▲西安市住建局等五部门近日联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交房增量问题。图为无人机近期拍摄的西安市灞河两岸的高楼。图/新华社
7月28日，中共中央政治局召开会议，其中对多地出现的“烂尾楼”明确表态，坚持房住不炒的定位，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
此次中央政治局会议首次提及“保交楼”，并且明确指出“压实地方政府责任”，无疑为接下来的房地产市场政策方向奠定了基调。
这也说明，“保交楼”已不仅是一局一域的个案，而是可能辐射影响全局全域的事件，不仅要解决民生层面的需求收缩，更是关乎社会稳定。
爆雷房企面临的不只是流动性危机
在中央明确要求下，全国多地都在多措并举地推进“保交楼”。据报道，最近网传郑州市文件《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》，就对此提出了棚改统贷统还、项目并购、破产重整和保障性租赁住房等四种“退出”方式。
另有多地也正在探索地方AMC（资产管理公司）介入破产重整方式，解决烂尾楼问题。比如，6月浙江就在落实“保交楼”责任上，引入浙商资产管理有限公司为房地产行业纾困。
“保交楼”必须运行于市场化、法治化轨道，这就要求其必须条分缕析房地产项目各利益方的债权债务关系，有针对性地疏通这些卡点、堵点。
目前爆雷房企，尽管存在复杂的利益纠葛，债权债务关系也错综复杂，但受困逻辑相对清晰：市场需求收缩下，房地产市场进入调整下行期，高负债、高周转的房地产开发模式导致烂尾楼现象。
这也意味着，2014年棚改方面的统贷统还模式，已经不适宜应用到现在解决烂尾楼问题。
因为，棚改统筹统还模式本质上是假借地方平台公司进行统一授信，其面对的是责权利关系比较清晰，以市级融资平台等为载体，向金融机构融资，然后注入一个个项目公司，对棚改项目进行现金流疏导。地方融资平台以土地储备和土地出让金为授信基础，风险相对可控。
但目前爆雷房企面临的不只是流动性危机，其本质是资产负债表衰退，也就是从权责发生制上，房企没有资不抵债，但从收付实现制上则已资不抵债。这是因为，房企储备的土地和项目资产面临有价无市——资产不值钱，即激活这些土地和项目资产的市场交易，需要折价处理。
这就不是基于流动性疏通的统筹统还模式可以解决的。加之目前整个房地产市场进入了买方市场，需求收缩已在土地市场反映出来，导致统贷统还的信用杠杆基点已不牢固。
因此，“保交楼”若解决不了房企的资产负债表衰退问题，在不进行债务重组、破产清算等工作下，仅仅通过流动性注入进行纾困，只会增加问题楼盘债权债务关系的复杂性。
地方AMC介入或成“保交楼标配”
就目前的烂尾楼情况而言，好在大部分楼盘开发主要以独立法人的项目公司为主，项目公司与开发商在法律上有清晰的股权结构，这为并购重组、破产重整等“外科手术”提供了可操作性。
因此可以说，如今“保交楼、稳民生”的关键环节是，在理清烂尾楼盘的债权债务关系后，对其进行债权债务关系的阻隔。以烂尾楼为例，将项目单列出来，商品房预售后，封顶烂尾楼事实上的所有权是归业主和按揭银行，开发商基本是债务方。
也因此，地方AMC介入破产重整方式，可能会成为各地市场化、法治化手段“保交楼”的“标配”。
具体而言，不论是对问题开发商进行破产重整还是并购重组，可以先确定重组实体，如将本来是开发商或项目公司的债务承接给地方AMC，也就是把开发商及旗下其他项目公司的债务承接给重组实体企业，变成业主、按揭银行与重组方的债权债务关系，从而将烂尾楼盘与项目公司进行法律关系的分离。
这就意味着，地方AMC等重组方，直接变成开发商的债权人，成为对开发商的并购重组、破产重整或破产清算的当事人，可以充分发挥自身在这方面的专业优势，为项目后续开发提供资金，从而保障烂尾的项目正常交楼。
这样做的目的是把已预售实体楼盘，与开发商和项目公司复杂的债权债务关系，进行法律上的切割，从而为“保交楼”提供坚实保障。
当然，对只是流动性受困的开发商进行救助，也可以通过保障性租赁住房的方式进行流动性疏导。如若开发商有债权债务关系清晰的现房，地方可以考虑将其购置或提前支付长租款，以为开发商输入流动性，防范其因为流动性紧缩而导致所建楼盘烂尾。
总之，解决烂尾楼问题不再是简单地为房地产行业注入资金那么简单，而必须以法治化、市场化方式为主，通过理顺债权债务关系，剥掉房地产的金融外衣，将无辜业主从复杂的房地产金融场景中解放出来。
撰稿 / 钟严（资深金融从业人士）
编辑 / 徐秋颖
