来源：第一财经
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导读：“十四五”期间，广州力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题。这131万套住房包括供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套。
作者 | 第一财经林小昭
广州近年来经济转型升级提速，大量人口流入，住房需求也在快速增加。十四五期间，广州的住房供应情况如何？
十四五供应131万套住房
广州市住房和城乡建设局近日印发《广州市住房发展“十四五”规划》（下称《规划》）提出，“十四五”期间，广州市住房发展以“美丽宜居，活力安居”为愿景，力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题。这131万套住房包括供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套，即政策性住房与商品住房的比例基本为1:1。
广州市住建局表示，十三五期间，广州一手住房年均供应量和成交量均在10万套左右，结合人口增长、产业发展等多方面因素综合测算，预计“十四五”期间对于商品住房需求保持稳中有升的态势。因此，为了更好满足居住需求，维持市场稳定，广州市计划供应65万套商品住房。
商品房之外，政策性住房供应66万套，包括公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。
广州市住建局指出，广州市作为人口净流入的特大城市，新市民、青年人的住房问题日益突出。为了更好地帮助新市民、青年人等缓解住房困难，广州市将加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，满足多元化的住房保障需求。其中，保障性租赁住房力争筹建60万套，解决好新市民、青年人“一间房、一张床”居住需求，增强其认同感和归属感。
该局表示，政策性住房主要从新建和盘活两类十种渠道筹建，包括商品住房项目配建、单独选址集中新建、城市更新项目配置中小户型住房、“限房价、竞地价”集中新建、企事业单位利用自有土地新建、全自持项目租赁住房、集体土地新建租赁住房、产业园区配建、“工改租”“商改租”、存量房源整租运营等。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从各地已经公布的住房十四五规划来看，增加政策性住房包括共有产权和租赁房比例是个趋势。政策性住房中有较大比例是新增供应，这部分新增供应会引进民营开发企业共同建设。一般来说，政策性住房本身给到开发商的利润空间相对有限，所以以往很多房企关注度不高。不过，目前随着房地产开发整个利润空间的收窄，预计关注政策性住房的房企会明显增多。
按照《规划》，广州将支持住房租赁消费，稳步推进“租购同权”。建立承租人公共服务权益清单制，全面推进居住、办证、社会保障、就业服务等基本公共服务实现“租购同权”。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
张波分析，“租购同权”推进的难点在于，一方面市场化的租赁房源供给，实现“同权”需要做相应的租赁备案，甚至需要“房屋所有权人同意落户”，这就会导致现实推进存在困难。与此同时，教育资源的同权目前也只能做到有学可上，并不能达到优质教育资源的“租购同权”，这也是部分区域学区房房价居高不上的重要原因。
张波说，相比之下，保障性租赁房本身不存在备案的难点，但是否在教育资源层面可以同权，还需要各地在政策上的推进，同步结合各地在教育改革层面落实。
外围城区成供应主力
在空间布局上，中，黄埔、番禺、花都、南沙、增城这5区计划新建商品住房49万套，占全市的75%。而在新增保障性租赁住房供应中，白云区计划供应13.2万套，位居第一。番禺区为8.4万套，天河区为7.2万套，分列二三位。
▲广州市住房发展“十四五”分区目标一览表。来源：广州市住建局数据显示，2020年，天河全区GDP总量达到5312.79亿元，占到了广州市经济体量的21%，在广州各区中遥遥领先。而且天河以金融、总部经济、互联网等产业为主，写字楼经济和高新产业突出，集聚的人才也多。
不过，在常住人口方面，根据第七次全国人口普查数据，白云区才是广州人口最多的区，白云区十年来从222万增长到374万，增加了152.03万人。而天河区人口只有224.18万人，不仅低于白云，也比南边的番禺（265.8万人）低不少。因此，在白云区大幅新增保障性住房供应，也能更好的满足新增市民的需求。
华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析，白云区原来就是广州人口总数最大的一个区。白云区的传统产业比较多，化妆品市场、汽车销售市场比较多，其中化妆品产业在全国都是数一数二的，而这些产业集聚的人多。此外，白云区面积比较大，城中村比较多，租金便宜，很多天河、越秀、荔湾工作的人也会住到这里。
《规划》明确，要推进中心城区住房需求向外围城区疏解，提升中心城区周边区域的住房供应能力，促进外围城区职住平衡。南沙副中心及白云、花都、增城、从化等外围城区要加强轨道交通和快速通道建设，为承接中心城区住房需求提供保障。引导优质的教育、医疗等公共服务设施向外围区域布局，提高外围区域的公共服务设施配套品质。
在这个过程中，快速便捷的轨道交通，将成为引导人口向周边疏解的关键。广州市规划和自然资源局日前发布的《2020年广州市交通发展年报》显示，广州近5年新增轨道线路实现了外围城区与中心城区的快速联系，第一圈层轨道站点800米人口覆盖率达到61%，第二圈层和第三圈层分别为31%和16%。人口平均密度在3.5万人/平方公里以上的区域，发展相对成熟、交通需求较强，路网密度基本大于8公里/平方公里，体现了交通设施对城市空间布局、人口集聚的重要支撑作用。
值得注意的是，连接外围城区到中心市区的广州地铁18号线和22号线即将在年内开通。开通运营后，两条线路的最高时速为160公里，广州中心城区30分钟内可直通南沙自贸区。
胡刚认为，现如今，轨道交通发展比较快，特别是一些市域快线，时速达到每小时160公里，这样一来外围郊区新城到市中心只要半个小时，这就为人口向外围扩散提供了基础条件，让远郊区变成了人们可以常住的区域。由于外围土地多、房价便宜、环境好，便捷的轨道交通将吸引更多人口转移过来。
