来源：第一财经
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导读：政策织就的这张大网牢牢“套”住了深圳撒泼似上扬的房价。
作者 | 第一财经黄琼
深圳令一众家长神往的“顶级学区”房价，已现颓势。
坐拥深圳最牛中小学，号称学区中的“爱马仕”、房价一贯坚挺的百花片区，近日出现了松动。贷款缩减、学位供应翻倍……政策织就的这张大网牢牢“套”住了深圳撒泼似上扬的房价。
“要是去年这套房能像现在这样降15万元，我遇到的那个客户也不至于买其他地方了。”某机构中介陈力对第一财经记者感叹说，今年百花片区“着急用钱”的业主多了，不少业主都下调了挂牌价。
据了解，国城花园所带的学位正是深圳实验小学和实验中学。
这套降价15万元的房子正是深圳福田区百花片区国城花园的一套约95平方米的三居室。从陈力展示的资料来看，目前业主报价是2330万元，政府参考价1248万元，而此前业主报价为2345万元，近期降价15万元。
深圳百花片区学区房的价格下调信号可能只是深圳二手房市场下行的一个“代表”。深圳房地产中介协会分析，4月深圳楼市表现不尽如人意，在新政持续发酵的影响下，二手房市场网签量遭遇了“三连跌”行情；在新房市场，还遇到了阶段性供应不足的现象，一手住宅成交量呈现出阶段性下滑行情，“银四”行情落空。
连降45万元，八个月未售出
不了解该片区的人，万万不会想到，这片楼龄超过20年的小区、多为小户型的房子，每平方米单价甚至一度超过40万元，平均单价也在20万元左右。在整个片区面积约1平方公里的地界上，没有现代化的商业中心，甚至停车位都是靠“抢”，但这里却成为全深圳家长神往之地。
百花片区位于深圳市福田区，上步路东侧、红荔路北侧，距离华强北1公里左右。公开资料显示，百花片区下辖南天社区和长城社区，是深圳最悠久、最强大的中小学学区和全市第一顶级学位房片区。实验小学、荔园小学、百花小学和实验中学分布于此，这几所学校的实力都排在深圳前列。
除了深圳排名前列的小学、中学分布于此，一大批教育机构也纷纷扎根在此。
国城花园西门对面的一栋老旧商城内，半数以上的空间被课外培训机构占据。沿街商铺的一个店家告诉第一财经记者，在这边很多餐厅都主打“绿色有机”，主要客户是小孩。
▲百花片区某商城外教育培训广告 黄琼/摄百花片区高企的房价终于有所松动，但该现象在业内人士看来，“现在是回归正常水平”。
陈力向第一财经介绍，百花片区中长城花园的一套约124平方米的三居室业主已经两次下调价格，目前售价1555万元。从调价记录可以看到，2020年9月15日，该房屋的挂牌价为1520万元；9月24日上调80万元，达1600万元；进入2021年后，1月16日业主首次下调了20万元；4月1日，又下调了25万元，到了的目前售价。
从去年9月挂盘，到现在八个月过去了，该套房子还未售出。“业主着急了，想降些让自己的房子优先出手。”
5月24日，陈力告诉第一财经记者，上半年百花片区的学位房都没有什么动静，涨价的不多，降价的也有，有些降价的业主可能是着急想出手了。
一番了解之后，第一财经记者发现，近期百花片区降价的业主并不是个例。除上述两个案例之外，长城花园还有近期下调55万元和10万元的业主。据了解，长城花园所对应的学校是百花小学和实验中学初中部。
“下调报价可能还将持续”
尽管连续两次调价，总价已经下调45万元至1555万元，但是相对于2020年9月的报价1520万元，长城花园的这套二手房的价格还是上涨了35万元。
“这种现象属于新政（7·15和2·8新政）持续影响的效果之一，从某种程度上讲，随着新政的持续发力，未来这种个别高价盘源下调报价的现象可能还将屡见不鲜。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉第一财经。但这不会对深圳总体房价形成趋势性下降影响，毕竟这类房源总量不多，尚不足以对市场引起连动。
