅分别为72.0%、70.8%、78.2%，均未超过80%。
2021年年初深圳二手房价格还一度领涨全国，但随着二手房指导价、严查购房资金等一系列调控措施的出台，深圳二手房成交规模多月断崖式下滑，连创近十年新低，同时价格自5月转跌以来，已连跌7个月。该机构预计，未来几个月，深圳二手房价格还将持续下跌。
去年廊坊新房跌幅居首
一些城市房价率先进入下跌通道。中指研究院数据显示，去年，廊坊、张家口、肇庆、北海、哈尔滨新房价格下跌最多，其中廊坊一年间累计跌3.63%。
另据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组监测，去年11月份，南宁、西双版纳、廊坊等城市房价同比跌幅居前，其中南宁与上年同月相比下跌12.86%。
不过总体而言，房价下跌城市的个数和跌幅均低于上涨城市。
“领头羊”还涨得动吗？
房价上涨最快的地方往往蕴含着较大风险。
部分城市如徐州，房价持续上涨缺乏源源不断的人口和有竞争力的产业支撑。如今棚改已入尾声，一旦政策出现真正意义上的收紧，比如限购、房贷收紧等，此前上涨过快的房价将不得不面对痛苦的挤泡沫过程。
有的城市，如西安，虽近年来有大量来自其他城市的“净移民”支撑，但连续多年房价上涨加之疫情的负面影响，可能会使房价涨幅放缓，区域之间分化加大，甚至供需格局再度发生逆转。
（来源：国是直通车，作者：庞无忌）
（编辑：叶映橙）
