来源：中国企业家公众号
房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。
来源｜经济日报（ID：jjrbwx）
头图摄影｜曾靖
二手房指导价落地+1，这次是广州。
据广州住建局网站消息，《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》正式发布。据了解，在广州建立二手房参考价发布机制之前，已有多地出台了这一机制对二手房进行调控，一场围绕二手房的楼市大调控，正在全国范围内展开。
广州二手房指导价机制落地
广州住建局《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》指出，为更好落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，建立二手住房交易参考价格发布机制。
《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域，96个小区，其中天河区54个。天河区的保利心语花园、中海花城湾等热点高端楼盘都在该名单上。
在首批名单中，位居广州二手房指导价首位的保利心语花园交易参考价接近9.7万元。根据安居客广州网站查询结果，位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万，小区户数1743户，绿化率36%。链家广州网站查询结果也显示，该小区7月参考均价超15万。
对于首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘，广州住建局表示，下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析，按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。
二手房正成为房地产调控主战场
广州楼市指导价政策落地并不是个例。梳理上半年各地调控政策不难发现，除广州外，深圳、成都、无锡、西安、上海、宁波、绍兴、东莞、金华等城市均出台了二手房指导价调控政策。
二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市，只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70％，不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。
针对二手房市场的调控势在必行。过去，由于楼市限价更主要针对的是新房，使得很多城市新房价格低于周边二手房，新房二手房价格倒挂的情况下，不少城市兴起了“打新热”。当新房价格因为哄抢上涨，加之新房房源不足，需求又溢出至二手房市场，二手房价格也随即上涨，新房和二手房价格就这样出现交替上升。这些城市投资投机氛围浓厚，与“房住不炒”原则背道而驰。
与此同时，很多城市二手房小区业主抱团涨价，一个微信群就可以成为业主们打响所谓“资产保卫战”的阵地，他们相约不降价甚至涨价，谁降价就声讨谁。如果任由投资投机行为进入二手房市场，抬高二手房价格，泡沫将不断积累，金融风险也将加剧。
因此，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，给买卖双方判断市场提供参考和信号，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，稳定市场预期，打击投机行为。
二手房指导价能发挥多大作用？
专家表示，二手房指导价措施的出台，最大作用在于填补了二手房调控的空白，给调控增加了抓手。今年2月8日，深圳市住建局出台关于建立二手房参考价制度的新规，公布了深圳市3595个住宅小区二手房指导价，开创了通过二手房指导价调控楼市的先河。据报道，目前各城市公布的二手房成交参考价基本都低于实际成交价，在成都等城市，二手房指导价仅相当于市场成交价的七成或八成左右，挤出了房价虚高的水分。
二手房指导价发挥作用的关键在于通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。也就是说，二手房指导价将与银行放贷额度挂钩。比如，一套总价为1000万元的二手房，首付三成需要支付300万元首付款。而按照政府指导价，总价可能仅为700万元，按照七成贷款计算，能从银行贷款的额度仅为490万元。也就是说，首付款从过去的300万元提升到510万元，对于炒房客而言，其首付款的资金压力就会大大增加，很多人会就此打消炒房的念头。可见，二手房指导价真正对市场发挥作用，还须与金融信贷政策形成强大合力。
从二手房指导价出台后的市场反应看，效果比较明显。预计未来，还会有更多城市跟进出台二手房指导价，或出台针对二手房市场的其他调控措施。
经济日报综合自广州住建局官网
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