原标题：鲁楼观察 | 新机场点燃胶州楼市？一场利好与利空的博弈
历经了长达一年的酝酿，胶东机场转场时间终于尘埃落定。
近日，中国民用航空局空中交通管理局印发通知，明确青岛地区空域方案于2021年8月12日零时正式启用。青岛胶东国际机场（简称胶东机场）全面具备转场运营的条件，将于2021年8月12日零时正式实施转场运营，并同步关闭青岛流亭国际机场。
机场的新动态也意料之中地激起了楼市的骚动。
毕竟特别是胶州片区，一直以来各大开发商在自己的宣传口径中，几乎无一不在强调新机场所可能给楼市、给置业者们带来的益处。
但有趣的是，待到新机场确定转场这么重大的节点真正到来，开发商们的炒作热情却不似以往；近日朋友圈等各种宣发渠道，都未曾看到太多开发商们的身影。
那么，新机场的到来，到底如何影响胶州楼市？
酝酿近一年，4F级新机场终转场
胶州新机场的转场，可谓是姗姗来迟。
青岛胶东国际机场于2015年开建，于2019年竣工，原计划2020年投入使用。从百度词条的公开资料上看，青岛胶东国际机场的建设工程在2020年6月就已经全面竣工，随后先后在2020年7月18日和2021年1月27日，完成了空管自动化校飞和试飞任务。
据公开资料，胶东机场一期工程，占地16.25平方公里，总投资360.39亿元；建设2条平行远距跑道，长度均为3600米，间距2184米；航站楼（T1）面积47.8万平方米，机位总数184个（近机位76个）。规划到2025年，可满足旅客吞吐量3500 万人次、货邮吞吐量50 万吨、飞机起降30 万架次的保障需求。随着胶东机场正式投运，二期工程同步启动。二期规划到2045年旅客吞吐量5500万人次、货邮吞吐量100万吨、飞机起降45.2万架次。
虽然启用较晚，但胶东机场的在很多维度上都位于全国前列。
例如，它是中国民航局首批“四型机场”（即：平安机场、绿色机场、智慧机场、人文机场）示范项目，坚持将“平安、绿色、智慧、人文”理念贯穿建设始终，通过全过程、全要素、全方位优化，实现安全运行保障有力、生产管理精细智能、旅客出行便捷高效、环境生态绿色和谐。
与此前仅拥有一条跑道、4E级的流亭机场相比，可起降空客380、波音747等民航运输最大机型的4F级胶东机场尽显后发优势，在运行等级、服务品质、综合交通体系等方面实现了质的飞跃。
而这种规格，也意味着它的启用将使青岛航空业的服务能力和服务质量全面提升到一个新的高度，青岛与世界沟通的桥梁将因此将更为通达顺畅。
区域发展将迎“巨型引擎”
因此，在讨论机场对楼市的影响之前，我们必须先承认，新机场的到来对于整个胶州的发展是有重要意义的。
首先在青岛层面，胶东机场是以“世界一流、国内领先”为定位的东北亚国际枢纽机场，它在整个航空业界的地位是毋庸置疑的。
据官方介绍，机场转场运营后，将极大地提升青岛航空通达度，为青岛建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市提供通达的航线网络支撑，对提升城市功能品质，更好承载上合示范区、山东自贸试验区青岛片区、黄河流域生态保护和高质量发展等重大国家战略，打造“一带一路”国际合作新平台，建设国际性综合交通枢纽城市，更好发挥新发展格局中的“双节点”价值意义重大。
而进一步下沉到胶州层面，我们也可以清晰地看到机场对于胶州发展的有利影响。
毕竟，一座机场所能够给一座城市带来的人流量，是很多其他“引流”手段所不能替代的。而人气能够进一步为产业、就业、商业、旅游等多个经济维度提供关键的“人”的要素的支持。
特别是在胶东机场的整体规划中，我们能够看到规划者所融入的很重要的文化因素。据介绍，青岛胶东国际机场基于城市文化和发展战略，以海洋文化为主、青岛民俗文化为辅，联合中央美院确立了青岛胶东国际机场“海之梦”的文化主题，整体风格以蓝色为主、白灰色为辅。
在商业开发方面，青岛胶东国际机场注重商业空间、旅客流程及建筑空间的一体化设计，突出日韩特色，在航站区内打造集航空出行、零售餐饮、休闲娱乐于一体的商业综合体，商业面积比例高达10%，业内领先（传统设计6%-8%）。同时，借鉴新加坡樟宜机场经验，转变经营理念，由传统租赁模式变为销售抽成模式，实现机场与商家合作共赢、风险共担，打造同城同价。
这意味着随着胶东新机场启用，未来围绕新机场周边将形成一个完整的文旅商业生态，这对于整个区域的擎动作用是不容忽视的。
关于胶州楼市：一场利好与利空的博弈
但值得注意的是，从楼市的角度讲，机场的到来或许是一把双刃剑。
诚然，大多情况下，楼市与区域的经济发展是同频的。胶州新机场的启用，必将为胶州带来从产业、商业、人才、文旅等多方面的资源优势，胶州借势新机场再次迎来腾飞契机已经成为必然。
如果单从这一角度看，胶州楼市的确能够借力新机场而迎来新一波上扬。
但值得注意的是，除了间接的区域擎动力，机场也会给区域的人居品质带来直接的影响。其中很关键的一点，就是噪音。
通过近期开发商们在机场转场消息明确后“销声匿迹”的表现，我们也大概可以总结出一些规律：
新机场启用前后，我们其实可以明显看到置业者对于这个配套的期待的不同——在机场启用前，置业者会更关注房子和周边的想象空间，也就是所谓的配套规划。而这个阶段，开发商们为了促成交，也会更多地向购房者输出关于房子的附加属性概念，因此在这个阶段机场的规划就是其中很大的一个加分项；
但新机场启用之后，比起对区域前景的展望，购房者会开始更加关注房子本身的品质和居住的舒适度，这个时候为了促成交，开发商自然要规避一些不利因素，机场的噪音影响显然就成为他们所不愿提及的问题。
其实从胶东机场片区的“前辈”——流亭片区的楼市状况，我们也可大致推测出新机场周边未来楼市的发展空间。自1944年流亭机场启用为民航机场至今几十年时间里，流亭片区始终未能发展成为城阳楼市中具有明显地位的高地；而城阳区当下价格最高的区域仍是以区政府沿线的正阳路为起点，横向贯穿东西、北向延伸至春阳路乃至硕阳路的小片区域。
因此我们可以大致推断，政治功能、大型商超、路面主干道、密集的居住区等因素，才是能成为长期支撑区域房价的关键——而机场对于一个区域的楼市的擎动作用，或许微乎其微。
所谓成也机场，败也机场。对于新机场启用后的胶州楼市，我们可以乐观，但不能抱有幻想。或许未来，借由新机场而来的一系列交通、商业等基础配套的跨越式升级，才是胶州新机场这个“巨型配套”所留给胶州楼市的唯一机会。
