原标题：艺术商业地产，是不是一个伪命题？
图片来源：pexels-Pixabay近日，K11创始人郑志刚成立的Artisan Acquisition Corp.正式向美国证券交易委员会递交S-1招股说明书，计划以“ ARTAU”为证券代码在纳斯达克挂牌上市，筹资3亿美元。
Artisan Acquisition Corp.是一家特殊目的收购公司，其目的是提供资金来并购一家优质的医疗保健、消费以及技术领域的合适标的，使其快速成为美国主板上市公司。
在新眸看来，K11的系列动作，意图有二。
一方面，K11将持续在艺术商业方面推进在内地的发展，并继续强化可逛性和舒适性；另一方面，K11将通过动用资金，谋求采取特殊的上市方式，获取标的公司，进入新的业务领域，补充现有的业务范围，这也是“空壳公司”拓展经营范围方面常用的财务投资手段，以此迅速进入资本市场。
问题的关键是，艺术是否真的可以与商业地产相结合，“悦己型消费”又能持续多久？
K11为何物？
近些年来，如何提高购物中心“可逛性”和“舒适性”，已经成为现在一众商超运营的管理者们，绞尽脑汁追求的东西。
从消费现状来看，购物中心仅仅定位成花钱的地方，是完全不够的，中国社会已经跨过功能型需求向价值型需求转变，由温饱型消费向品质型消费进化，当Z世代成为消费主力后，“悦己型消费”悄然而生。
K11商场，是一个集合了K11集团旗下艺术购物中心K11 MUSEA、甲级写字楼K11 ATELIER、奢华酒店式服务公寓K11 ARTUS、顶级奢华酒店瑰丽酒店的综合购物中心。
这中间，又以K11 MUSEA为整个商场的运营核心，可以简单的理解为，艺术与商业地产的结合形态。在K11的官网上，是这样描述的，“K11是新世界发展有限公司旗下的高端生活品牌，并是首个把艺术·人文·自然三大元素融合为核心的全球性原创品牌。”
K11成立于2008年，一年后，郑志刚将位于香港尖沙咀河内道18号重建项目的商业部分，耗资30亿元港币，打造了全新的商业业态——K11艺术购物中心。
利用一个重建项目的商业部分，投入巨资加以改造，实现差异化的商业地产，使得K11成为香港第一个开业当年就盈利的商场。坊间认为，能够在回国两年后，从集团内部拿到重建项目，力排众议推动新业态的购物中心打造，是郑志刚掌权的第一步。
在K11之前，艺术与商业地产的结合并不能算是一个新思路，但K11是最早让这个概念成型落地的，K11在香港的运营经验，平衡了艺术与商业的取舍。商业的艺术化，建立在对于艺术、文化等认知和理解，艺术的商业化，则在于对商业进行有效的优化与配置。
可触摸的商业机理
全球各地的购物中心，提供的商业与服务是高度趋同的。
大型商超+品牌店+步行街+美食城是商业地产的标配，高档一点的，再加上CBD及酒店。于此之下，K11看起来就像一个“异类”。在传统运营思维中，商业地产的作用似乎就是刺激消费，不在于传播其他可能存在的东西，比如说文化节、艺术品。
K11创始人郑志刚，大学就读于哈佛大学东亚文学系，大学毕业后，前往日本斯坦福大学京都研究中心留学一年，修读日本文化与艺术。从求学历程看，郑志刚有艺术家的气息，主打“艺术+商业地产”概念的K11项目，其实可以看做是郑志刚艺术理念与商业资源相结合的产物。
在引导、刺激人们走出来，促成最终消费的道路上，K11选择了将艺术嫁接到商业地产中。回到商业上，K11代表的新势力在向传统商业地产发起，出于对Z世代潮流思想的把握，不仅要刺激消费，还要提升消费者的品味。
比如，2014年3至6月，莫奈的首次中国特展“印象派大师·莫奈特展”在上海K11展出，为一睹莫奈真迹，很多市民不惜等待数小时的排队，而前后近35万人次前去观赏；2018年，广州K11开业，曾惊艳纽约第五大道的巨型游泳池，“梵高的耳朵”空降广州，众多年轻人前来围观打卡。
