原标题：北京也未拍先冷，27宗地无人问津
图片来源：海洛创意北京也没能走出独立行情。在全国土拍遇冷情绪主导下，流拍也成为这座城市第二轮集中供地关键词。
根据北京市规划和自然资源委员会，截至10月11日15时截止报名，北京共有27宗地无人报价。北京第二批集中供地共出让43宗地块，这意味着，仅剩15宗地将进入竞报环节，土地收入将大打折扣。
相对首批集中供地来看，北京此次土拍已经明显降温。在北京5月首轮集中供地中，参拍房企高达50多家。同时，因规则限制，出让地块提前锁定了低溢价率，但拍出的30宗地中，依旧25宗地块全部触及地价上限，有10宗冲破了防线（地价、政府持有份额或者竞报公租房上限），进入竞建高标准住宅建设方案。
而此次集中供地，总参与房企数不足30家，且多为央企和国企。比如，建工报名9宗地块，中铁、中海报名8宗，华润也报名7宗。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，2018年以来，北京房地产市场调控趋严，整体趋稳。相对其它城市来看，今年北京房地产市场表现反而相对突出，没有转冷动力，保持稳态。在这样的市场环境下，北京土拍遇冷，一方面是这一阶段房企压力确实比较大；另一方面则在于全国市场整体处于高位回落阶段，不管是前一季度不断加码的调控，还是统计局公布的新房数据持续下滑以及房企暴雷，这些情绪都促使房企选择比较保守的策略。
这并非孤例。从全国土拍的整体行情来看，各地第二批土拍普遍遇冷，多数城市成交楼面价较首批出现下跌，溢价率大幅度下降，流拍率走高。
来自各地公共资源交易中心和中信建投数据显示，截至目前已有15个重点城市完成2021年第二批集中供地，平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。比如，广州、长春、济南、 成都平均溢价率仅0.8%、0.4%、0.0%、0.1%。
在挂牌的700宗土地中，流拍及中止交易数量达 206 宗，流拍及中止交易率达到29.4%。在一线城市中，广州实际流拍率超过78%，上海提前中止出让7宗地；二线城市中，杭州竞品质地块全部流拍，沈阳、长春、福州、济南和天津第二轮供地流拍率也超过 30%。
中原地产研究中心统计数据则显示，截至目前，已有超过125宗土地暂停出让，占据这些城市计划出让的25%。叠加部分流标土地，第二轮集中供地超过30%土地相当于流标。
根据中信建投的分析，土拍市场遇冷主要受三个因素影响：房企投资趋谨慎、行业基本面下行和土拍门槛提高。
从今年中报房企对投资策略的表态来看，出于对现金流的控制，大部分房企拿地策略趋于谨慎，“理性”、“审慎稳健”、“强调投资纪律和红线，收紧或控制购地预算”等成为关键词。
根据各地公共资源交易中心和中信建投所列数据，在第二轮集中供地中，销售排名TOP50的房企中有29家有所收获，共拿地宗数101宗，拿地总金额达997.43亿元。其中，国房拿地宗数占拿地总宗数的86.1%；从拿地金额来看，国有房企拿地总金额达891.1亿元，民企拿地总金额仅为106.3亿元。
相形之下，国有房企平均拿地金额比民企高约7.4倍，是本次拿地的主力。如中海地产、保利发展、建发房产全口径拿地金额分别达到 337.2亿元、172.9亿元、101.2亿元，为本次土拍投资最高的三家房企；中国铁建，中海地产,龙湖分别拿下13、13、12宗土地，位列TOP50房企拿地数量前三。
中信建投认为，在行业风险持续暴露的情况下，龙头房企大多采取少量拿地，深耕布局的策略；国企则有着稳定的资金来源、较低的融 资成本等优势，可助力其形成更强的扩张竞争优势。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，7月来房企拿地基本以国企为主，民企则因为信贷收紧，开始全面过冬模式。并且，部分房企出现暴雷现象，也制约了房企拿地积极性。当下随着部分房企出现资金链断裂，债务违约，而且接近年底，基本所有房企都开始收紧拿地资金。
在市场层面，由于销售回款、融资和投资控制着房企现金流的进出口。当回款受到制约，房企可用于拿地资金也将掣肘。
来自克而瑞数据显示，在销售回款端，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月，同比下降36.2%；在融资端，自2020年11月以来，房企的单月融资连续 11个月均呈现同比下降。
“这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果，也和部分城市土地起价较高有关。”张大伟指出，各地房地产调控密集，第二轮集中供地政策严格历史前所未有。
7月22日，住建部表示将进一步落实城市政府主体责任，着力建立房地联动机制，多处重点城市在第二批集中供地期间逐步建立并完善房地价联动机制；具体表现有：严控溢价，溢价上限被下调至15%，多数城市取消“竞配建”或“竞自持”，竞价达上限后转为“摇号/抽签”并 禁马甲，还有城市禁止子公司共同参拍，或是采取“竞品质方案”、“一次性报价方案”、对房企同一批次报名或 竞得地块宗数设限等措施，推动土拍回归理性和公平。
比如，北京第二轮土拍，就在限地价、竞配建、政府持有产权比例、竞高品质方案、限房价和70/90限制及竞人才房等多重约束下，又增加了部分地块试点摇号和竞现房销售面积，控股子公司禁拍等规则。上海和苏州采取“一次报价”；成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”，合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。
“竞品质成为集中供地新要求。新要求明显增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。”张大伟说，杭州、苏州等10个城市第二批集中供地引入品质相关要求，且杭州第二批次有10宗地块试点“竞品质，竞地价”并要求现房销售，全部流标；北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。”
多方面因素导致全国土拍市场遇冷，在27宗地无人竞报后，北京剩余地块出让表现还很难说。