去年7月15日，深圳“史上最严调控”的楼市新政出台，宣布了严控购房资格、细化普通住房标准等措施。今年2月8日，深圳市住房和建设局发布消息称，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。同时，银行信贷评估价也逐步向参考价靠拢。
政策的影响几何？以前文提及的国城花园约95平方米的房子为例。通过中介了解到，该房产业主报价为2330万元，但政府参考价仅为1248万元。若在2月8日之前，银行按照成交价放出贷款，贷款七成，购房者可以贷款1631万元，首付为699万元；现在如果按照政府参考价贷款，贷款七成仅为873.6万元，首付达到1456.4万元，后者要比前者多给757.4万元。
▲国城花园小区 黄琼/摄增加数百万元首付，相当于直接给深圳二手房市场来了一盆凉水，对本身房价高企的学区房的影响更为直接。
深房中协中介标准指数显示， 4月份深圳市二手房网签量共计4396套（含自助网签），环比3月份持续下降9.7%，同比去年4月份二手房网签量则大幅下滑了74.7%。从同、环比变化情况看，随着时间推移，市场并未稀释掉新政的影响，且新政对市场的影响还呈现出逐渐加深的特征。
同时，随着新政的持续发酵，深圳二手房周网签量从2月底至今，总体一直维持在1000套左右规模的低位运行，且这一低位平稳的运行态势俨然成为了二手房市场的常态。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者表示，深圳二手房价格松动，很大程度上是由于二手房政府指导价出台后，购房者加杠杆能力明显减低，再加上严控经营贷、提高购房门槛等一揽子政策的叠加，对深圳楼市降温起到很大作用，学区房也概莫能外。
国家统计局的数据也印证了这一点。根据国家统计局最近发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，全国楼市热度有所下降。其中，热点城市二手房价格仍处于上行通道，但深圳在推出二手房指导价后，价格出现环比零增长。
教育均等化需不断加力
此轮百花片区学区房价格松动，在李宇嘉看来，也是教育均等化推进的一个市场反应。
“教育内卷太严重了，大家都想要自己的孩子上最好的学校。”一位“70后”的妈妈对第一财经记者表示，“好的学区房我认为市场一直都在的，价格的浮动也很正常，但凡我有能力，我也想让我的孩子去读‘双实验’。”
在这位妈妈看来，教育资源分布不均始终还是会让优质学位房价居高不下。
而李宇嘉对第一财经记者表示，深圳名校学区房的价格高全国皆知，在现阶段松动的另一个重要原因是深圳教育集团化、大学区的推行。这些举措对于多数学区房来说，增加了很多不确定性，由此购房者对学区房的预期也在减弱，进而会影响市场的报价和成交。
但在陈力看来，此轮学区房的松动或许并不会持续过久。陈力认为，一般上半年家长都比较冷静，但是进入下半年后，很多家长便开始为小孩子来年读书做准备了。只要看房、买房的人多了，业主的心态就会被抬高上去。
如何彻底改变学区房价格高企的现状？李宇嘉表示：“家长对优质学位的追逐全国都是一样的。深圳要想在短期内改变这类现象确实比较难，需要中长期的推进。其中最根本的措施是持续推进摇号入学、大学区全面推行，教育集团化贯彻落实，才能使得深圳教育资源进一步均等化。”
“将强项和弱项捆绑在一起，缩小名校和一般学校之间办学质量的差距，是实行教育集团化和大学区的目的，但这确实需要一个过程。”李宇嘉说。
同时，华洪也认为，深圳从根本上要解决高价学位房的问题，还得从制度、体系上做文章，除了长期增加住房供应与学位供应外，中短期而言，还是得从学区划分、积分排名和房源类别排名等操作规则上推进。优化现有学位申请规则，打破“学位唯房论”才能从根本上达到教育资源的均等化。
（应受访者要求，陈力为化名）
