理想主义的破灭？
近日，“YOU+国际青年社区”北京苏州桥社区被曝拖欠千万元物业等费用，并遭业主出租方单方面宣布终止租赁合同。租客被要求立即腾房的消息证实后，很多“老家友”（YOU+住户代称）感叹道。或许，曾经的YOU+真的想要在北京这个被称为没有生活的城市营造出“长租公寓社区的氛围感”，而从开业就陪伴至今的“老家友”们也感受到了且相信它会一直持续下去。可是无论公寓品牌还是住户都得面对现实，而现实就是YOU+在北京这个项目上“累计亏损已达3500多万元，公司在该社区经营策略遭受重创“”。对于暴雷频发的长租公寓行业来说，YOU+事件可能还算不上大新闻。不过，长租公寓的从业者们理应再次探讨一下其商业模式。到了2022年，在疫情黑天鹅阴影下，长租公寓企业通过讲故事拉融资，或者通过当二房东赚钱的路径已经走不通了，如何才能探索出一条能够可持续发展的商业模式？“公司不得不面对现实”“疫情期间，长租公寓经营实属不易，但绝对不是暴雷的概念。”针对传闻，YOU+创始人刘洋如是回应媒体。最近，多位“家友”（YOU+租户代称）发现，YOU+公寓旗下优家青年创业社区北京苏州桥社区院内多处贴出《致三义庙2号院全体优家租户告知书》。其内容显示截至2022年6月18日，北京优家公司已拖欠租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元，合计1340.14万元。此外，告知书还表示，北京优家公司每月房屋租金收入约140万元，房屋产权方分别于2月、3月、4月发函要求支付租金但未获得相关响应。房屋产权方根据相关合同条款，决定解除租赁合同，收回租赁物业，并要求北京优家公司立即腾房。
△图源：铅笔道
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△图源：铅笔道社区的现场咨询处工作人员表示，产权方已有意接手后续运营，正与原有租户协商后续事项。有租户表示，7月1日前，可以选择续租或者不续租。6月18日，YOU+一封《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》给出了这次事件的前因后果。其内容显示，自2014年，公司向业主方北京三浦教育投资有限公司缴纳租赁保障金450万元开始承接该房屋物业，并秉承初衷对北京苏州桥社区房屋重资投入装修近4000多万元打造YOU+国际青年社区，希望可以在北京这个城市提供长租公寓服务并开花结果蒸蒸日上，但事与愿违，公司不得不面对现实。按照YOU+方面的解释，这个项目面临的现实问题有三点：一是自2020年以来，新冠疫情的爆发导致各行各业市场动荡，经济低迷，导致公司在该社区经营举步维艰，累计亏损已达3500多万元，公司在该社区经营策略遭受重创。二是仅能做公寓的物业租金成本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70%以上，日积月累最终导致社区经营入不敷出。三是该物业性质无法用作民宿或酒店经营，从而严重困扰公司及时调整经营策略来应对市场竞争。对于如何解决租客的押金等问题，北京优家方面表示，公司承诺一定会解决租户的租赁居住及退押金问题。此外，公司会积极与业主方协调争取给予1-2个月的时间，让租户抉择去留及过渡，选择搬离的或选择转去由业主方提供长租公寓服务的，公司配合退还租赁押金并办理退房手续，即日起可向社区运营管家登记咨询签订《解除房屋租赁合同协议》。“疫情下，YOU+决定断臂求生。”YOU+在北京的业务便成为弃子。谈及接下来业务的进展时，刘洋表示，YOU+目前在全国布局8个城市，接下来将布局无锡、绍兴，北京也有项目正在洽谈，“本来希望两个项目之间有所衔接，但目前来看，可能不太容易。”“理想主义的破灭”“挺可惜的，理想主义的破灭。”当YOU+退出北京苏州桥项目官宣后，一众“老家友”发朋友圈感叹道。如YOU+所说的那样，其“对北京苏州桥社区房屋重资投入装修近4000多万元打造YOU+国际青年社区”。因此，一位YOU+租户对铅笔道评价，北京这个店作为品牌旗舰店，不惜成本做社区氛围，做得确实挺好。可是YOU+后续的运营却“过于拉跨”，另一位恨铁不成钢的“老家友”认为其是“一把好牌打的稀巴烂”的典型。据YOU+官网，2004年，两位创始人——漂泊在异乡的刘洋、刘昕对“家”这个话题进行了一次深刻的探讨，而YOU+的概念也由此诞生。