原标题：越秀服务过聆讯：超八成收入来自大湾区，商业物业盈利能力逐年走低
提交招股书100天后，越秀服务通过港交所聆讯，距离资本市场仅一步之遥。
市场消息称，越秀服务将于5月25日开启路演，筹资约2亿-2.5亿美元（折合约15.6-19.5亿港元），保荐人为农银、建银、中信建投及越秀。
自2020年下半年物业板块回调后，新上市的物企多难逃破发的命运。IPO获超购4.75倍的新希望服务今日上市开盘即破发，虽然其后股价震荡回升，但截至收盘仅收涨0.53%。因而，卡在这个时间节点上市的越秀服务也面临着更加严苛的市场考验。
所幸的是，在以规模论英雄的物业行业，越秀服务的“实力”显然高出新希望服务不少，但业务区域过于集中以及商业物业盈利能力逐年走低仍是公司不得不面对的现实。
业务集中大湾区
截至2020年末，越秀服务总在管面积较2018年的1976.6万平方米增至3264.8万平方米，在管物业数量也由2018年的131个增至215个，公司在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。
签约面积来看，2018年至2020年（下称：报告期），越秀服务签约面积分别为3000.7万平方米、3642.7万平方米、4990.9万平方米，同期对应的签约物业数目分别为154个、187个、265个。
截至2020年，越秀服务的业务网络拓展至我国18个城市，但其超70%的在管面积皆位于大湾区。2020年，越秀服务位于大湾区的在管面积已由2019年的1640万平方米提升至2530万平方米，占总在管面积的77.4%，公司同期来自大湾区的收入占总收入的82.4%。
收入集中于大湾区与越秀服务的母公司依赖症脱不开干系。
越秀服务脱胎于越秀地产，后者一直实施着深耕大湾区的市场战略。2020年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约636.6亿元，在集团合同销售金额中的占比达到66.5%。并且，越秀地产同期在大湾区和广州所拥有土储分别占集团总土储的55.1%、46.6%。
与众多物企相似，越秀服务与母公司的连接也颇深，越秀地产及越秀房托所开发或持有的绝大部分物业的物业管理服务皆由越秀服务提供。
报告期内，越秀服务来自广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业占公司总在管项目的比例分别约为86.3%、80.5%及79.5%，这部分物业所产生的收入占相关年度物业管理服务产生的营业收入总额约为91.7%、88.6%及90%。
2020年，越秀地产成功收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星匯城（镇龙项目）两个TOD项目，集团TOD项目的总土地储备达到388万平方米，约占大湾区土地储备的28.7%和集团总土地储备的15.8%。
同期，越秀地产轨交物业项目全年共实现合同销售金额170亿元，同比增长236.6%。为了助力轨交物业的发展，越秀服务于2020年11月收购了广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。
商业物业发展疲弱
在爱好讲故事的资本市场，TOD模式的轨交物业也将成为越秀服务区别于其他物企的“新招牌”。
但截至2020年，越秀服务的主要业务仍是提供非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务。《国际金融报》记者注意到，近年来，该公司商业物业管理及运营服务发展呈现出疲弱的态势。
2020年，越秀服务实现营收11.68亿元，同比增长30.31%；归母净利润为1.99亿元，较2019年的0.91亿上涨118%。
若按业务划分，越秀服务同期来自非商业物业管理及增值服务的收入占比为69.4%，商业物业管理及运营服务的收入占比则为30.6%。而2018年、2019年，公司来自商业物业条线的收入占比分别为35.2%、32.7%。
收入占比下降的背后是商业物业在管面积及毛利率的双双走低。
报告期内，越秀服务商业物业的在管面积分别为2319平方米、2337平方米、2795平方米，占总在管面积的比例分别为11.7%、10.7%、8.6%，发展缓慢。从提供商业运营服务的物业服务百强企业2020年市场份额排名来看，越秀服务在管面积市场份额仅为0.1%。
毛利率方面，报告期内，越秀服务商业物业的整体毛利率为34.4%、31.7%、30.8%，逐年走低。
这一情况主要受商业运营及管理服务影响。信息显示，越秀地产的商业物业主要包括商业运营及管理服务、市场定位咨询及租户招揽服务两项业务。
这其中，商业运营及管理服务是商业物业条线中的收入大头，但该业务的毛利率已经从2018年的38.7%跌至2020年的29.2%，其在总营收中的收入占比也由2018年的29.7%降至2020年的26%。
