地产圈内卷：旭辉、融创为何都想收编广西“地产一哥”？

来源：第一财经

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导读：旭辉林中快吃到嘴里的“肉”，被融创孙宏斌“抢”了。

作者 | 第一财经孙梦凡

旭辉林中快吃到嘴里的“肉”，被融创孙宏斌“抢”了。

4月16日，融创中国（01918.HK）公告称，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方将共同设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100%权益，交易对价约99.1亿元。交易完成后，融创西南与彰泰分别持有80%及20%的股权。

此前一天，旭辉控股（00884.HK）刚刚宣布，不再继续与彰泰集团的合作，双方从1月初首次宣布合作至今，亲密关系只维持了3个月。

彰泰是广西“地产一哥”，已连续五年位于当地百亿销售军团，2020年以224.5亿的销售额将“碧万恒融”的区域公司甩在身后。无奈，未上市的彰泰集团，融资渠道狭窄，且面临越来越多外来者的挤压，被迫选择卖身求生。

在收并购市场“长袖善舞”的孙宏斌，则快刀斩乱麻截了林中的胡。据悉，上述资产包项目主要为住宅业态，可售建筑面积约1162万平方米，未售建筑面积约825万平方米，截至2020年12月31日总资产约487.16亿元。

融创在旭辉与彰泰宣布合作之后半路杀出，着实在行业意料之外。知情人士透露，彰泰在与旭辉的合作后期突然“跳价”，是导致双方分手的原因之一，而对流量有着较大诉求的融创的出现，或许是彰泰放弃旭辉的主要原因。

去年未完成销售任务的融创，今年销售目标确定为6400亿，而集团披露的全年可售货值约为9000亿，去化率需要超过70%，放到行业里，这个目标并不算低。因此，继续补货对于融创来说不可谓不迫切了。据悉，此番接手的彰泰资产包预计全年可贡献销售额有望超过250亿。

广西“地产一哥”

如果孙宏斌不出现，今年地产圈首场并购大戏的主角将是林中。

今年1月7日，旭辉发布公告称，拟与彰泰按65：35的股权比例成立平台公司，整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，共同开发广西市场。公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任总裁。

当时，双方都声称是“合作”，但因协议中有潜在收购事项，业内认为彰泰实则为卖股权。不过，旭辉与彰泰的合作未公布合作范围、交易金额。“潜在收购事项的代价，将参考平台公司2020年末综合经审核财务报表后，再进行厘定。”

在3月25日的业绩会上，旭辉管理层还表示，公司财务、审计、法务团队还在进行调研，财务审计和相关核算将在三月底完成。然而，尽调后的旭辉改变了注意，以一纸公告宣布交易结束，原因为“进一步合作所需的条件不能在短时间内达成”。

一位接近该收购案的人士告诉第一财经，此类股权层面的合作流产，要么是价格没谈拢，要么是尽调时发现资产有问题，例如表外负债，一般在尽调时才会发现。如今看来，给出近百亿价格的融创，已成功将彰泰夺了过来。

具体而言，融创西南或其指定方将先设立一家平台公司作为合资公司，彰泰及其关联方通过将目标股权全部转入合资公司的方式，对目标公司进行重组。交易后，融创西南或其指定方持有合资公司80%的股权，彰泰及其关联方共同持有合资公司20%的股权。

与此同时，融创再次发挥“财技”，选择分期支付。2021年4月底前，融创需支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。不过，所有分期款项均需额外支付8%的年利息。

截至2020年底，融创在手现金1326亿元。2021年一季度，融创合同销售金额达1162.8亿元，同比增长88%。此次收购，对融创整体流动性的影响较为有限。

再看彰泰集团，作为广西地产龙头，何以走到卖身的地步？

数据显示，2017~2020年，广西全口径销售金额百亿房企从4家增长到8家，彰泰连续五年位居其中。彰泰官网信息也称，该集团剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，“三道红线”全数达标。

从上述信息看，彰泰仍稳坐“广西一哥”的位置，但实际上，危机已经出现。这四年间，彰泰在广西的销售金额分别为128.35亿元、215.73亿元、225.90亿元、224.50亿元，但它正面对越来越多龙头的挤压。

2017年，与彰泰同位于广西百亿阵营的有恒大广西公司、碧桂园广西区域、荣和集团；2018年荣和出局，多了龙光地产、阳光城；2019年，大唐地产、万科入局；2020年，融创中国西南区域广西公司上榜，销售金额108.52亿元。

面对“抢食者”的进入，彰泰坐不住了，最终向融创给出的百亿价码妥协。在业内人士看来，在房地产行业融资新规，土地出让新规等新的游戏规则之下，小企业生存的空间越发狭小，这或许是彰泰选择依靠一棵大树，自己退居小股东的主要原因。

融创的流量焦虑

低调已久的融创，已一年多未发起重量级的收购案。

早在2019年底，融创宣布收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权，交易对价约152.69亿元。此后的2020年，融创专心于降负债、谨慎拿地、分拆上市，以尽快符合“三道红线”要求。

到2020年底，融创成功降档，仅踩中一条红线。融创中国行政总裁汪孟德表示，2020年公司的三个指标得到大幅度优化；到2023年，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。

但是，在销售业绩达成上，融创没有这么顺利。数据显示，去年融创销售金额5753亿元，未完成6000亿元销售目标，同比涨幅约3.4%。相较而言，同台竞技的恒大、万科、保利期内销售业绩涨幅分别20.3%、11.6%、8.88%。

“2021年，地产行业销售规模会突破18万亿元，突破20万亿元也只是时间问题。”孙宏斌认为，地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”，远不是大家想象的已无发展空间。看多行业前景的孙宏斌，决定继续冲刺一把。

去年底，为了实现降杠杆回现金的目标，融创下半年拿地动作较为谨慎，但2021年伊始，画风突变，融创便加大了拿地力度。

比如今年2月20日，融创联合建发在上海普陀区以64.52亿元摘得一宗地块，溢价率36.15%，成交楼面价为8.43万元/平方米。最近的4月13日，融创经过377轮竞价、溢价率90.62%，以10.16亿元竞得徐州铜山区一宗住宅用地，楼面价11839元/平方米，同样刷新当地楼面价新高。

克而瑞数据显示，今年一季度，融创新增货值704.1亿元，其积极性远超去年第三、四季度，多个城市土拍现场，频繁闪现融创夺地身影。

公开市场拿地的同时，融创此番收编土储货值达700亿的彰泰集团，则是再度祭出了自己的并购必杀技，快速扩充土储规模。

公告显示，彰泰注入与融创合作的平台公司的项目为57个，包含54个房地产开发项目及3个代建项目。截至2020年末，目标公司计容未售建筑面积约为825万平方米。

融创表示，彰泰是广西领先的房地产开发公司，且在云南、江苏、江西、湖北等地均持有房地产项目。本次合作有助于与彰泰集团强强联合，进一步巩固其在广西壮族自治区的领先地位及市场影响力。