原标题：【评论】房贷《新规》利好大型银行，或抑制房价
图片来源：视觉中国2020年最后一天，中国人民银行和中国银保监会联合发布一项通知，为房贷设置了“两道红线”，要求金融机构分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限（以下简称《新规》），从2021年1月1日开始实施。
按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。
为了避免冲击，《新规》还要求对占比超标的银行，如果超出2个百分点以内的，那么调整过渡期是2年；超过2个百分点及以上的，业务调整过渡期是4年。
本轮房地产调控政策不同以往
在《新规》出台之前，监管部门已实施过多个限制房地产融资的政策，包括限制房地产信托融资、债券融资以及贷款融资等等，但房地产企业总能另辟蹊径绕开监管，总体融资受到的影响较小。
此次《新规》最大的不同在于，直接对向房地产提供最多金融资源的银行机构进行限制，《新规》不仅将限制房地产企业融资，而且将影响个人住房贷款业务，这就意味着《新规》最终的综合影响要远超过此前任何监管政策。
《新规》对银行业短期影响有限
总体上，政策导向是限制商业银行进一步开展房地产贷款业务，但从细则要求来看，力度较为温和，多数银行相关指标并没有达到上限，并且过渡期时间较长，给予商业银行充足的时间调整业务结构，因此，短期来说，对银行业影响相对有限。
然而，中长期的影响可能会越来越明显。近年来，商业银行房地产贷款中个人住房贷款业务增长速度最快，这与居民杠杆率快速上升的态势相一致。即便是没有达到上限的银行，如果进一步开展房地产业务，预计两年左右也将达到上限。如果要避免达到限制，商业银行将不得不增加对企业的贷款规模，如此一来坏账率可能略有上升。
《新规》利好大型银行
截至2020年9月末，银行业房地产贷款余额为48.8万亿元，其中，个人住房贷款余额为33.7万亿元。长期以来，个人住房贷款一直是商业银行的优质资产，主要原因在于，一是坏账率极低，二是长期收益率也较为理想，性价比非常高。因此，银行大都喜欢开展个人住房贷款业务。除了个人住房贷款业务以外，优质房地产企业贷款违约风险也相对较低，一般都有较为充足的抵质押物，收益率也较高，因此，银行也会向房地产企业提供一部分贷款。过去三十年，中国房地产市场长期处于牛市，房地产贷款需求也较为旺盛，导致银行信贷资源大量流向房地产。
《新规》实施后，国有大行的市场地位将进一步上升。根据细则要求，中资大型银行房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分别为40%和32.5%，显著高于其他类型的银行。
政策向国有大行进行政策倾斜主要有两个原因。一方面，国有大行本身承担了较多政策性的任务，通过设定较高的上限，国有大行就可以开展更多的房地产贷款业务（主要是个人住房贷款业务），而个人住房贷款业务不仅风险低，而且收益较高，尤其是考虑到利率水平中长期处于稳中有降的趋势，个人住房贷款业务的性价比将更为凸显。国有大行通过增加房地产贷款规模，不仅可以降低整体风险承受度，而且能够增加收益，从两个方面弥补其因开展政策性业务带来的综合成本。
另一方面，中小型银行的主要客户群体是民营企业，通过给中小型银行设定相对较低的房地产贷款业务指标上限，本质上也是为了限制中小企业信贷资源进一步流向房地产行业，希望中小型银行更多开展民营企业贷款业务，进一步服务实体经济发展。
《新规》对于房价或产生一定抑制作用
《新规》对于房价也会产生一定的抑制作用。主要有两个原因，一是限制个人住房贷款增长将直接对房价产生抑制作用。过去很长一段时间，杠杆是房地产市场持续繁荣的最重要支撑，一旦离开了杠杆的支持，房价也很可能将受到影响。
二是房地产企业存货出售速度可能加快。由于居民部门的资产负债表与房地产企业的资产负债表高度相关，限制银行个人住房贷款业务将导致房地产企业销售放缓。再加上房地产企业贷款本来也在《新规》限制之列，这将导致房地产企业资金链将更加紧张，房地产企业回笼资金的意愿也将进一步上升。因此，《新规》将从直接和间接两个方面对房价产生抑制作用。
《新规》是否能够促进更多信贷资源流向实体经济有待观察
随着《新规》的逐步落实，从房地产流出的信贷资源将有一部分将流入实体经济，但具体规模有待观察，很大程度上也将受到市场环境的影响。如果经济持续复苏，那么可能大部分资金将流入实体经济。而如果经济复苏面临压力，商业银行也有可能出于自身风险管理的考虑将资金投向金融市场，出现资金在金融体系内空转的现象。
作者简介：金融学博士，高级经济师，CFA，中央财经大学国际金融研究中心客座研究员。邮箱：[email protected]
