原标题：严控“租金贷”，上海多部门重拳整顿租赁市场
长租公寓接连爆雷，严重影响租赁市场。
2月4日，上海房管局消息，上海住建委、市房管局、市场监管局、市地方金融局、上海银保监局等10部门印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（简称《意见》）。
对“租金贷”说不
“此次政策的最大亮点是对‘租金贷’进行管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者表示，此举有助于防范租赁市场金融风险的扩大。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱接受《国际金融报》记者采访时指出，近两年，长租公寓行业盛行“租金贷”的缴费模式，但2019年下半年起，这种模式愈发受到质疑。因此，加强住房租赁交易监管，推动长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷占比显得尤为重要。
《意见》明确，已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
《意见》强调，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
“设置资金监管账户，一方面可降低租户白交房租的风险，另一方面，也杜绝了长租公寓企业‘高进低出，长收短付’的操作。”王小嫱指出。
在严跃进看来，《意见》的出台，意味着租金贷的风险较大。“政策主要强调了两点。第一，禁止增量。换而言之，后续住房租赁经营机构基本没有开展租金贷业务的空间，这是长租公寓在融资方面所需要关注。第二，压缩存量。政策明确‘租金贷/租金’不能超过15%，是首个压缩租金贷占比的政策，有助于规范此类业务。”严跃进分析指出。
遏制“长收短付”
长租公寓行业迎来“最严监管”。在上海出台《意见》之前，北京住建委等已发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题作出规定。
“近几年，长租公寓经历了过山车式的发展。2018年至2019年，在政策利好下，长租公寓机构迅速发展，但到了2019年底，行业问题不断，爆雷频现，出台规范长租公寓运营的政策意义重大。”王小嫱表示。
具体来看，《意见》明确，只要转租住房10套（间）以上的单位和个人，都应当依法办理市场主体登记，落实机构备案制度，完善住房租赁市场主体管理。“此举有利于减少二手房东随意出租房屋的现象，对监测整体租赁市场的动态以及租赁市场的规范运行有较大意义。”王小嫱表示。
《意见》强调，住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门也应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
“新规将打破长租公寓原有的盈利模式，即不靠中介费，而是靠‘长收短付’等类似资金池业务赚取金融的钱。”某阳光私募公司首席执行官向《国际金融报》记者表示，“2018年，资管新规明确禁止资管行业开展资金池业务，并限制期限错配。事实证明，资管行业并没有因此‘凉凉’，反而迎来了更快发展。经过规范的长租公寓市场，杠杆风险大幅降低，行业有望迎来更快、更健康的发展。”