2020年，K11集团公布了销售额，与 2019相比，香港 K11在去年下半年的销售额按年增长达 56%，超过香港零售销售的整体表现。值得一提的是，K11 MUSEA的金卡会员人数更大幅提升3.58倍，会员销售额同期提升1.56倍。
K11的运营思路是，通过合作获得部分奢侈品中国区代理权，将产品引入到K11进行销售，利用资源打造自有品牌，通过自有品牌产品提供差异化服务。
图片来源：亿欧，新眸整理K11的模式是否能够长期且保持活力，我们认为需要做到以下两个点：
一方面，是运营方在艺术引入方面的投入，比如引进艺术团队表演、展出购买（租赁）来的艺术作品，所支付的成本与租金收益（物业管理收益）是否达到平衡。
另一方面，购物中心引入的艺术，如艺术团队的表演、艺术家产品的展览以及艺术作品的成列等，是不是真的能被消费者所接受，能不能给购物中心带来高质且持续的客流量。
这中间，将主要考验运营者能否把艺术品陈列与在售商品、服务相结合。就目前来看，运营者更多的还是将艺术品陈列、设计等用到装饰上，在艺术团队的表演、艺术家产品展览上，还没有形成有规模、有计划的常规性动作。
可控制的资本闭环
哈佛大学毕业后，郑志刚曾在高盛等投行工作过一段时间，直到2006年回到新世界发展。
2007年，回国一年的郑志刚帮助新世界百货在港上市，集资27亿元。新世界百货是新世界发展在大陆商业地产的主要运营主体，同年成立新世界策略投资公司发展私募，后来业务转移为由郑志刚一手创办的。
如果说，带领新世界上市是郑家纯给到郑志刚“临门一脚”的机会，那么创立K11，并将K11在尖沙咀的项目上实施，则是郑志刚真正走向前台的动作。
2008年，郑志刚创办K11购物中心，按照维基百科的介绍，郑志刚，80后年轻人，是周大福创办人、新世界发展创始人、全球华人十大富豪郑裕彤的长孙，新世界发展第二代掌门人郑家纯的长子，香港四大家族之一的郑家第三代实权掌门人，现任新世界发展董事会主席。
众所周知，香港四大家族几乎包办了香港人生活的方方面面。之后，新世界策略投资公司又投资了一些公司，并帮助他们上市。在郑志刚的运作下，还收购了中国品牌“海鸥”手表，并引进到香港进行销售。
在品牌运作方面，与K11前后创立的LUXBA Group取得意大利顶级品牌MOSCHINO的代理权，借助新世界的商业，进入到香港和大陆销售，有意思的是，这家公司还同时取得法拉利汽车在中国的代理权。
2017年，郑志刚成立对冲基金C资本（C Ventures），专注于各种针对Z世代的初创品牌。坊间认为，C资本的成立是将新世界策略投资公司在大陆的投资业务吸收，并寻找优质大陆初创品牌进行投资。
图片来源：企查查（部分），新眸整理企查查显示，C资本已完成15个项目的投资，未查询到的投资项目中，还包括已经在美股上市的蔚来汽车（D轮）、小鹏汽车（B轮），在港股上市的华领医药（E轮）；以及在港股完成聆讯的京东物流（A轮），和有上市计划表的Gojek（E轮）、满帮（A轮）、小红书（D轮）和小马智行（B+轮）。
投资类目中，涉及到人工智能、机器人、奢侈品、垂直电商、智能穿戴和教育等。比如投资的Flont平台，做的是线上租赁珠宝的业务；Armarium平台，还能提供线上租赁高级时装的服务；投资小红书，成功的将所有K11购物中心打造成网红圣地，而且还导入了周大生的珠宝销售。
回头看这些投资，基本上都可以与K11的项目有一定的闭合空间，艺术购物中心的出现，实际上更深层次的意义在于，向消费者传达出更高级的审美与品味，进而培养和教育消费者的行为认知。
眼下，K11正在开发一项庞大的投资项目，即K11 Skyes，目标是3160万大湾区客户。同时，它参与了深圳和广州的六个城市重建项目，这些项目将提供180万平方米的土地储备。正如K11在官网所言那样，期待有一天，消费者在他们购物和消闲的时间来这个多维的空间中欣赏艺术，至于消费者买不买账，就是另外一回事儿了。