直至2011年，在广州海珠区凤凰街道，刘洋、刘昕签下了原高露洁牙膏厂厂房，开始了长达10个月的艰苦的产品改造。次年6月，YOU+广州凤凰社区正式对外营业，一个月内133间房间全部满租，YOU+的故事才正式启航。在资本市场上，YOU+也曾是行业大佬以及投资机构的宠儿。公开资料显示，2013年，YOU+接受杨辉、张叮叮、张殿雷、李姝萱4人的第一笔天使投资，并且杨辉、张叮叮以联合创始人的身份加入团队。2014年，雷军旗下的顺为资本还曾领投YOU+的亿元A轮融资，策源创投跟投。2015年6月，YOU+获得B轮融资，由时代地产与创始人团队联合领投，歌斐、DST、联创永宣跟投。2016年年底，YOU+还宣布刚刚完成新一轮融资，估值达到4亿美金，并表示融资金额“足够未来几年发展”。关于YOU+与雷军还有别的故事，YOU+的联创刘昕曾称，YOU+的“家”文化以及社区概念引起了雷军的注意，当时雷军正好想给小米员工做小米社区，为此雷军还做了半年市场调查，后来发现YOU+做的和他的想法最贴近。当2015年4月，YOU+公寓北京苏州桥青年社区正式开业时，作为投资人的雷军在开业活动中还和与几位创始人深切感慨道：“我很理解每个‘北漂’心中家的重要性，我有责任去帮助这些年轻人，这也是投资YOU+的原因在。”如今的在YOU+官网上，仍存在着雷军的身影，但在雷军的顺为资本官网中陈列的被投资公司中，已经找不到YOU+了。虽然抢了长租行业的先机，又很早拿到了投资，但YOU+其实慢慢在市场竞争中有所落后。YOU+发展轨迹就与它的融资历程一样，在2017年之后YOU+就逐渐失去了高光时刻，官网上，YOU+的里程碑也到2017年为止。实际上，哪怕没有本次的“撤离”，YOU+在北京苏州桥青年社区的运营也并不如意。一位从2015年开业就入住的“老家友”表示，近几年YOU+的入住率越来越低，一部分原因就是价格。相比其他的公寓以及出租房，YOU+的价格无疑更高，另外还得支付高昂的水电（商用价格），“相比新人，也就只有‘老家友’才愿意为所谓的‘氛围感’买单。”有从业者接受媒体采访时透露，2015年YOU+刚拿到投资时，以比较贵的价格拿下了（北京）这个资产，当时的预期是房租一定会继续上涨，但没想到疫情的来临使得市场下行了。疫情确实成为了压倒优加北京以及部分长租公寓项目的“最后一棵稻草”。此外，从超千字的公告中得以看出，运营方北京优家早就已经没了余粮，资金无法继续支持项目的运营扩张。“二房东”的故事终将讲不下去对于YOU+此次的事件，有长租行业相关企业负责人认为，不要把YOU+公寓断臂求生的行为与此前行业暴雷等事件过多关联。如创始人刘洋所说的那样，“系与房东和解后的撤店计划”。从目前YOU+的动向来看，还是想体面离开北京的。“其实很多长租公寓企业在2020年疫情刚来时就开始瘦身了，比如和房东协商降房租或是直接退出。当时YOU+北京苏州桥社区选择坚持，到今天其实挺不容易的。”有从业者说道。实际上，2019年年底开始，突如其来的疫情加速租赁行业洗牌。“疫情冲击下，不少在做物业服务运营的行业企业都在过冬。”刘洋称。另外，虽然You+方面表示在全国其他地方的项目都在盈利，但其盈利能力还是存在不确定性。广东某住房租赁专业运营公司与YOU+现有项目运营合作。该公司这一项目负责人接受《第一财经》采访时，疫情以来，YOU+在广州的长租项目盈利确实受到影响，但总体只保持微利。“从经营策略来看，YOU+在广州通过降价，以保障出租率，而广州当地的租赁需求比较大，所以仍可保障疫情下的正常运营。”长租公寓行业自诞生到爆发经历了近十年，近几年却因为负面消息被置于风口浪尖，甚至被质疑其模式无法成立。在早年间，一直致力于地产租赁生意的潘石屹就曾在采访中表示，“（长租公寓行业）租房价格再翻番还是亏本的。”因为在潘石屹看来，房屋出租的投资回报率不超过5%、6%，回报率最高也不超过1%，如果再加上企业管理费用和营业成本，这个生意就基本是亏的。此前在2021年12月23日，刘洋曾在出席第三届长租公寓大会时表示，“目前公司最大的收入来源是房租差，大概占总体营收的70%-80%；其次为基础服务，收入占比为10%-20%。”事实证明，对于YOU+以及其他长租公寓品牌来说，依然还是二房东的盈利模式，通过“低进高出”的租金差和后续的维护服务赚钱。甚至对于分散式长租公寓来讲，由于后续维护服务的缺失，盈利空间变得更为狭窄。当前，对于长租公寓行业，讲故事、拉融资的路径已经走不通了，探索出一条能够可持续发展的商业模式就显得尤为重要。
