原标题：大佬论房｜佳兆业刘策：调控逻辑清晰，房企进入低速增长时代
2020年，中国房地产行业在经历新冠疫情后依然创出全年销售面积和销售金额两项新高。
那么，在坚持“房住不炒”以及金融审慎的“三条红线”原则全面落实背景下，今年楼市走向又是如何？
澎湃新闻独家约访多位中国领军级别的房企高管，试图从他们眼中寻求中国房地产市场的发展之道。
2020年房企融资端“三道红线”等监管政策的落地给房地产企业带来考验，以往靠杠杆驱动发展的模式已被堵死。面对市场及行业规则的变化，房地产企业如何预判2021年房地产市场趋势或能提供一种参考视角。 近日，佳兆业集团副总裁、首席经济学家刘策接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者专访，并对2021年楼市发展趋势，给出三大预判。
现年35岁的刘策于2018年加入佳兆业，并先后担任经济研究院院长、集团控股首席增长官等职务，其于2020年7月获委任为佳兆业集团副总裁，同时任集团首席经济学家。
2020年全年，佳兆业实现总合约销售额约为1069亿元人民币，同比增长21.3%，超额完成全年销售目标。
刘策指出，当前房地产行业基本上进入了一个预见性越来越强的发展阶段，政策调控逻辑越来越清晰，市场回归基本面研判越来越精准。同时，行业加速去金融属性，回归制造业属性。
对于2021年楼市展望，刘策提出，政策在坚持“房住不炒”，以稳为主的总体基调下因城实施，预计有保有压的灵活调控政策将更加常态化、政策工具箱不断完善。只要有城市市场过热，调控政策便不会缺席，当然如果一些三四线城市市场过冷，在“房住不炒的”总体基调下，也会适当放松调控，维护房地产市场稳定健康发展。
刘策称自己是少数的“乐观派”。刘策提到，对2021年市场依然坚定看多，但城市进入基本面分化时代，预计一些城市开启新一轮上升或下降周期，整体来看预计2021年量价将保持小幅增长。
对房企而言，2020年房企融资端出台了“三道红线”监管政策，以及银行及居民个人融资端二道红线信贷政策，刘策认为，这对行业长远发展将产生深远影响，意味着房企杠杆驱动发展模式基本上被堵死，行业加速去金融属性，回归制造业属性。
刘策预计，2021年房企普遍进入低速增长时代，龙头房企保持10%-20%增速，甚至部分房企出现负增长，龙头房企依赖自身品牌影响力，开发经营能力将不断挤压中小房企市场份额。
以下为澎湃新闻记者对刘策的采访实录，对于2021年楼市发展趋势，刘策给出三大预判：
一是政策在坚持“房住不炒”，以稳为主的总体基调下因城实施，预计有保有压的灵活调控政策将更加常态化、政策工具箱不断完善。最近上海、深圳、广州等一二线城市掀起了新一轮的调控热潮，其背后的主要原因是这些城市房价、成交出现了明显的过热情况，因此，稳房价稳市场成为此轮政策调控的主要目的。另外，政策内容看，打击假结婚、假离婚和代持买房等，是堵过去政策漏洞的主要措施，反映政策工具箱不断完善。预计类似调控政策将贯穿全年，只要有城市市场过热，调控政策便不会缺席，当然如果一些三四线城市市场过冷，在“房住不炒”的总体基调下，也会适当放松调控，维护房地产市场稳定健康发展。
二是对2021年市场依然坚定看多，但城市进入基本面分化时代，预计一些城市开启新一轮上升或下降周期。过去几年，行业内不断有看衰的声音，屡屡听到行业拐点来了的观点，我是少数的乐观派，看多派，最近几年的市场也一直印证此观点。针对2021年，我们依然坚定看多，预计量价将保持小幅增长，这主要由市场基本面决定的。具体原因：一是即便在市场比较悲观的 2018 年、 2019年、2020年，房地产行业销售额仍接连创了历史新高，说明需求的基础是坚实的；二是过去三年销售屡创新高是在核心一二线城市严格执行限购限贷调控政策下取得的，说明大部分城市的需求尚未完全释放；三是长期来看，城镇化率仍有 20%左右的上升空间，消费升级下的改善型需求稳步增长，需求的持续动力仍在。
当然，也必须看到城市基本面在不断分化，表现出了不同区域与城市之间市场分化在扩大，部分城市出现了新一轮周期启动的迹象。北方及中西部一些三四线城市，人口与产业支撑不足，房地产需求表现出明显下滑，而长三角、珠三角城市热度依然较高。从周期角度看，北京、广州、成都等一些城市从2016年调控开始到2019年基本属于横盘阶段，但是2020年开始至今，出现了明显的周期启动迹象，而部分城市如重庆等城市过去几年调控相对宽松，经历了一轮上升周期后，开始出现了疲软迹象。
三是房企内生驱动不断增强，房企普遍进入低增长时代，行业格局相对固化。2020年房企融资端出台了“三道红线”监管政策，以及银行及居民个人融资端二道红线信贷政策出台，对行业长远发展将产生深远影响，意味着房企杠杆驱动发展模式基本上被堵死，行业加速去金融属性，回归制造业属性。预计2021年房企普遍进入低速增长时代，龙头房企保持10%-20%增速，一些房企则会出现负增长，龙头房企依赖自身品牌影响力，开发经营能力将不断挤压中小房企市场份额。
